Veröffentlich in der Zeitung Diariosur.es – 16.01.12
PILAR MARTÍNEZ | MÁLAGA

Die Costa del Sol bereitet sich auf ihre Teilnahme an der Internationalen Tourismusmesse (FITUR) in Madrid vor und es sieht ganz so aus, als hätte sie ihre Hausaufgaben gemacht! Der Präsident des Tourismusverbandes, Elías Bendodo, legte gestern die abschließenden Zahlen für das Jahr 2011 vor und betonte, dass es die Costa del Sol geschafft habe, ein aufgrund der wirtschaftlichen Lage schwieriges Jahr mit einem Touristenzuwachs von 3,5% zu beenden, womit die Anzahl der Besucher sich auf über 9.1 Millionen beläuft. Auch die auf dem Tourismus basierenden Einnahmen blieben stabil und beliefen sich auf ca. 8 Milliarden Euro. “Es freut mich sehr, die Zahlen in einer Zeit bekannt geben zu können, in der es wichtig ist, zu wachsen, und noch dazu handelt es sich um Zahlen in dieser Größenordnung. Der Tourismus ist die wichtigste Industrie der Provinz, sagte Bendodo.

Auf der Grundlage des Berichts wies der Vorsitzende des Tourismusverbandes auch darauf hin, dass alle Wachstumsindikatoren ein Plus aufwiesen, einschließlich die Zahlen der Beschäftigten; ausgenommen davon sei lediglich die durchschnittliche Aufenthaltsdauer, die von 13 auf 9 Tage gefallen sei. Auch werde weniger Geld im Urlaub ausgegeben- durchschnittlich 760 Euro im Vergleich zu 800 Euro wie in den Vorjahren.

Die Tourismusbranche macht über 13% des Bruttoeinkommens der Provinz aus, und Bendodo rechtfertigt damit die äußerst aufwendige Beteiligung an der 32. FITUR-Messe, die nächsten Mittwoch eröffnet wird. Auf der diesjährigen Ausstellung wird dieses Touristenziel als eine einzige Gegend präsentiert, und nur Málaga und Torremolinos haben eigene, separate Stände. Die Produkte sind nach Aktivitäten gegliedert. Die große Neuerung diesen Jahres wird die Präsentation des Produkts unter den Initialen MAR sein, die für kulturellen Tourismus in Malaga, Antequera und Ronda stehen. Anwesend werden auch die Staatssekretäre für Tourismus und Gleichberechtigung, Isabel Borrego und Juan Manuel Moreno, sein,.

Bauträger der Provinz Malaga (Costa del Sol) haben nach Angaben der Vereinigung von Bauunternehmern und Promotoren (ACP) 10.000 Neubauten im Laufe des Jahres 2011 verkauft; das ist fast die Hälfte der 25.000 Wohnungen, die zu Beginn des Jahres auf dem Markt waren.

Gefallene Immobilienpreise trugen zu einer Belebung der Verkäufe bei, und ein deutlicher Rückgang bei der Erstellung von Neubauten in den letzten 3 Jahren, vor allem in von Tourismus geprägten Gegenden wie Marbella, zeigen, dass der Überschuss an Neubauten rapide zurückgeht.

Aufgrund langer Bauzeiten könnte es im Laufe der nächsten Jahre zu einem akuten Mangel an Neubauten kommen.

Diese Knappheit kann verschäft werden, sollte die Nachfrage nach Neubauten sich wieder normalisieren und das frühere Niveau von gut 22.000 pro Jahr wieder erreichen, eine Zahl, die auf dem Bevölkerungszuwachs beruht. Arbeitslosigkeit oder die Angst davor hält noch viele potenzielle Käufer ab.

45% der 200.000 Arbeitslosen in Malaga sind junge Erwachsene, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen und eine Familie gründen würden, sofern sie es sich leisten können.

“Die Politiker sind zu einem großen Teil verantwortlich für diese traurige Situation“, sagt José Prado, Präsident der ACP. “In den letzten Jahren haben sie dank des Bausektors ein Vermögen verdient, jedoch nichts unternommen, um Investoren anzuziehen”.

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Der Markt, die Krise

Oft sprechen unsere Kunden über „den Markt“ oder „die Krise“ in Spanien im Allgemeinen, und beziehen sich dabei direkt auf den lokalen Immobilienmarkt in Marbella.

Unserer Meinung nach, und von unserem Standpunkt ausgesehen – wir haben seit Eröffnung unseres Büros im Jahre 1970 viele Höhen und Tiefen auf dem Immobilienmarkt miterlebt – kann man den Markt in Marbella nicht mit dem spanischen Markt gleichsetzen. Dies wäre eine grobe Vereinfachung der Marktfaktoren: Wie in vielen anderen Submärkten auch gibt es hier Faktoren, die man miteinander vergleichen kann, und zahlreiche andere, mit denen das nicht möglich ist.

Wie Sie sicherlich in der Presse gelesen haben, gibt es ungefähr eine Million unverkaufte Neubauten in Spanien, was auf den Bauboom und die Spekulation zurückzuführen ist, die bis 2008 herrschten. Solche Immobilien gibt es in fast jeder Stadt im ganzen Land. Von diesen unverkauften Einheiten werden 90% für €100,000 bis €200,000 angeboten, darunter sind oft Apartments in ungünstiger Lage oder unattraktiver Umgebung; der typische „Betondschungel“ in dicht besiedelten Küstenstrichen, die sich im Winter in Geisterdörfer verwandeln; oder Apartmentblocks in nicht konsolidierten Gegenden, in denen in nächster Zukunft gebaut wird, was mit jahrelanger Lärm- und Dreckbelästigung verbunden ist. Dieses Szenario ist mit Marbella nur in sehr geringem Maße oder gar nicht zu vergleichen.

