Richtlinien für Immobilienkäufer
Der Käufer ist jedoch mit der Schwierigkeit konfrontiert, das passende Objekt zu finden, über den Kauf zu verhandeln und die Transaktion abzuschliessen, was schwieriger ist als in seinem eigenen Land: Wie in den meisten Urlaubsgegenden scheint jeder in der “Branche” tätig zu sein - vom Taxifahrer bis zum Hotelportier. Immobilienkauf und -verkauf scheint jedermanns Lieblingsthema zu sein. Und nahezu jeder hat eine andere Meinung dazu, was einen potentiellen Kaufinteressenten leicht verwirren kann. Wo soll der Anfang gemacht werden ?
Das „richtige“ Objekt finden
Einige Menschen verbringen Jahre damit, eine Liegenschaft zu finden. Andere haben mehr Glück, das richtige Objekt zu finden und vertrauen darauf, bei ihrem ersten Besuch in Marbella zu kaufen. Die meisten jedoch nehmen sich Zeit, kommen drei bis viermal nach Marbella, bis sie eine entsprechende Immobilie gefunden haben.
Welche Art von Immobilie suchen Sie, und in welcher Gegend?
Viele Kaufinteressenten denken, dass sie nach einem bestimmten Immobilientyp suchen - und erwerben letztlich eine ganz andere Art von Objekt. Wenn Sie sich nicht absolut im Klaren darüber sind, was Sie wollen, und nicht so sicher sind, dass das, was Sie suchen auch existiert, sollten Sie sich verschiedene Arten von Immobilien in unterschiedlichen Gegenden und Wohnsiedlungen anschauen - all dies ohne Vorurteile und mit offener Aufnahmebereitschaft. Das wird Ihnen auch helfen, Ihre Immobilienkenntnisse und Bewertungen der Marktlage in dieser Gegend aufzubauen bzw. zu erweitern, was einen großen Vorteil beim Verhandeln mit sich bringt und sichert, dass Sie einen fairen Marktwert für Ihr Geld beim Kauf erzielen.
Die Wahl eines renommierten Immobilienmaklers kann Ihnen viel Zeit ersparen, und es gibt viele hochqualifizierte Maklerbüros an der Costa del Sol, neben Gelegenheitsjägern und weniger qualifizierten. Qualifizierte Makler sind entweder API’s (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria- Immobilienmakler mit Zertifikat), aber ein kürzlich erlassenes Gesetz erlaubt es jedem (!) ein Maklerbüro zu eröffnen. Am besten ist es nach einer etablierten und erfahrenen Maklerfirma Ausschau zu halten, die über einen grossen Erfahrungsschatz und Empfehlungen von hier nicht wohnhaften Parteien verfügt. Eine Empflehlung von Seiten Ihres Anwalts oder von einem langjährigen Residenten könnte Sie in die richtige Richtung führen.
Ein guter Makler wird Ihnen wirklich zuzuhören und Ihre Wünsche richtig interpretieren. Er wird seine Marktkenntnisse und seine Erfahrung mit Ihnen teilen, und nachdem er Ihnen Immobilien seines eigenen Bestandes angeboten hat, wird er mit anderen Büros kollaborieren, bis er Ihnen das richtige Objekt anbieten kann. Schlüsselfaktoren eines guten Maklers sind: Erfahrung, Professionalität, Produktkenntnisse, Ehrlichkeit, gute Kommunikation, Freundlichkeit und der Wunsch Ihnen soweit er kann und in jeder Hinsicht, auch bei Ihrer Immobiliensuche, zu helfen und vor allem nicht zu drängen!
Wenn Sie sich bei Ihrem Makler nicht wohlfühlen, sollten Sie nicht zögern zu wechseln. Wenn Sie jedoch einen Makler gefunden haben, mit dem sie leicht zusammen arbeiten können und der verstanden hat was Sie suchen, sollten Sie bei diesem Makler bleiben, bis Sie das richtige Objekt gefunden haben oder aber zumindest bis Sie überzeugt sind, dass Ihnen alle vom Büro verfügbaren Objekte oder die der kollaborierenden Firmen angeboten wurden. Die Tatsache, dass Sie bei Ihrem Makler bleiben, motiviert ihn, alle Fäden zu ziehen, alle Verbindungen und Kontakte zu nutzen, bis Sie das geeignete Objekt finden - und es erspart Ihnen, bei jedem neuen Makler dieselbe Geschichte erzählen zu müssen.
