Informe sobre El Mercado Inmobiliario en Marbella 2012

Por Christopher Clover, Director Gerente de Panorama Properties

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SIERRA BLANCA Ref. 06826

El Mercado, La Crisis

A menudo, nuestros clientes se refieren a “el mercado” o a “la crisis” en España en general y lo asocian directamente con el mercado local de Marbella.

Desde nuestra perspectiva y habiendo experimentado numerosos altibajos en el mercado inmobiliario de Marbella desde que inauguramos nuestras oficinas en 1970, nuestra opinión es que sería un error equiparar el mercado inmobiliario local con el resto del mercado español. Correríamos el riesgo de sobre-simplificar los factores que entran aquí en juego: tal y como lo reflejan la mayoría de los sub-mercados, hay factores que son comparables y otros que no lo son.

Sin duda, habrán leído que existe casi un millón de viviendas de nueva construcción que continúan sin venderse en España. Esto se debe al volumen desorbitado de la construcción y especulación que reinó en el país hasta el año 2008. Estas propiedades se encuentran en todos y cada uno de los municipios de España, el 90% tienen un precio que oscila entre €100.000 y €200.000, y muchas de ellas son apartamentos ubicados en zonas con escasos servicios; o en las típicas “junglas de hormigón” de alta densidad construidas en zonas costeras y que, durante el invierno, se convierten en pueblos fantasmas; o bloques de viviendas en zonas poco consolidadas donde habrá más construcción, ruido y polvo en los próximos años. Este no es el caso de Marbella.

¿Qué factores diferencian a Marbella del resto de España?

1. En Marbella, existen menos propiedades de nueva construcción: como resultado de 24 años sin que nuestro Plan General se haya actualizado, hubo una escasez de terreno urbanizable lo que congeló la actividad constructora. No fue hasta mediados del 2010 que el Plan General fue renovado.

2. Afortunadamente, Marbella no sólo representa un mercado local, que además es bastante activo en el sector inmobiliario, sino también representa un mercado regional, nacional y sobre todo internacional… cubriendo así cuatro mercados distintos.

3. Marbella es reconocida mundialmente como un “Destino de Calidad” y los mercados consolidados y de calidad se han defendido mejor contra la crisis general de España y la de otros países, en el sentido que ha habido menos reducciones de precio y más movimiento. Los destinos de calidad atraen al visitante más exigente, y este verano ha sido, desde el 2007, el año con mayor número de estancias en hoteles de 5 estrellas en Marbella. Además, en el mes de agosto, España ha visto la mayor cantidad de visitantes extranjeros con un total de 7,64 millones de turistas (Diario Sur 23.09.11). Existe una relación directa entre el número de turistas y el número de ventas inmobiliarias en la misma zona: cuánto más turistas, más ventas.


LOS MONTEROS PLAYA Ref. 07062

4. Por encima de todo, Marbella ha vuelto a ser, una vez más, una ciudad de “glamour” en dónde vivir; con una administración local honesta y eficaz, y con un nuevo Plan General que brinda a los propietarios la seguridad legal que no gozaron durante la última década. Marbella no sólo ofrece el “glamour” (si se lo desea) sino también representa uno de los sitios más limpios y seguros de la costa mediterránea, con excelentes servicios sanitarios, además de un fantástico clima y una temporada de 12 meses.

Actividad reciente en el mercado

A pesar de los malos pronósticos económicos, ha habido un significativo movimiento en el mercado inmobiliario en las últimas semanas. Durante el mes de agosto de 2011, tradicionalmente un mes con índices de consultas inmobiliarias bajos, Panorama ha alcanzado un récord histórico de 178 consultas de clientes nuevos que nos contactaron a través de distintos medios. En estos últimos meses hemos cerrado operaciones de compraventa y también hemos recibido consultas de ex-propietarios que vendieron sus casas en el pasado y que desean volver a comprar, aprovechándose de las grandes oportunidades que se ofrecen en esta nueva Marbella de hoy.

Evidentemente, muchos han decidido que éste es el momento más oportuno para adquirir bienes inmuebles en Marbella: el mercado parece estar fortaleciéndose, pero ¿cuál es la razón? y sobre todo ¿por qué ahora cuando las expectativas económicas son tan malas? Existen tres razones fundamentales posibles:

1. Cuando cae la Bolsa y nos encontramos ante un mercado de valores bajista, tal como lo es actualmente, muchos inversores venden gran parte de sus acciones para así poder invertir en el mercado inmobiliario y tener un “refugio seguro”. Con los tipos de interés a niveles históricamente bajos, ¿qué alternativa de inversión nos queda?