Wodurch unterscheidet sich Marbella vom Rest Spaniens?

1. In Marbella stehen es sehr viel weniger Neubauten zum Verkauf: Aufgrund einer Zeitspanne von 24 Jahren, während derer unser Bebauungsplan nicht aktualisiert wurde, gab es einen Engpass im Angebot von bebaubarem Grund und Boden, was zu einem Rückgang der Bautätigkeit führte. Der allgemeine Bebauungsplan wurde erst Mitte 2010 erneuert.

2. Marbella ist, glücklicherweise, nicht nur ein lokaler – und aktiver lokaler Markt – sondern, was das angeht, auch ein regionaler, ein nationaler und vor allem ein internationaler Markt… vier Märkte in Einem.

3. Marbella ist weltweit bekannt als „hochwertiges Reiseziel“, und die von Qualität geprägten, konsolidierten Märkte haben die Krise in Spanien und auch in anderen Ländern weitaus besser überstanden, da sie in geringerem Maße von Preisrückgängen betroffen sind und die allgemeine wirtschaftliche Aktivität höher war als anderswo. Solche qualitativ hochwertigen Gegenden ziehen anspruchsvollere Touristen an, und dieser Somme war seit 2007 der beste für die fünf-Sterne Hotels in Marbella. Im August wurde sogar die Rekordzahl von 7.64 Mio. ausländischer Besucher in Spanien verzeichnet (Diario Sur 23.09.11). Der Zusammenhang zwischen steigenden Touristenzahlen und steigenden Immobilienverkäufen in ein und derselben Gegend ist nachgewiesen.

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4. Aber vor allem ist Marbella erneut ein glamouröser Ort zum Leben geworden, eine Stadt mit effizienter, redlicher Verwaltung und einem neuen Bebauungsplan, der Immobilienbesitzern die gesetzliche Sicherheit bietet, die im letzten Jahrzehnt fehlte. Marbella bietet nicht nur Glamour (für diejenigen, die ihn suchen), sondern ist auch eine der saubersten und sichersten Städte an der Mittelmeerküste, mit einem hervorragenden Angebot an ärztlicher Betreuung, herrlichem Klima und 12-monatiger Saison.

Neueste Marktbewegungen

Trotz der schlechten wirtschaftlichen Neuigkeiten waren auf dem Markt in den letzten Wochen bedeutsame Bewegungen zu spüren. Im August 2011, üblicherweise ein Monat, in dem recht wenig Anfragen nach Immobilien eingehen, verzeichnete Panorama den historischen Rekord von 178 neuen Kundenanfragen. Auch hatten wir in den letzten Monaten Anfragen von vielen Menschen und ehemaligen Kunden, die ihre Immobilien vor einigen Jahren verkauft haben und jetzt in das „neue“ Marbella zurückkehren möchten und die hervorragenden Angebote hier nutzen möchten. Es gab in diesem Bereich einige Kaufabschlüsse.

Offenbar sind einige der Meinung, dass nun die richtige Zeit zum Kaufen gekommen ist: Der Markt hat sich augenscheinlich etwas erholt, aber warum? Und vor allem angesichts der allgemein schlechten wirtschaftlichen Lage? Hierfür gibt es drei wichtige mögliche Gründe:

1. Wenn die Börsennotierungen fallen und die Kurse, wie zur Zeit, niedrig sind, verkaufen viele einen Großteil ihre Portefeuilles und investieren in Immobilien als “sichere Anlage”. Was bleibt einem auch noch an Investitionsmöglichkeiten, bei diesen historisch niedrigen Zinssätzen?

2. Bringen die Regierungen neues Geld in Umlauf, so geschehen in den letzten drei Jahren, dann führt das immer zu einer Inflation. Nicht jetzt sofort, vielleicht erst in ein paar Jahren, aber sie wird in nicht allzu ferner Zukunft kommen – sämtliche Experten sind sich da in ihrer Prognose einig. Der beste Schutz gegen eine Inflation ist die Investition in gut gelegenen Immobilien zu vernünftigen Preisen.

3. Manche Käufer haben drei Jahre oder noch länger darauf gewartet, dass die Preise weiter gen ihrem Tiefstpunkt fallen, viele haben beschlossen, dass die Zeit zu kaufen jetzt richtig ist. Diesbezüglich kommt zweifellos auch der „Nachholbedarf“- Faktor auf dem heutigen Markt ins Spiel. Man darf dabei nicht vergessen, dass für viele der wichtigste Grund für den Kauf einer Immobilie in Marbella der ganz spezielle „Life-Style“ ist, den man hier genießen kann: Ganz eindeutig gibt es nicht nur finanzielle Beweggründe, die beim Kauf einer Immobilie in einer so außergewöhnlichen Gegend wie der unseren ins Spiel kommen.

Wie liegen die Preise heute?

Wie wir alle wissen, erreichten die Spekulationspreise in den Jahren 2006 und 2007 ihren Höhepunkt, und dann „platzte die Blase“. Marbella bildet da keine Ausnahme. Die Verkaufspreise sind um gut 30% oder mehr gefallen, vor allem für Immobilien unter €1,000,000. Stellen Sie sich eine Immobilie in einer von Marbellas besten Wohngegenden vor, die 2007 noch zwischen €500,000 und €800,000 kostete – heute bekommen Sie diese für €300,000 bis €500,000! Auf der Bergseite der Goldenen Meile, zwischen Marbella und Puerto Banús, gibt es Apartments von €250,000 bis zu mehreren Millionen Euro.

