Рынок Недвижимости Марбельи – Обзор 2010
1.- Оценка современного состояния рынка недвижимости Марбельи. Преодолеем ли мы ли стадию застоя, и существуют ли положительные ожидания продаж в конце года.
По сравнению с прошлым годом, рынок сейчас действительно очень активный. В среднем объём продаж вырос, по меньшей мере, на 50-60%. Год назад продавалось очень немного объектов стоимостью, превышающей €1.000.000, а сейчас наблюдается гораздо большая активность, и не только в отношении объектов недвижимости стоимостью ниже €1.000.000, но и до €2.000.000, а также в отношении самых дорогих объектов на рынке.
На прошлой неделе я встречался с одним другом – экономистом, писателем, профессором, экспертом в области туризма и просто очень талантливым человеком – Лоренсо Сориано, с Тенерифе. Лоренсо сказал мне: «У нас рынок продавцов!» «Почему продавцов?» – спросил его я. «Да, потому что в наши дни, если продавец снижает цену, появляется гораздо больше покупателей». И действительно это правда, год-полтора назад у нас были клиенты-продавцы, которые снижали цену, но так и не могли продать свою недвижимость. Сейчас тот, кто действительно хочет продать, может это сделать.
Рынок сейчас типизирован «искателями выгодных покупок». Однако есть огромное количество возможных покупателей, которые не являются реалистами в тот момент, когда делают предложение. Например, они интересуются объектом, который изначально стоил €500.000 и цену которого собственник уже снизил на €125.000, чтобы сойтись на €375.000, и предлагают половину, не учитывая сравнимые продажи и имея нереальные на современном рынке ожидания. Национальная пресса приучила людей думать, что если излишек в 1.000.000 новых объектов недвижимости на внутреннем рынке, распределённые между всеми муниципальными округами страны, продаются со скидкой в 40-50%, то также должно быть и в Марбелье. Но, во-первых, нельзя сравнивать национальный рынок в целом с рынком роскоши в таком консолидированном районе, как Марбелья. Цены на недвижимость снизились значительно, по меньшей мере, на 20% по сравнению с показателями трёх-четырёхлетней давности, в том числе и в лучших зонах, но покупатель должен информироваться, чтобы знать, что продаётся и по каким ценам, и должен быть реалистом, если хочет купить сейчас. Сейчас в продаже мало объектов нового строительства, т.к. новый Генеральный План был «заморожен» на 24 года, что привело к нехватке земли, пригодной для строительства.
Также нужно иметь в виду, что не так много объектов недвижимости и на вторичном рынке Марбельи, в самых котирующихся зонах. В прошлом году мы подсчитали, что располагаем только 4.500 роскошными объектами, т.е. объектами в хороших жилых зонах и по цене выше €300.000. Таким образом, несмотря на то, что мы находимся на рынке с исключительными ценами, который легко может просуществовать ещё года три, мы увидим, и видим уже сейчас, что если появляется действительно выгодное предложение в какой-либо специфической урбанизации, оно необязательно может быть заменено другой недвижимостью с похожими характеристиками и, понемногу, количество «лучших возможностей» будет уменьшаться.
Стоит отметить, что Марбелья представляет собой многонациональный рынок с сезоном продолжительностью 12 месяцев в год. И хотя национальный рынок очень важен, с лёгкостью можно сказать, что 60% покупателей – иностранцы, а это означает, что здесь есть гораздо больше возможных покупателей, чем, например, в Севилье, Малаге или других местах, не так привлекающих иностранцев.
В конечном счёте, существуют три другие характеристики рынка Марбельи, которые нужно учитывать в наши дни:
- Несмотря на то, что существует очень активный рынок, участники переговоров сейчас сложнее, чем когда-либо. Часто продавец думает, что ему предлагают слишком мало, потому что ему трудно признать, что рыночная стоимость его недвижимости ниже показателей прошлых лет. Часто мы получаем просто смешные предложения, такие, какие я описал выше. Повторяю, что тот, кто хочет купить, должен информироваться, знать рынок, знать, что продаётся и по какой цене, и в этом контексте быть реалистом в период поиска выгодных предложений.
- Проблема урбанизаций с урбанистическими нагрузками в новом плане: до тех пор, пока Муниципалитет не зафиксирует стоимость единицы полезной площади в разных зонах Марбельи, будет сложно определять эту стоимость без обращения к национальному оценщику и соответствующих расходов и траты времени, необходимого для осуществления оценки. Покупатель хочет купить «без риска», и это обязанность Муниципалитета и юристов продавцов в урбанизациях, подверженных нагрузкам, вычислить размер возможной нагрузки и таким образом способствовать продаже, принимая во внимание всё сделанное и до объявления о продаже недвижимости. Кажется это не сложно, но на практике это не так.
- Интересно заметить, что стоимость недвижимости в жилой зоне не снизилась так, как в других районах муниципального округа. Недавно я разговаривал с одним очень хорошим агентством, специализирующимся на недвижимости в жилой зоне, и мне сказали, что цены снизились только на 5% - 10%.
И в заключение, мы можем быть очень довольны развитием рынка. Лично я очень горжусь хорошей командой из 24 человек 9 различных национальностей, составляющей наше агентство. Это «чемпионы» в нашей профессии…. как отдел продаж и аренды, так и команда поддержки. Я также очень рад, что мои дети работают вместе со мной, это четвёртое поколение профессионалов в моей семье.