2. Una de las principales causas de la inflación es la emisión de moneda al ritmo que los gobiernos vienen haciendo en los últimos 3 años. Puede que no sea inmediato, tal vez transcurrirán unos años, pero la inflación llegará, y en un futuro no muy lejano – así lo predicen todos los economistas. El mejor fondo de cobertura contra la inflación es invertir en bienes inmuebles que estén en una buena ubicación y a un buen precio.

3. Algunos compradores han estado esperando durante tres años o más a que los precios se reduzcan lo máximo posible, y muchos han decidido que el mejor momento de comprar es ahora. Esto demuestra que sin duda existe un factor de “demanda acumulada” en el mercado actual. No hay que olvidar que el factor primordial que motiva comprar en Marbella es el “estilo de vida” tan especial que ofrece esta ciudad. Cuando se trata de comprar una residencia en una zona tan increíble como ésta, es evidente que hay mucho más en juego que el dinero y la inversión.

¿Dónde se sitúan los precios en la actualidad?

Como todos sabemos, los altos precios de la época de especulación en España y en muchos países de Europa alcanzaron sus máximos niveles en 2006 y 2007, estallando luego la burbuja inmobiliaria. Marbella también se vio afectada. Los precios de venta reales han bajado aproximadamente un 30% o más, sobre todo en las propiedades con precios inferiores a €1.000.000. Imagínese una propiedad ubicada en una de las mejores zonas residenciales de Marbella, con un precio de entre €500.000 y €800.000 en el año 2007 – ¡hoy en día puede comprar una por unos €300.000 a €500.000! Y, en la Milla de Oro lado montaña, que cubre la zona entre Marbella y Puerto Banús, hay propiedades con precios de entre €250.000 hasta, por supuesto, de varios millones.


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Los precios de la propiedades más caras también se han visto reducidos aunque sólo recientemente. Los vendedores de estas propiedades se están dando cuenta que, finalmente, en el mercado actual sus propiedades tienen un valor inferior del que pensaban y por tanto están adaptando su criterio para ajustar acordemente sus precios de salida. Como resultado, los antiguos vendedores pasivos se están convirtiendo en vendedores activos, muchos de los cuales sólo quieren “vender y pasar página”. Hasta vemos que algunas de las propiedades de mayor categoría y con precios por encima de los €3.000.000 han empezado a venderse, con unas 25/30 operaciones de compraventa realizadas en Marbella en lo que va de año; lo que no sólo indica mayor flexibilidad en los precios de salida sino también un re-surgimiento en el mercado, de clientes nacionales e internacionales de alto poder adquisitivo.


CASCADA DE CAMOJAN Ref. 06230

Dentro del rango de hasta €2.000.000 también hay muchas oportunidades para comprar propiedades viejas y reformarlas. Estas viviendas suelen estar a precios muy competitivos puesto que a los propietarios les interesa más vender “tal cual” que seguir invirtiendo en ellas. Generalmente, esto resulta más económico que comprar un terreno (si tiene suerte de encontrar uno bueno) y construir.


NAGUELES Ref. 05679

Algunas propiedades son oportunidades únicas

Debido a su escasez, comenzamos a notar que aquellas propiedades que se venden en las zonas residenciales más exclusivas y altamente cotizadas no siempre son sustituidas por propiedades similares a precios similares. Por ejemplo, en Jardín Andaluz, la zona más alejada de Marina Puente Romano (al lado del hotel con el mismo nombre) donde se encuentran las viviendas más económicas, se vendieron durante el invierno pasado cinco o seis apartamentos con precios finales de venta desde €525.000 a €625.000. En estos momentos, no tenemos ninguna propiedad en esta misma urbanización con un precio similar aunque acabamos de recibir un nuevo listing con un precio de salida de €700.000. ¿Por qué motivo se mantienen los precios en esta zona? Por su excelente ubicación, por su escasez, porque algunos vendedores no tienen necesidad de vender y pueden aguantar el tirón y por la elevada demanda de estas zonas residenciales de categoría.