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Auch die teureren Immobilien sind inzwischen billiger geworden, aber erst vor kurzem. Verkäufer dieser Immobilien haben endlich die Tatsache akzeptiert, dass ihre Immobilien auf dem heutigen Markt nicht mehr das wert sind, was sie gedacht hatten, und ein Großteil passt sich nun den Umständen an. So sind nun viele der einstigen passiven Verkäufer aktive Verkäufer geworden, die einfach „das Geschäft abschließen und weitermachen möchten“. Sogar beim Verkauf der wirklich teuren Anwesen von über €3.000,000 ist allmählich Bewegung zu spüren; dieses Jahr wurden davon ca. 25 oder 30 verkauft, was nicht nur auf eine höhere Flexibilität bei der Preisgestaltung hinweist, sondern auch ein Zeichen dafür ist, dass die wohlhabendsten spanischen und ausländischen Käufer zurück gekehrt sind.

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In der Preisklasse unter 200.000€ gibt es ebenfalls zahlreiche Angebot für den Erwerb älterer Immobilien, die einer Renovierung bedürfen. Normalerweise sind hier die Preise sehr niedrig angesetzt, da die Eigentümer einen schnellen Verkauf wünschen und kein Interesse an einer weiteren Investition haben. Der Kauf einer solchen Immobilien ist meist viel billiger, als ein Grundstück zu kaufen (sofern Sie ein gutes finden), und selbst zu bauen.

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Manche Immobilien werden einfach nicht ersetzt

Aufgrund des begrenzten Angebots merken wir langsam, dass die Häuser, die in den exklusiveren und anspruchsvolleren Wohngegenden verkauft werden, nicht immer durch ähnliche Immobilien zu ähnlichen Preisen ersetzt werden. Im letzten Winter zum Beispiel gab es fünf oder sechs Verkäufe von Apartments in der überaus begehrten Apartmentanlage „Marina Puente Romano“, neben dem Hotel Puente Romano Hotel, in einer Preislage zwischen €550,000 und €625,000 im hinteren Bereich der Anlage, wo die preiswertesten Einheiten liegen. Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir keine einzige Immobilie in dieser Preisklasse in eben dieser Wohnanlage, obwohl wir gerade erst einen neuen Auftrag mit einem Anfangspreis von €700,000 hereinbekommen haben. Warum bleiben die Preise in dieser Gegend gleich? Die Antwort: Gute Lage, geringes Angebot, Verkäufer, die nicht gezwungen sind, zu verkaufen und auf ein besseres Angebot warten können, sowie eine hohe Nachfrage nach diesen bevorzugten Gegenden.

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Unrealistische Angebote werden von Verkäufern nicht ernst genommen

Für den Käufer ist es für eine erfolgreiche Verhandlung wichtig, ein Angebot abzugeben (das seinen tatsächlichen Wertvorstellungen entspricht und auf ernsthaften Nachforschungen und Beratung durch den Makler beruht), das darauf hinzielt, den vom Verkäufer geduldeten Mindestpreis herauszufinden, aber gleichzeitig sein Interesse weckt. Daher darf es nicht so niedrig angesetzt sein, dass der Verkäufer gleich abwinkt. Ein guter Makler ist hier unverzichtbar.

Dauernd erhalten wir „Angebote“ von Kunden, die sich Häuser oder Wohnungen angesehen haben, die bereits um ca. 30% oder mehr herunter gesetzt wurden und auch noch immer Verhandlungsspielraum bieten, aber diese so genannten Angebote belaufen sich oft nur auf die Hälfte des ursprünglichen Preises, und sind daher nicht ernst zu nehmen, und die Interessenten haben nicht einmal versucht, die tatsächliche Marktlage zu sondieren. Tatsächlich ist uns kein Fall bekannt, in dem der Verkäufer sich auf ein solches „Angebote“ eingelassen hätte. Zwar ist es richtig, dass in heutigen Zeiten Bares auf die Hand hochgeschätzt ist, aber die reellen Verkaufspreise sind nicht um 65% gefallen, wie manche glauben, und werden auch nie so weit sinken. Die reellen Preise sind in vielen Gegenden in etwa auf ein Niveau zurückgegangen, das mit dem von vor acht bis zehn Jahren zu vergleichen ist, jedoch weniger in den allerbesten Gegenden, in denen die Immobilien nicht beliebig reproduziert werden können und nur sehr wenige Anwesen zum Verkauf stehen.

Kurz gesagt…

Trotz einiger Bewegung auf dem Immobilienmarkt lautet die Wahrheit, dass keine Immobilie verkauft wird, die vom Käufer nicht als „guter Deal“ gesehen wird. Eigentümer, die ihr Eigentum an den Mann bringen, senken ihre Preisvorstellungen in großem Maße und lassen reichlich Verhandlungsspielraum. Die gute Nachricht lautet, dass es überraschend viele Kaufinteressenten gibt, die ihr „Traumhaus“ zu einem guten Preis suchen. Und täglich werden Immobilien in jeder Preiskategorie verkauft.

Großinvestoren kehren nach Marbella zurück

Der unermessliche Vertrauensbeweis an die Stadt in Form einer kürzlich zugesicherten Investition von über 400 Mio. Euro in eine neue Hafenanlage, die ein Konsortium von Scheich Abdullah ben Nasser Al Thani aus Katar errichten wird, spricht für das neue alte Image und die Beliebtheit von Marbella. Diese neue Anlage wird dort errichtet, wo sich derzeit der Fischerhafen und La Bajadilla befindet, direkt unterhalb der USP- Klinik und innerhalb des Stadtgebiets von Marbella. Es wird die bedeutendste Touristenanlage dieser Art im Mittelmeerbecken sein, die in den letzten 40 Jahren gebaut wurde. Die Pläne dafür können Sie hier sehen: http://jetcommunication.net/

Mit dem Bau wird voraussichtlich 2012 begonnen, und der erste Abschnitt sollte in drei bis vier Jahren in Betrieb genommen werden. Dieser beeindruckende High-Technology Hafen wird etwa 858 Liegeplätze, zwei Anleger für Kreuzfahrtschiffe mit einer Länge bis 175 Meter, Freizeitangebote, Restaurants und Shoppingbereiche enthalten, sowie ein 5-Sterne Hotel und Tiefgaragen für 450 Autos. Eine gesunde Konkurrenz für Puerto Banús und eine herrliche Bereicherung für unser prächtige Stadt!