Einige Ratschläge
Kompromisse lohnen sich immer
Es wird fast unmöglich sein, genau das zu finden was Ihnen vorschwebt, nicht einmal dann, wenn Sie es selbst bauen. Und wenn Sie es finden, seien Sie nicht so sicher, dass Ihr Partner 100 % mit Ihrer Wahl einverstanden ist. Finden Sie eine Immobilie, mit der Sie beide glücklich sind (was normalerweise einen Kompromiss bedeutet!).
Macht es Ihnen etwas aus ein Pioneer zu sein?
Wenn Sie in einer neuen oder noch nicht voll bebauten Gegend kaufen wollen, denken Sie daran, dass unbebaute Parzellen eines Tages bebaut werden, und dass Sie sich selbst inmitten einer Bauzone befinden könnten, wo in den nächsten Jahren ständig gearbeitet wird.
Schützen Sie Ihre Investition
Seien Sie sicher dass Sie über genügend Land verfügen, um Ihre Privatspähre und Ihre Aussicht vor einem möglichen Bauprojekt zu schützen.
Versichern Sie sich, dass der vom Gesetz gebotene Schutz gewährleistet ist
Wenn Sie ein im Bau befindliches Objekt kaufen, ist der Bauunternehmer bzw. Promotor rechtlich verpflichtet, eine Versicherungspolice abzuschliessen oder eine Bankgarantie vorzulegen, um Ihre An- bzw. Akontozahlungen im Falle der Nichterfüllung seiner Verpflichtungen zu schützen. Der Promotor muss auch einen Eigentümerschaftsnachweis erbringen, sowie Planungsgenehmigungen und Lizenzen und seit dem Jahr 2002 noch zusätzlich eine Versicherungspolice, welche Baumängel abdeckt. Ein auf dem Immobiliengebiet spezialisierter Rechtsanwalt wird diese Voraussetzungen im Voraus prüfen.
Kaufen Sie hauptsächlich für Ihren eigenen Nutzen
Wenn Sie nicht ganz sicher sind, dass Ihre Kinder oder Enkelkinder Sie besuchen werden, ist es im allgemeinen ein Fehler einen Kauf mit dem Hauptgedanken an die Nutzung durch Kinder oder Enkelkinder zu tätigen. Immer wieder erleben wir es, dass Leute ihre riesigen Häuser verkaufen, wenn ihre Familien nicht so oft wie sie es sich vorgestellt hatten zu Besuch kamen. Stellen Sie allem voran Ihren eigenen Bedarf und Ihren eigenen Geschmack!
Seien Sie realistisch bei der Analyse einer Modernisierung von älteren Häusern oder Wohnungen, mit der Sie romantisch liebäugeln
Renovierungen und unerwartete Reparaturen können teure Überraschungen sein. Immobilien aus zweiter Hand liegen oft günstiger und sind eventuell billiger als Häuser oder Wohnungen neueren Datums.
Schauen Sie sich vergleichbare Objekte an
Die beste Regel um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist, Wiederverkaufspreise von vergleichbaren Objekten zu prüfen, die kürzlich verkauft worden sind. Um Ihnen dies zu ermöglichen, muss Ihr Makler sehr gute Marktkenntnisse haben. Es wird Ihnen auch helfen selbst genug Immobilien gesehen zu haben, um grundsätzliche Kenntnisse über den Markt zu erwerben.
Denken Sie bis zu dem Tag an dem Sie verkaufen
Eine heute erworbene Immobilie ist ein wichtiger Teil Ihres Vermögens, und wird eines Tages wiederverkauft werden. Daher ist es ratsam und empfehlenswert nicht nur persönliche Vorlieben, sondern auch allgemeine Investitionsfaktoren wie die Lage, Konstruktionsfaktoren, Qualität der Ausstattungen und Installationen zu berücksichtigen.