MARINA PUENTE ROMANO JARDIN ANDALUZ Ref. 06197

Ofertas poco serias no son consideradas por los vendedores

La clave para comenzar una negociación exitosa es presentar una oferta (si cree que la propiedad lo vale y basándose en ventas recientes y en el consejo de su agente) cuyo importe llegue a tantear el terreno en cuanto al precio mínimo aceptable y que a la vez despierte el interés del vendedor, pero que no sea tan bajo que resulte ridículo. Un buen comercial que le asesore durante este proceso es indispensable.

Algunos clientes que visitan propiedades que posiblemente ya tengan una reducción del 30% o más y cuyo precio de salida se puede seguir negociando, presentan “ofertas” basadas en la idea de “ofrezco la mitad de su precio de salida”. En realidad, estas no son ofertas serias, ni tampoco los que las realizan han estudiado cuidadosamente el mercado, ni tampoco podemos afirmar que esta estrategia haya, alguna vez, dado resultados. Es cierto que hoy en día “poderoso caballero es Don Dinero”, pero los precios reales de ventas no han descendido un 65%, como a algunos les gustaría creer, ni tampoco alcanzarán estos niveles tan bajos. Sin embargo, los precios de venta reales se han reducido en muchas zonas hasta casi los niveles de hace 8 a 10 años, pero no tanto en aquellas zonas altamente cotizadas donde las propiedades son irreproducibles y donde hay un número limitado a la venta.

En pocas palabras…

A pesar del reciente movimiento en el mercado actual, la pura realidad es que no se vende ninguna propiedad que no sea considerada una “buena compra”. Los propietarios que sí logran vender están ajustando sus precios a niveles muy competitivos, que también incluyen un margen para la negociación. La buena noticia es que hay un importante número de compradores buscando esa propiedad “especial” a un excelente precio. Todos los días se cierran operaciones de compraventa en todas las categorías y precios.

Los grandes inversores regresan a Marbella

El enorme voto de confianza que brindó a la ciudad de Marbella Sheikh Abdullah ben Nasser Al Thani, de Qatar, y su consorcio al decidir invertir más de €400 millones en un complejo portuario de gran envergadura, es más que ilustrativo de que la imagen de Marbella ha sido restaurada y su popularidad renovada. Estas nuevas instalaciones se ubicarán donde se encuentra actualmente el puerto pesquero y la barriada de La Bajadilla, justo detrás de la clínica USP y dentro del municipio de Marbella. Este puerto representará el complejo turístico más trascendente que se haya construido en toda la Cuenca Mediterránea durante los últimos 40 años. La presentación del proyecto preliminar realizado por los arquitectos se puede ver mediante el enlace: http://jetcommunication.net/

Se calcula que las obras de construcción empezarán en el 2012 y la primera fase debería estar en funcionamiento en un plazo de tres a cuatro años. Este impresionante puerto de alta tecnología ofrecerá alrededor de 858 puestos de atraque estándar, dos puestos de atraque para cruceros de hasta 175 metros de eslora, zonas de ocio, restaurantes y tiendas, un hotel de 5 estrellas y aparcamiento subterráneo para 450 coches. ¡Un buen competidor para Puerto Banús y unas instalaciones adicionales que aportarán aún más esplendor a nuestra preciosa ciudad!

Otro voto de confianza ha sido el acuerdo firmado entre el ayuntamiento y la empresa Nest Investments Ltd., liderado por el jordano Ghazi Abu Nahl para crear una Escuela Internacional de Negocios en la ciudad de Marbella (Diario Sur 11.10.2011)

El promedio de compradores en 2011

El dinero atrae al dinero. Muchas personas están comprando viviendas en Marbella todos los días. Hasta la fecha, hemos visto un promedio mensual de 214 compradores en la zona de Marbella (incluyendo Benahavis) en lo que va del 2011. Así lo refleja la estadística publicada por el Ministerio de Fomento: http://www.fomento.gob.es/

¿Y, por qué elegir Marbella?