Presseberichten zufolge wurde auch gerade ein weiteres Abkommen zwischen der Bürgermeisterin und der Firma Nest Investment Ltd., das unter der Leitung des Jordaniers Ghazi Abu Nahl steht, unterzeichnet, welches die Einrichtung einer Internationalen Handelsschule in Marbella vorsieht (Diario Sur 11.10.2011)

Durchschnittliche Anzahl von Immobilienkäufern im Jahr 2011

Das große Geld ist in guter Gesellschaft. Tagtäglich kaufen viele Leute Häuser oder Wohnungen in Marbella. Im laufenden Jahr 2011 wurden durchschnittlich 214 Immobilienverkäufe in Marbella (einschließlich Benahavis) getätigt. Das geht aus einer Statistik des Wirtschaftsministeriums hervor: (http://www.fomento.gob.es/)

Warum Marbella?

Ich persönlich habe Marbella nicht nur gewählt, weil es ein herrliches Fleckchen Erde ist, und um meine Kinder aufzuziehen und das Familienunternehmen zu leiten, sondern auch wegen der außergewöhnlichen Mischung unterschiedlicher Kulturen, die hier friedlich miteinander leben. Es gibt viele alternative Wohnressorts auf der Welt, und Marbella ist sicher nicht für alle gleich reizvoll. Aber bevor man sich einen Zweit- oder Alterswohnsitz im Ausland kauft, sollte man folgende Faktoren unbedingt überdenken:

• Bietet der Wunschort eine ganzjährige Saison, eine breite Mischung an kulturellen Angeboten, Freizeit- und Sportaktivitäten, und eine große Auswahl an leicht erreichbaren Golfplätzen? Oder ist das Angebot saisonbedingt und hängt ausschließlich von der Hauptsaison ab?
• Bietet der Ort ein hohes Niveau in punkto öffentliche und private Dienstleistungen, Krankenhäuser und ärztliche Betreuung?
• Infrastruktur: Gibt es gute nationale und internationale Verkehrsanbindungen? Ist die Strom-, Gas-, Wasser- und Sanitärversorgung gut?
• Wenn Sie Kinder haben und planen, sich dauerhaft niederzulassen, sollten Sie sich fragen, ob es gute internationale Schulen gibt, und ob es in Ihrem Traumland gute renommierte Universitäten gibt.
• Ist es sicher? Können Sie zu jeder Tages- und Nachtzeit angstfrei durch die Straßen gehen oder fahren? Ist auf die Polizei Verlass und werden Einheimische und Ausländer gleichermaßen gesetzlich geschützt?
• Ist politische Stabilität gegeben, die sicherstellt, dass die Bürgerrechte unter jeder Regierung gewahrt werden? Werden die Menschenrechte, unabhängig von Rassenzugehörigkeit, Religion und Geschlecht respektiert? Genießt das Land den Schutz der Europäischen Union?
• Gibt es andere Ortschaften und Städte von kulturellem Interesse, die Sie mit dem Auto bequem erreichen können, so wie von Marbella aus beispielsweise Gibraltar, Malaga, Sevilla, Granada, Córdoba, Puerto de Santa María, Ronda, die weißen andalusischen Dörfer; nicht zu vergessen die völlig andere Kultur und wunderschöne Landschaft von Marokko, das nur eine kurze Fahrt mit der Fähre entfernt liegt? Und im Winter Skifahren, nach einer nur zweieinhalbstündigen Fahrt?
• Gibt es über 40 Golfplätze, die in 45 Minuten mit dem Auto erreichbar sind?
• Gibt es regelmäßige Direktflüge von anderen großen europäischen Städten aus? Müssen Sie nach Ihrer Ankunft am Flughafen noch lange Fahrstrecken auf Nebenstraßen auf sich nehmen?
• Wie ist das gesellschaftliche Leben? Gibt es öffentliche Veranstaltungen, Konzerte, glamouröse Galanächte und quirliges Leben, wenn Ihnen danach ist?

Denken Sie darüber nach. Marbella bietet all das und noch mehr. Wie viele Orte auf der Welt lassen sich, was die obigen Kriterien angeht, mit unserem Marbella von heute vergleichen?

Die derzeitige Stadtverwaltung gewinnt immer mehr Anerkennung, was ihre Kompetenz und Effektivität angeht, die hervorragenden städtischen Dienstleitungen und die Infrastruktur, neue Investitionen und die große Bedeutung, die im Vergleich zu früher den Umweltfragen beigemessen wird- all diese Faktoren sind eindeutige Vorboten einer glänzenden Zukunft unserer Stadt. Marbella ist nicht mehr das, was es in den frühen 70-ern war, aber welche Stadt ist das heute noch? Die Entwicklung ist unvermeidlich, und es wird positives und negatives geben. Aber legt man alles auf die Waage, dann werden wenige leugnen, dass Marbella noch immer eines der bedeutendsten und herausragendsten Resorts in Europa ist, und dass es ganz so aussieht, als sollte sich daran so schnell nichts ändern.