2.- Типология наиболее продаваемого жилья.
До конца прошлого года наибольшая активность на рынке наблюдалась в отношении объектов недвижимости стоимостью менее €800.000 и в самых консолидированных зонах. Ясно, что в период кризиса второе жильё, особенно на условиях ипотеки, – это роскошь, без которой каждый может легко обойтись.
Но в этом году мы видим, что продаются объекты недвижимости, стоимость которых после переговоров составляет до €2.000.000, причём также наблюдается активность в секторе ещё более дорогой недвижимости.
Например, во многих случаях вилла, выставляемая на продажу по цене €2.400.000 – €2.500.000, в результате продаётся примерно за €2.000.000,и в конечном итоге принимаются предложения в районе €1.650.000 – €1.700.000.
3.- Зоны, в которых больше всего продаж.
Ясно видно, что больше всего продаж в консолидированных зонах и зонах, в которых объекты недвижимости лучше расположены. Новая Андалузия – одна из этих зон, вся Золотая Миля, а также многие урбанизации на Востоке Марбельи.
4.- О чём нужно помнить в момент покупки на современном рынке.
- Нужно достаточно хорошо знать рынок, чтобы понимать, что представляет собой хорошее соотношение качество-цена (начальная цена или цена предложения), что имеет завышенную оценку и реальные цены продаж. Но всё это не означает, что надо отказываться от осмотров некоторых объектов недвижимости, переоценённых в плане цены предложения, потому что во многих случаях владельцы данных объектов не избалованы большим количеством посещений, и вполне возможно, значительно снизят их цену. Хороший агент может очень помочь в этом процессе, и если кто-то находит агента, которым очень доволен, последний сделает всё возможное, чтобы продемонстрировать всё, что есть на рынке… в том числе недвижимость других агентств… с целью подобрать наиболее подходящий объект и по лучшей цене.
- Очень часто невозможно найти «превосходную» недвижимость и приходится идти на уступки. Иногда это менее чем возможно, что супруга или супруг согласны на 100%. Подобрать недвижимость, которая сделает счастливыми обоих, обычно означает придти к компромиссу.
- Если кто-то находит недвижимость по очень, казалось бы, привлекательной цене, нужно скооперироваться с агентом и попросить его нащупать минимальную цену продавца. Располагая этой информацией, можно сделать «разумное» предложение. Если предложение слишком низкое, оно может быть рассмотрено как ушат холодной воды, вылитый на продавца, и не получит никакого ответа. А идея в том, чтобы сделать такое предложение, которое, как минимум, пробудит интерес собственника к переговорам.
- Когда вы делаете предложение, нужно быть очень щепетильным, очень детальным, чтобы одновременно охватить все элементы операции, кроме цены: включена ли мебель, когда будет возможно подписание частного контракта с 10% в качестве депозита, когда будет возможно заключение сделки и другие элементы, необходимые в предложении. И, кроме того, нужно ясно дать понять, что необходимо оставить депозит в размере €10.000 или €20.000 сразу же после принятия предложения. Если покупатель покажет, что готов сразу же взять на себя обязательства, он заслужит внимание продавца и таким образом продемонстрирует последнему серьёзность своих намерений. Покупатели, делающие четыре предложения одновременно, серьёзно не воспринимаются.
5.- Что нужно стимулировать в момент продажи.
- Самый важный момент – установка начальной цены, которая покажется потенциальным покупателям очень интересной ценой для обсуждаемой недвижимости. Если кто-то просит слишком много, люди не придут смотреть его недвижимость. Если цена правильная, придут заинтересованные, и, как результат посещений, собственник получит предложения.
- Нужно поддерживать связь с агентствами и запрашивать «обратную связь» в случае, если нет комментариев в результате визита клиентов. Хотя считается, что агентство должно делать это в обязательном порядке, и это правда, зачастую это не делается, особенно в отношении не эксклюзивной недвижимости, поэтому важно, чтобы продавец «работал» со своими агентствами, и те отдавали ему предпочтение среди своих клиентов.
- Нужно иметь недвижимость покрашенную, чистую, отремонтированную и в оптимальных условиях, чтобы произвести наилучшее впечатление на потенциального покупателя. Это как при продаже автомобиля – его моют, красят и продают за лучшую цену, невзирая на возражения покупателя, который, психологически, оценит ремонт/покраску, т.д. в 10 раз выше их действительной стоимости с целью попытаться снизить цену.
6.- Изменил ли клиента и рынок недвижимости кризис в данном секторе.
Конечно, клиент сегодня очень отличается от клиента четыре года назад о более, и рынок, безусловно, изменился, он прямо противоположен тому, каким был раньше.
В настоящее время рынок очень интересный, с большой активностью, хотя в некоторых аспектах, как я указал выше, со сложностями и угрозами. Сейчас есть такие возможности, которых, как мы думали, никогда не увидим. Тот, у кого есть намерение купить, должен начать исследовать рынок сегодня. Не потому, что недвижимость по самым интересным ценам будет продаваться прямо сейчас, но потому, что, учитывая количество возможных покупателей на данный момент и реальное количество продаж, более чем ясно, что рынок Марбельи уже дошёл до крайней нижней точки и взял курс на восстановление.
Copyright © 2010 Panorama Properties