Yo personalmente escogí Marbella no sólo porque es un sitio maravilloso donde vivir, donde criar a mis hijos y donde continuar con la profesión familiar, sino también por la cantidad de culturas distintas que coexisten de una manera tan singular. Existen numerosos lugares de turismo residencial en el mundo y, cierto es que Marbella no es para todos los gustos. Sin embargo, las preguntas que uno debería hacerse a la hora de estudiar la posibilidad de comprar una segunda vivienda o una casa para disfrutar siendo mayores, son:

• ¿Es este destino un lugar que se mantiene “abierto” todo el año y que ofrece una variedad de actividades culturales, de ocio y de deporte, incluso campos de golf en las inmediaciones? O, ¿es un sitio turístico abierto sólo durante la temporada alta que se define por su clima?
• ¿Ofrece un alto nivel de servicios públicos y privados, incluyendo hospitales y clínicas?
• En cuanto a infraestructuras: ¿existen buenas redes de transporte nacional e internacional? ¿El suministro de electricidad, gas y agua es fiable, y los sistemas de alcantarillado y de aguas residuales son eficientes?
• Y si tiene hijos y está pensando en ser residente permanente, ¿hay colegios internacionales cerca? ¿Ofrece el país alguna universidad de prestigio?
• ¿Es un sitio seguro? ¿Se puede ir andando o en coche a cualquier hora del día o durante la noche sin pasar miedo? ¿La policía apoya y aplica las leyes y los principios que protegen a nacionales y extranjeros por igual?
• ¿Hay suficiente estabilidad política que asegure que los derechos civiles se respetarán sin importar que partido político esté gobernando? ¿Se respetan los derechos humanos independientemente de la raza, la religión o el sexo? ¿Disfruta el país de la protección de la Unión Europea?
• ¿Existen otros pueblos o ciudades de interés cultural a una distancia cómoda, tal y como tenemos aquí en Marbella, y que son, por ejemplo: Gibraltar, Málaga, Sevilla, Granada, Córdoba, Puerto de Santa María, Ronda, los pueblos blancos de Andalucía, o el maravilloso e increíble país que es Marruecos, a una hora en barco, con su cultura tan diferente? ¿Y existe la posibilidad de practicar esquí durante los meses de invierno, en una estación a tan sólo dos horas y media en coche?
• ¿Ofrece más de cuarenta campos de golf en un radio de 45 minutos en coche?
• ¿Hay vuelos directos regulares desde las ciudades más importantes de Europa? Para llegar a su destino final desde el aeropuerto, ¿tiene que hacer un viajecito por carreteras secundarias?
• Y la vida social, ¿cómo es? ¿Hay eventos, conciertos, noches de gala y glamour, “movida”, si se le apetece?

Piénselo. Marbella responde favorablemente a todas estas preguntas, y ofrece incluso más que eso. ¿Cuántos lugares del mundo pueden igualar lo que ofrece la Marbella de hoy?

El gobierno municipal actual cuya competencia y eficacia van en aumento, los excelentes servicios e infraestructuras locales, las nuevas inversiones de gran envergadura y el sumo cuidado que se presta hoy a asuntos medioambientales son una clara indicación del espléndido futuro que espera nuestra ciudad. Es más que evidente que Marbella ya no es el pueblo que fue durante los años 70, pero ¿qué ciudad no se transforma con el tiempo? Durante el inevitable proceso de evolución siempre habrá cosas positivas y algunas menos positivas. Pero, colocando todo en la balanza, la mayoría reconocería que Marbella sigue siendo uno de los destinos de mayor calidad de Europa y es probable que siga así durante muchos años más.

 
 
 
2 Comentarios a “Informe sobre El Mercado Inmobiliario en Marbella 2012”
 
  1. Ignacio Pérez de Vargas Dice:

    Querido Chris :

    Debo reconocer que el mensaje de optimismo que contiene tu informe sobre el futuro de Marbella, es un rayo de luz en un mundo de tinieblas ( económicas ) que estamos viviendo.

    Toda crisis tiene un componente psicológico, por tanto, los mensajes en clave positiva son bien recibidos.

    Un fuerte abrazo

    Ignacio Pérez de Vargas

  2. José Rey Medina Dice:

    No solamente es un mensaje de optimismo, sino que es una realidad. Con este tipo de mensajes,emitidos desde muy adentro del corazón, como es el caso, se consigue transmitir
    ilusión por vivir en paz y una cosa muy más impotante: Que se puede y no solo se puede, sino que se debe aspirar a la felicidad.

    Saludos cordiales de un enamorado de Marbella.

    José Rey Medina

 
 
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