Veröffentlicht in laopiniondemalaga.es am 19.04.11

JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ. MÁLAGA
In der Provinz Malaga fallen die Immobilienpreise aufgrund der mangelnden Nachfrage weiterhin in rasantem Tempo. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für Immobilien aus zweiter Hand. Der Stand von vor 2005, sprich vor der Immobilienblase, ist bereits erreicht. Laut der Statistiken des Wirtschaftsministeriums lag der Wohnungspreis beim Abschluss des ersten Quartals 2011 bei 1.826 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet einen Rückgang von 22,3% im Vergleich zu vor genau drei Jahren: Zu Beginn des Jahres 2008 lag der Spitzenpreis bei 2.348 Euro pro Quadratmeter. Diese Differenz von über 522 Euro pro Quadratmeter entspricht im Falle einer 80m² großen Durchschnittswohnung einem Preisrückgang von über 41.000 Euro.

Dazu kommt, dass sich dieser Preissturz in letzter Zeit auch nicht etwa verlangsamt hat- im Jahr 2010 belief sich der Rückgang auf umgerechnet 8%.

Der Preisrückgang, der seit 2008 in Malaga zu beobachten ist, übertrifft nicht nur bei Weitem den spanischen Durchschnitt (15,4%), sondern ist zudem der größte Rückgang auf Provinzebene im ganzen Land und übertrifft selbst Madrid, mit 21,5%. Dennoch war der reale Preisrückgang in der Hauptstadt Madrid stärker ausgeprägt, hier fiel der Quadratmeterpreis um fast 644 Euro, von 3004 Euro auf 2360 Euro.

Estepona und Marbella im freien Fall

Der stärkste Preisrückgang an der westlichen Küste betrifft Estepona, wo die Preise um fast 40% gesunken sind, und Marbella (28,6%). Besonders auffallend ist die Situation in Estepona. In Spitzenzeiten lag der Quadratmeterpreis dort bei 2.939 Euro und beträgt jetzt nur noch 1767 Euro. Aufgrund dieser Differenz von 1200 Euro ist der Preis einer Durchschnittswohnung um bis zu 96.000 Euro gesunken. In Marbella beläuft sich der Rückgang auf 28,6%, so dass der Quadratmeterpreis um 800 Euro gefallen ist und nun bei 2.023 Euro liegt. Auch die restlichen Küstengebiete, einschließlich der Provinzhauptstadt Malaga, weisen Preisrückgänge zwischen 24% und 29% auf. Die Städte im Landesinneren, wie etwa Ronda, Antequera oder Alhaurín de la Torre, sind weniger betroffen, hier liegt der Preisrückgang bei unter 20%.

Der stärkste Einbruch seit 2008 betrifft die Neubauten (laut Wirtschaftsministerium Immobilien, die weniger als 2 Jahre alt sind), die Ende 2010 mit einem Höchstpreis von 2.545 Euro pro Quadratmeter dotiert wurden und nun 1.933 Euro gefallen sind. Das entspricht einem Rückgang von 24,1%. Diese Preisdifferenz von 612 Euro bedeutet, dass eine Immobilie heute fast 49.000 Euro weniger kostet als im Jahr 2008.

Da stellt sich nun die Frage wie nun die Zahlen für das erste Quartal 2011 aussehen. Wie das Wirtschaftsministerium gestern verlauten ließ, war die Zahl der Schätzungen von Neubauwohnungen im ersten Quartal 2011 in Malaga so gering (lediglich 53), dass es unmöglich ist, die Angaben zu aktualisieren, obwohl sie vermutlich ebenfalls im Abwärtstrend liegen. Lediglich Estepona, Malaga und Velez weisen ein Minimum von 10 Schätzungen auf. In Rincón, Ronda oder Antequera gab es in den letzten drei Monaten sogar überhaupt keine Schätzung. Der Verband der Baufirmen in Málaga (ACP) erinnert daran, dass bis zum Verkauf des noch vorhandenen Immobilienbestands neue Ware nur tröpfchenweise auf den Markt kommen wird.

Im Bereich der gebrauchten Immobilien ist die Tendenz ähnlich. Die Wohnungen, die 2008 noch fast 2.250 Euro pro Quadratmeter kosteten, liegen jetzt bei 1.734 (in diesem Fall sprechen wir vom ersten Quartal 2011), was eine Minderung um fast 23% und 41.200 Euro Preisnachlass für eine Durchschnittswohnung bedeutet.

In Spanien beschleunigte sich der Preissturz der freien Immobilien im ersten Quartal 2011 und liegt nun bei 1.777 Euro pro Quadratmeter, eine Zahl, die ebenfalls dem Stand von vor 2005 entspricht.

Preise wie 2002?

Die Experten sind sich einig, dass die Preise auch 2011 weiterhin sinken müssen, um auch die letzten Auswirkungen der Immobilienblase abzuschütteln. Im Fall von Malaga müssten die Preise um weitere 5% bis 10% fallen, damit der Preisrückgang, pauschal gesehen und verglichen mit den Spitzenpreisen von 2008, die 30%-Marke erreicht. Die Bauunternehmer schließen dieses Szenario jedoch aus und erklären, dass die Preise bereits jetzt den maximalen Tiefpunkt erreicht haben und sich bereits auf Hypothekenniveau befinden. Und vor einigen Tagen deuteten sie sogar an, dass im Falle steigender Verkäufe– was sehr unwahrscheinlich ist – auch die Preise wieder steigen würden.

