Der Immobilien-Marktbericht Marbella 2009 - 2010

Ein aktueller Bericht über die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise auf den Immobilienmarkt in Spaniens bedeutendster Urlaubsstadt

April, 2009

Marbella property demand Vor den kritischen Vorkommnissen im September 2008 sowie danach, musste der Immobilienmarkt Marbellas wie auch in ganz Spanien und der restlichen Welt, große Einbrüche verzeichnen, vor allem am unteren Ende des Marktes und hauptsächlich im Bereich der Neubauten

Im weiteren Verlauf des Jahres wurde offensichtlich, dass Spaniens eigene Wirtschaft in keinem Sinn auch nur annähernd so stark war, wie die Politiker noch vor den Wahlen im März angekündigt hatten. Der„Easy Credit“, einer der Hauptfaktoren der den spanischen Immobilienboom von Mitte der Neunziger Jahre bis 2006 antrieb, war praktisch zum Versiegen gekommen. Immer mehr Immobilienfirmen gingen pleite, was sich auf die gesamte Wirtschaft auswirkte. Die Blase platzte und knallartig begannen die harten Zeiten mit weit reichenden Folgen.

Der Immobilienmarkt von touristischen Projekten, die bereits vom Plan erworben wurden, der 2004 seinen Höhepunkt erreicht hatte, fiel seitdem stetig ab, wodurch dessen Entwicklung im letzten Jahr die Ausmaße einer Krise annahm. Gemäß Landesweiter Statistiken, erreichte die Nachfrage an neuen Immobilien Mitte 2007 ihren Höhepunkt. Dem aktuellen Stand nach zu beurteilen (verlässliche Statistiken wurden von Seiten der Regierung noch immer nicht vorgelegt), schätzt die Bank Bilbao Vizcaya Argentaria, dass in Spanien Ende 2008 ein Überangebot von 800.000 bis 1.400,000 neuen, unverkauften Immobilien bestand (lt. Pressenachricht vom 19.12.2008, http://prensa.bbva.com), einschließlich der Immobilien der Küstenregionen, mit schätzungsweise 24.000 Wohneinheiten der Costa del Sol (lt. Diario Sur, vom 4.1.2009). Zählt man diese zu den ohne weiteres auf 800.000 Einheiten angestiegenen Wiederverkäufen, weist der spanische Markt ein Überangebot an Immobilien auf, dessen Vermarktung sich noch über Jahre hinweg ziehen wird.

Jedoch kann eine Marktanalyse nicht alleine anhand von diesen Presseberichten erstellt werden, die sich einerseits und allgemein auf neue Immobilien und andererseits auf den landesweiten Markt beziehen. Es gibt verschiedene Sektoren mit verschiedenen Märkten, aufgeteilt in verschiedene Bereiche, bei denen einige der grundlegendsten Fundamente im Spiel sind.

Man sollte nicht den Fehler begehen, sämtliche Bereiche des gesamten spanischen Marktes über einen Kamm zu scheren und somit eine stark vereinfachte Schlussfolgerung zu ziehen.

Beispielsweise wurde bis September letzten Jahres so gut wie nichts darüber berichtet, dass der Markt für Luxusimmobilien, hauptsächlich im Bereich der Wiederverkäufe, hier wie auch in der restlichen Welt, relativ stabil blieb, wobei der Wert der exklusivsten Immobilien, der extrem Wohlhabenden, sogar leicht anstieg.

Der weltweite Finanzkollaps, der Mitte September seinen Lauf nahm, änderte das Szenario

Marbella property demand Der rapide, im September einsetzende Rückgang, begann damit auch die Käufer von Luxusimmobilien nicht nur in Marbella sondern weltweit zu betreffen, verschlimmert durch die wahre Kreditlage und die damit verbundenen Schwierigkeiten zur Bewilligung von Hypotheken. Der gesamte Markt war im letzten Quartal des Jahres von einem äußerst geringen, zurückgehenden Verkaufsvolumen gekennzeichnet, wobei eine leichte Besserung im ersten Quartal 2009 erreicht wurde, hauptsächlich durch Verkäufe an Kaufinteressenten die auf der Suche nach Schnäppchen waren. Die Überraschung kam allerdings im Monat April, mit einem bedeutenden Anstieg an Verkäufen, wenn auch auf allen Preisebenen, aber hauptsächlich bei Schnäppchen Angeboten. Die Osterwoche zeigte erfreulicherweise eine unglaubliche Hotelbesetzung von 85 %, wodurch wieder einmal zu erkennen ist, wie dicht die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt vom Einfluss des Qualitätstourismus abhängig sind.

Wie stark sind die Preise im Vergleich zu den erzielten Höchstpreisen gefallen?