Kaufverhandlungen
Ihr Makler ist vielleicht bei der Preisverhandlung nicht so erfolgreich wie beim Finden der richtigen Liegenschaft für Sie. Zögern Sie in diesem Falle nicht, den Verkaufsdirektor oder Geschäftsführer des Maklerbüros auszuwählen, um sich bei den Verkaufsverhandlungen helfen zu lassen. Erfahrene Makler sind generell besser im Verhandeln der kommerziellen Aspekte eines Verkaufs (das ist ihr Beruf) als z.B. Anwälte, und Sie werden ihr Bestes tun, um entgegengesetzte Standpunkte (Ihren und den des Verkäufers) harmonisch zusammenzubringen - so wie es jeder gute Unterhändler tun würde. Ihr Rechtsanwalt kann während der Kaufverhandlungen jederzeit um Rat gefragt werden, um zu gewährleisten, dass das Angebot auch den gesetzlichen Kriterien entspricht, und er sollte auch bei komplizierteren Verhandlungen aktiv zur Seite stehen.
Wenn Sie ein Angebot unterbreiten, ist es wichtig, den Tiefstpreis eines Verkäufers herauszufinden, jedoch gleichzeitig zu beweisen, dass Sie ein ernsthafter Anbieter sind. Ein zu niedrig angesetztes Angebot wird den Verkäufer nicht interessieren und kann kontraproduktiv sein.
Ihr Angebot muss alle Verhandlungspunkte abdecken, sowohl um Zeit zu sparen, als auch um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Wenn Sie ein zu niedriges Angebot unterbreiten, so könnte Ihre Strategie einen „Boomerang-Effekt“ haben und den Verkäufer lediglich beleidigen: Es könnte sein, dass Sie nicht einmal eine Antwort bekommen. Es ist wichtig zu wissen wie viel Objekte wirklich auf dem Markt und auch Ihnen Wert sind. Finden Sie heraus, ob der Verkäufer andere Angebote ausgeschlagen hat und um welche es sich handelte. Was ist das Mindestgebot, das sein Interesse wecken wird?
Machen Sie wenn möglich ein schriftliches Angebot (das natürlich bei einem Zustandekommens des Geschäfts vertraglich festgelegt werden muss), das nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Höhe der Anzahlung und das Datum für die Übergabe beinhaltet, wann Sie bereit sind diese zu leisten, wann Sie den Restpreis bezahlen können und was ihrem Verständnis nach im Preis inklusive ist (z.B. Möbel und Einbauten, wo anwendbar). Ein oft vergessener Punkt ist, dass alle Geräte und Installationen sich in betriebsfähigem Zustand befinden sollten.
Zeigen Sie dem Verkäufer die „Farbe“ Ihres Geldes. Er wird sicherlich Ihr Angebot ernster nehmen, wenn Sie für eine sofortige Aktion eine angemessene Anzahlung auf einem Bankkonto in Spanien bereitliegen haben. Diese liegt normalerweise bei rund 10% des Verkaufspreises. Viele Makler bieten heute die Möglichkeit der Zahlung per Kreditkarte an, bei der eine kleine Anzahlung von €5.000 bis €50.000 genutzt wird, um den Kauf mit einem Verkäufer „zu besiegeln“. Diese Anzahlung verbleibt während einer Woche oder 10 Tagen auf dem Kundenkonto des Immobilienmaklers. Diese Zeit benötigen die Anwälte normalerweise, um den Privatvertrag aufzusetzen. Auch dauert es manchmal etwas, bis die 10% verbucht sind.
Die Plus-Valía-Steuer ist eine Gemeindesteuer, die sich aus dem Wertzuwachs des Katasterwerts des Grundstücks errechnet, auf dem die Immobilie steht. Die Berechnung richtet sich nach dem Zeitpunkt des zuletzt getätigten Verkaufs und dem Kauf durch Sie. Diese Steuer muss eigentlich vom Verkäufer gezahlt werden, es sei denn, etwas anderes wurde ausgehandelt.
Vermessen Sie das Land, das Sie kaufen. Sollten Sie nach einem Grundstück suchen und es dafür kein topografisches Gutachten gibt, wäre es ratsam, einen Europreis pro Quadratmeter auszuhandeln und die Immobilie später von einem Topographen vermessen zu lassen.