Andere Experten, wie auch Fernando Encinar, der Studiendirektor des Immobilien-Internetportals idealista.com, schließen sich der Theorie des fortschreitenden Preisrückgangs an und weisen darauf hin, dass der Quadratmeterpreis in Madrid, Barcelona und den Küstenregionen, wie Malaga, sehr wohl auf das Niveau von 2002 fallen könnte. Julio Gil, Mitleiter des Studienganges der Immobilienwirtschaft an der UNED (Universidad Nacional de Educación a Distancia), hält es seinerseits für notwendig, die Nachfrage durch Anreize, wie etwa steuerliche Entlastungen für den Erwerb einer Hauptwohnung, wiederzubeleben. Die Regierung hatte diese Vergünstigungen am 31. Dezember 2010 für Personen mit einem Jahreseinkommen von über 24.000 Euro eingestellt.

Dagegen bekräftigte José Antonio Pérez, Dozent am Institut für angewandte Betriebswirtschaft (IPE), dass die Zahlen das endgültige Ende des Preisangleiches belegen, und dass in Touristengebieten sogar eventuell ein Aufschwung zu bemerken sei.

Veröffentlicht in diariosur.es am 04.04.11 – ALMUDENA NOGUÉS anogues@diariosur.es | MÁLAGA

Der Immobilienmarkt wird noch einige Zeit brauchen, bis die Auswirkungen der „geplatzten Blase“ überwunden sind. Es gibt jedoch auch eine gute Nachricht: Man kann wieder das Licht am Ende des Tunnels sehen. Diesen Rettungsanker, an den sich dieser Tage Promotoren wie Makler klammern, verdankt die Provinz offensichtlich den Ausländern. Für Briten, Deutsche, Skandinavier und Russen ist die Krise am Abflauen, und, angezogen durch die saftigen Preisnachlässe in der Provinz (vielerorts wurden die Preise um mehr als 30% gesenkt), zeigen sie erneut deutliches Interesse an der Gegend um Malaga und an der Costa del Sol, wobei Marbella der Hauptanziehungspunkt ist.

Das sagen zumindest die Experten des Sektors, und die Statistiken geben ihnen reicht. Laut dem letzten durch das Ministerium für Wirtschaft, Öffentliche Arbeiten und Wiederaufbau veröffentlichten Bericht über die Bewegungen auf dem Immobilienmarkt waren bei den 6457 Transaktionen, die im letzten Quartal 2010 in Malaga verzeichnet sind, 905 Ausländer beteiligt, das entspricht einem Anteil von 14%. Dies war nicht nur eines der besten Ergebnisse in ganz Spanien (übertroffen nur durch Alicante), sondern stellt zudem einen Anstieg von 31% gegenüber dem vorherigen Quartal dar.

IN ZAHLEN
 
3.368  Immobilien wurden 2010 in der Provinz von Ausländern gekauft, das bedeutet einen Anstieg um 8% im Vergleich zum Vorjahr 2009.
 
233.963  Euro ist der durchschnittliche Preis für Transaktionen auf dem Immobiliensektor, und Marbella liegt nach wie vor vorne.
 
Auf Marbella  konzentrieren sich 30% der Gesamtverkäufe in der Provinz.

Doch das ist noch nicht alles. Überprüft man die Zahlen des letzten Jahres, so wird deutlich, dass der Aufschwung in der Provinz eindeutig den ausländischen Käufern zu verdanken ist: Waren es 2009 noch 22.224 verkaufte Immobilien, so lagen die Zahlen 2010 bereits bei 22.442 Immobilien. Zöge man davon die von Ausländern getätigten Verkäufe ab, würde der Vergleich negativ ausfallen (Nachlass von 0,15%) und läge bei 19.103 bzw. 19.074 Immobilien.

Gute Aussichten
Angesichts dieser Ergebnisse verwundert es nicht, dass der Sektor sich nun verstärkt darauf konzentriert, diese Käufergruppe anzusprechen, da diese offensichtlich für die Erholung des Wohnungsmarktes verantwortlich ist, auf dem man heute hoffnungsvoller in die Zukunft blickt. Ignacio Osle, Verkaufsleiter von Taylor Wimpey España (Britisches Unternehmen, das auf den Verkauf von gebrauchten Wohnungen an Ausländer spezialisiert ist), vertraut diesbezüglich darauf, dass es den ausländischen Mitbürger zu verdanken sein wird, dass sich der Immobiliensektor aus der Krise herausarbeiten kann. „Die Erholung wird langsam aber stetig vonstatten gehen“, meint er. „Das Jahr 2011 hat gut angefangen: Bereits im ersten Quartal sind die Anfragen in unserem Büro in Benahavís um 43% gestiegen, was bedeutet, dass sich etwas tut“, fügt Osle hinzu.

Und dies wird durch eine weitere Tatsache illustriert: „Vor drei Jahren hatten wir 130 Häuser zur Verfügung, und heute nur ein einziges. Das verdeutlicht das Kaufpotenzial dieser Käufergruppe“, urteilt dieser Experte, wobei er die zunehmende Nachrage von Skandinaviern, Holländern, Belgiern und Russen unterstreicht, deren Hauptinteresse sich auf die Gegend an und um die Goldene Meile herum konzentriert, die nach wie vor das Juwel in dieser Krone darstellt.

Für den Koordinator des Andalusischen Instituts für Finanzstudien, Ángel Yagüe, liegt der Hauptgrund für diesen Schub auf dem ausländischen Markt in der starken Preisanpassung, „die vor allem für Bürger aus Ländern interessant ist, in denen die wirtschaftliche Rezession bald überwunden ist. Für diese Menschen ist dies der ideale Moment, etwas zu kaufen“, sagt er. Seiner Meinung nach ist also diese Käufergruppe derzeit die einzige, die den Immobilienmarkt retten kann. „Die Nachfrage auf nationaler Ebene ist durch die hohe Arbeitslosenrate, die unverändert schlechte Wirtschaftslage und die verstärkten Krediteinschränkungen sehr geschwächt“.

Das durchschnittliche Profil des ausländischen Käufers lässt sich laut Aussage von José Prado, des Vorsitzenden der Vereinigung von Bauunternehmern und Promotoren wie folgt definieren: Personen im Alter von ca. 55 Jahre, im Ruhestand oder Vorruhestand und Selbstständig, die bereits mindestens dreimal zu Besuch an der Costa del Sol war. Die Angaben des Ministeriums für Wirtschaft, Öffentliche Arbeiten und Wiederaufbau ergänzen dieses Bild: Die Mehrheit entscheidet sich für Wohnungen aus zweiter Hand (731 der 905 an Ausländer verkauften Immobilien bei Abschluss des Geschäftsjahres 2010 fielen in diese Kategorie) zu einem Durschnittspreis von etwa 233.963 Euro.

Prado ist ebenfalls der Meinung, dass die Erholung des Wohnungsmarkts der steigenden Nachfrage durch Ausländer zu verdanken sein wird, wobei seiner Auffassung nach Deutsche und Briten ganz vorne liegen. Trotzdem muss das Stigma der juristischen Unsicherheiten überwunden werden, „das zu großem Misstrauen geführt hat“, sagt er in Anspielung auf die Drohungen, illegal errichtete Häuser einzureißen. „Gott sei Dank ist das noch nicht passiert, und solche Immobilien werden nach und nach legalisiert, das hilft, das Image der Provinz aufzupolieren“, fügt er hinzu.

Juan Antonio Pérez, leitender Direktor der Immobilienabteilung des IPE (Instituto de Práctica Empresarial), freut sich, dass die Ausländer nach wie vor der Costa del Sol den Vorzug geben, was seiner Meinung nach an dem „starken Image, dem guten Klima und der erneut wachsenden Beliebtheit der Gegend von Marbella“ zuzuschreiben ist. Das Problem liege bei der Finanzierung, „denn viele Leute, die eine Hypothek aufnehmen wollen, scheitern an den Banken. Aber nichtsdestotrotz konzentriert sich unsere Hoffnung auf die Kaufkraft dieser Gruppe“.

Marbella verbucht 30% der Gesamtverkäufe in der Provinz

:: Nieves Castro

MARBELLA. Freiberufler aus der europäischen Mittel- bis Oberschicht, meist mit deutschem oder britischem Akzent. Dies ist nach Meinung der befragten Experten das durchschnittliche Profil des Ausländers, der in Marbella investiert und dem es zu verdanken ist, dass sich hier 30% der im letzten Quartal 2010 in der Provinz an Ausländer getätigten Verkäufe konzentrierten. Insgesamt wurden 905 Wohnungen an Ausländer verkauft. Dies erklärt der Vorsitzende der Vereinigung von Bauunternehmern und Promotoren, José Prado, der hervorhebt, dass die Nachfrage gestiegen erneut steigen wird, sobald das Stigma der juristischen Unsicherheit in Bezug auf den neuen Bebauungsplan überwunden und die Androhung des Einreißens illegaler Bauten aus der Welt geschafft ist. „Marbella erstrahlt im eigenen Licht“, sagt er.

Russen, Araber und Deutsche sind die wichtigsten Kunden
Laut CNN belief sich der Medienumsatz durch Obama auf 800 Mio. Euro

Der Immobilienmarkt für Luxusobjekte an der Costa del Sol belebt sich allmählich wieder. Dies stellt der Vorsitzende des andalusischen Tourismus- und Wohnungsbauverbands Federación de Urbanizadores y Turismo Residencial de Andalucía, Ricardo Arranz fest, dessen Ansicht nach es deutliche Bewegungen beim Verkauf „sehr teurer“ Wohnungen an der Costa del Sol gibt.

Seiner Meinung nach ist die Situation bei den preiswerteren Objekten, die mit Hilfe der Bankinstitute abgewickelt werden nach wie vor „saisongeprägt“. Das seien Verkäufe, die „immer viel billiger sind und bei denen sogar die Mehrwertsteuer finanziert wird“. Seiner Ansicht nach ist dies eine „positive“ Tatsache, da es bedeutet, dass die vorhandenen Bestände „in Bewegung sind“, teilweise dadurch, dass nächstes Jahr die steuerlichen Abzüge beim Wohnungserwerb wegfallen. Nichtsdestotrotz sei die „große Mehrheit“, nämlich 80%, „nach wie vor nicht zu bewegen“.

Jedoch lässt sich seit August diesen Jahres, dem Monat, in dem die „wichtigsten Verkäufe“ in Bereichen wie Marbella stattfanden, feststellen, dass die teureren Objekte von Russen, Arabern, Deutschen und Malayen gekauft werden.

Hotelauslastung
Ein weiterer positiver Anhaltspunkt für eine verbesserte wirtschaftliche Situation stellt für den Unternehmer und Verantwortlichen der andalusischen Bauunternehmer die erhöhte Hotelauslastung dar. In diesem Zusammenhang weist er darauf hin, dass die Hotels in Marbella „in diesem Sommer und auch im Herbst eine recht hohe Auslastung zu verzeichnen haben“.

Arranz besteht trotz allem darauf, dass die Costa del Sol im Bereich Tourismus „wettbewerbsfähiger“ sein muss. Arranz, der das Hotel Villa Padierna in Benahavis besitzt, erklärt, die vollständige Sanierung der Costa del Sol müsse fertig gestellt werden, auch im Bereich der Ausbildung müsse mehr getan werden, um im Vergleich mit den restlichen Wettbewerbern nicht zurückzubleiben.

Die Qualität muss exzellent sein, und „wir müssen an uns glauben!“. An dieser Stelle erinnert er daran, dass der Besuch der First Lady der Vereinigten Staaten, Michelle Obama, die sich im August in Marbella und anderen Orten der Provinz Malaga und in Andalusien aufhielt, „eine einmalige Sache“ war, die ausgenutzt werden muss.