Gute Psychologen sind der Ansicht, dass man Spielraum lassen sollte, um ein anfängliches Angebot noch verbessern zu können. Wenn Sie jedoch der Meinung sind, dass Ihr Angebot realistisch ist und Sie vielleicht ein zweites Objekt zur Auswahl haben kann es strategisch günstig sein, den Verkäufer darüber zu informieren, dass Sie bei Nichtakzeptanz Ihres Angebotes ein Angebot für eine weitere Immobilie unterbreiten werden, noch bevor Sie ein Gegenangebot von ihm erwägen.
| KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF | ||
| Übertragungssteuer (I.T.P.) | 7% / 8% | Kosten, die dem Käufer beim Kauf einer beliebigen Immobilie entstehen (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen. Es werden 7% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Gargen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind, und für maximal 2; 8% werden ab 400.000 € bzw. 30.000 € berechnet. |
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MwSt. und STEMPELGEBÜHR |
8% + 1% |
Für jede VILLA, APARTMENT oder GARAGE, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen normalerweise neu gebauten Immobilien handelt. |
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MwSt. und STEMPELGEBÜHR |
18% + 1% | Für GRUNDSTÜCKE, LADENLOKALE oder KOMMERZIELLE GARAGENPLÄTZE, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma ist. Dies gilt im Grunde genommen für alle NEU BEBAUTEN GRUNDSTÜCKE und NEU GEBAUTEN GESCHÄFTSRÄUME. Für Wiederverkäufe gilt dies nur, wenn der Verkäufer in eine der genannten Kategorien fällt. |
| NOTAR und GRUNDBUCHAMT |
Ca. 2.000€ für beides |
Die Kosten steigen je nach Anzahl der Seiten oder Komplexität der Kaufurkunde und dem Immobilienwert. |
| ANWALTSGEBÜHREN | Ca. 1% | Die Anwaltskosten liegen üblicherweise bei ca. 1% des Verkaufspreises, je nach Anwalt und Preis der Immobilie. |
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WERTZUWACHSSTEUER (PLUS VALÍA) |
Die Plus Valía (bereits beschriebene Steuerart) kann von wenigen hundert Euro bis zu mehreren tausend Euro für Immobilien mit viel Land betragen, die lange Zeit den Eigentümer nicht gewechselt haben. Grundsätzlich muss der Verkäufer diese Steuer bezahlen, der für die Einzahlung verantwortlich ist, es sei denn, etwas anderes wird vereinbart. | |
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Zusammenfassung Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, sollten unter 8% bei Wiederverkäufen liegen, bzw. Unter 10%, wenn die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis bezahlt wird, zzgl. Anwaltskosten. |
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Wenn ein Angebot akzeptiert wird, sollten Sie immer einen Rechtsanwalt zu einer Überprüfung beim Grundbuchamt einschalten (das letzte Wort in der Eigentümerschaft einer Immobilie, wo Belastungen, Hypotheken oder andere registrierte Aussenstände zutage treten). Er wird einen für beide Parteien verpflichtenden privatrechtlichen Vertrag und eventuell das offizielle Verkaufsdokument zur Unterzeichnung vor dem Notar vorbereiten, nachdem der Rest des Verkaufspreises bezahlt worden und die Inbesitznahme der belastungsfreien Immobilie garantiert ist, womit der Kauf abgeschlossen wäre. Es gibt in Marbella ausgezeichnete Rechtsanwälte. Die meisten sprechen fliessend Englisch oder eine andere Sprache. Der beste Weg zu einem guten Anwalt zu kommen, ist durch persönliche Empfehlungen oder durch Ihren Immobilienmakler.
Natürlich sind viele der oben genannten Anmerkungen mehr für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie gedacht, da Neubauten feste Preise und Zahlungstermine mit oft sehr wenig Verhandlungspielraum, zumindest hinsichlich des Preises, haben. Manchmal können Extras oder Abänderungen innerhalb des Kaufpreises ausgehandelt werden. Das hängt von der Verfahrensweise des Bauträgers ab.
Eine Liegenschaft in Spanien zu finden und zu erwerben kann so leicht sein - oder aber auch zu einem komplizierten Verfahren werden, wenn man es so will. Die goldene Regel von Caveat Emptor (Lass den Käufer entscheiden!) stellt sich immer als richtig heraus. Das Einschalten von ehrlichen und empfohlenen Experten (sowohl Maklern als auch Anwälten) hilft immer. Und natürlich, nicht zu vergessen: Vertrauen Sie Ihrer eigenen Intuition! Sie ist oft der beste Ratgeber!
Von Christopher Clover
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