„Laut CNN beliefen sich die finanziellen Auswirkungen des Besuchs der First Lady auf 800 Millionen Euro. Michelle Obama hielt sich zwei Wochen lang in einer Gegend auf, die hauptsächlich von spanisch- und englischsprachigen Mediennutzern bewohnt ist. Dazu kommen Pressemitteilungen in aller Welt, nicht nur in Spanien“. Trotzdem ist er der Meinung, dass all dies nichts nütze, wenn „die Leute nicht weiterhin ihre positive Meinung unserer Gegend aufrecht erhalten“.

Artikel publiziert im Diario Sur, 18.10.2010

Es ist uns ein Vergnügen, den kürzlich im Diario Sur und diariosur.es veröffentlichten Artikel von Cristóbal Moreno über den Immobilienmarkt in Marbella hier wiederzugeben.

Nach Angaben des Wohnungsbauministeriums konnte Marbella im zweiten Quartal diesen Jahres insgesamt 749 Immobilienverkäufe verzeichnen. Dies lässt erkennen, dass der Sektor dabei ist, sich zu erholen, nachdem die Immobilienverkäufe in den ersten Monaten des Jahres 2010, verglichen mit dem letzten Quartal 2009, auf die Hälfte zurück gegangen waren.

Die oben genannten Zahl stellt einen Zuwachs von 58,7% dar, verglichen mit dem selben Zeitraum des Vorjahres, was die Vermutung eines allmählichen Anstiegs im Geschäftsvolumen der Stadt untermauert, denn nur die Hauptstadt und Vélez- Malaga haben bisher einen noch höheren Zuwachs verzeichnet. Im Vergleich mit der gesamten Provinz konnte Marbella 10,4% aller registrierten Verkäufe für sich verbuchen.

„Seit der Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana- PGOU) veröffentlicht wurde, haben die Bewohner von Marbella wieder mehr Vertrauen beim Immobilienerwerb, denn früher konnte man sich nie sicher sein, ob die Bauten legal waren oder nicht. Nun, da die Käufer sich auf die rechtliche Sicherheit verlassen können, sind sie erneut investitionsbereit“, erklärt Agustín Rivas, Immobilienmakler von Remax Marbella Centro. Seiner Meinung nach werden die Immobilienverkäufe in der Stadt keine weiteren Einbrüche verzeichnen, „denn wir haben unser Prestige zurückerobert. Die Zeiten, in denen schlecht über Marbella gesprochen wurde, sind vorbei, und man besinnt sich wieder auf die exzellente Lebensqualität, die unsere Stadt zu bieten hat“.

Was die Art der Immobilien angeht, die im zweiten Quartal diesen Jahres verkauft wurden, lässt sich feststellen, dass Immobilien aus zweiter Hand immer mehr gefragt sind. 81% der verkauften Objekte waren Secondhandverkäufe, das heißt, sie wurden nicht von Bauunternehmern verkauft. Im Vergleich zu Malaga ist dies eine sehr hohe Zahl. Dort handelte es sich bei etwas mehr als der Hälfte der im selben Zeitraum registrierten Verkäufe um Neubauten.

Ungünstige Lage

Nach Meinung von Gerardo Valencia, Geschäftsführer des Immobilienbüros Nuevo Sol, entscheiden sich die Käufer für Secondhandwohnungen in Marbella, weil die von den Promotoren errichteten Gebäude meist sehr ungünstig liegen: „Die großen Firmen können nicht verkaufen, weil sie in den Randbezirken oder außerhalb der Stadt gebaut haben. Die Kaufinteressenten ziehen Wohnungen in der Innenstadt vor, weil es bequemer ist. Zudem werden gebrauchte Wohnungen mit enormen Preisnachlässen verkauft, teilweise um bis zu 30%“.

Ein weiterer Grund dafür, dass kaum neue Wohnungen gekauft werden, ist, dass es in Marbella nur sehr wenige gibt. „Seit die Korruptionsfälle ans Licht kamen, wurden den Bauunternehmern kaum noch Baugenehmigungen gewährt. Es ist positiv zu bewerten, dass der Verkauf von gebrauchten Wohnungen sich so belebt hat, denn fast das gesamte Immobilienangebot der Stadt besteht aus gebrauchten Objekten“, sagt Rivas.

Was die Gesamtverkäufe angeht, welche in den letzten 12 Monaten registriert wurden, zu welchen Daten vorliegen (Juli 2009 bis Juni 2010), so beläuft sich die Zahl auf insgesamt 2.562 Verkäufe. Das ist ein Zuwachs von 68,7% verglichen mit dem selben Zeitraum des Vorjahres. „Dieser Zuwachs bestätigt, dass der Immobiliensektor sich weiter erholt, auch wenn es schwierig ist vorherzusehen, wann wir das Verkaufsvolumen, das wir vor der Krise hatten, erneut erreichen. Das Jahr 2005 war mit Abstand das schlechteste Jahr“, resümiert Rivas. Er gibt jedoch auch zu Bedenken, dass der Wohnungssektor neue Wege finden muss, um Verbesserungen zu erzielen.

Die Provinz Malaga ist einmal mehr Andalusiens wichtigster Wirtschaftsmotor: 26% aller im zweiten Quartal 2010 verzeichneten Immobilienverkäufe wurden hier verzeichnet. Die genaue Zahl beläuft sich auf 7172 Verkäufe. Außerdem ist Andalusien die Region Spaniens, in welcher die meisten Verkäufe registriert wurden, nämlich 27.221. Das sind 18% der landesweit verzeichneten Verkäufe.

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