Die in den nachfolgenden Absätzen genannten Prozentsätze sollten als Indikator zu verstehen sein und basieren auf den eigenen Erfahrungen sachkundiger Maklerfirmen, die im Raum Marbella tätig sind und täglich mit Käufern und Verkäufern und auch Promotoren zu tun haben.

Die am stärksten betroffenen Immobilien sind die der untersten Preiskategorie (unter 700.000 €), hauptsächlich Neubauten aber auch Wiederverkäufe in den weniger konsolidierten Gegenden. Diese sind, im Vergleich zu ihren Höchstwerten in den Jahren 2005-2006 (definiert als tatsächliche Verkaufswerte, verglichen mit den offiziellen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien, zum Zeitpunkt ihrer historisch höchsten Werte), um ca. 25 % - 30 % gefallen und in einigen Fällen sogar bis, bzw. leicht über 40%.

Der Wert von Immobilien dieser Preisklasse, die die besten Preise in einer kürzeren Verkaufszeit erzielen, liegen in besseren Gegenden und sind normalerweise Wiederverkäufe, fiel zwischen 15 % bis maximal 30 %.
Die Preise der Immobilien zwischen 700.000 € und 2.000.000 € sind, verglichen mit ihren Spitzenwerten, um 20 % bis 30 % zurückgegangen (aber auch hier weniger in den besten Lagen), währenddessen die Immobilienpreise in der Kategorie bis zu 3.000.000 € um nur 15% bis 25 % gesunken sind.
Situation der höheren Preisklassen: Hier stehen weniger Immobilien zum Verkauf und obwohl die Eigentümer für vernünftige Angebote offen sind, verfügen diese im Allgemeinen über die notwendigen finanziellen Mittel, um im Notfall „durchzuhalten“. Es gibt und wird auch weiterhin sehr gute Verkaufsabschlüsse geben, da auch sehr wohlhabende Eigentümer in einigen Fällen schlicht und einfach „weiterkommen“ wollen. Fairerweise sollte man aber sagen, dass die Preise in dieser Luxusschicht des Marktes, im Vergleich zu ihrem Höchststand, wie bereits weiter oben beschrieben. zwischen 15 % und 20 % gesunken sind.
Vorausgesetzt die Preisforderungen waren angemessen, wurden ganz besondere und einzigartige Immobilien in hervorragenden Lagen, mit außergewöhnlichen Merkmalen und äußerst hochwertiger Qualität, durch die Krise nicht besonders stark betroffen. Allerdings ist dies wiederum eine Frage des Wunsches des Verkäufers, wie schnell dieser vorankommen möchte, so dass auch bei solchen Immobilien ab und zu ein gutes Geschäft gemacht werden kann.

Auch hier gilt wieder dasselbe für die teuersten Immobilien sowohl als auch für die preiswertesten:
Je besser die Lage, desto besser der Markt und desto einfacher lässt sich ein Verkauf erzielen.
Die Preisvorstellungen bei den Eigentümern von Immobilien sind in den meisten Kategorien nun weitaus realistischer als in der Vergangenheit. Dieser Vorgang wurde, wie gewöhnlich, von einigen Maklern erschwert, die den Eigentümern nur das erzählten was diese gerne hören wollten, anstatt ihnen die Realität des Marktes zu erklären. Jedoch haben die meisten Verkäufer ihre ursprünglichen Preisforderungen bereits erheblich zurückgeschraubt, wenn auch viele potenzielle Käufer dies bei der Unterbreitung ihres Angebots nicht berücksichtigen.

Was wird verkauft?

Marbella property demand Vor kurzem erwähnte Barbara Wood (www.thepropertyfinders.com) in einem sehr gut erstellten Marktbericht über Andalusien: „Auf dem qualitätsorientierten Markt für Wiederverkäufe dreht es sich nicht so sehr um „Überangebot“ sondern eher um den Faktor, wie dringend und schnell der Verkäufer aus dem Markt beeinflussenden Strom herauskommen muss“.

Seit letztem September gab es natürlich Verkäufe, aber im allgemeinen zu sehr reduzierten Preisen, mit der beträchtlichen Ausnahme bei wirklich einzigartigen Immobilien die ihresgleichen suchen oder die sich ein Käufer nicht durch Verzögerungen entgehen lassen wollte. Viele potenzielle Käufer denken, dass die Verkäufer ihre bereits reduzierten Preisforderungen um weitere 25% bis 50% herunterschrauben werden ohne den derzeitigen Markt, den tatsächlichen Wert, den historischen Wert, die Wiederherstellungskosten oder ohne vergleichbare Verkäufe die zur Zeit abgewickelt werden, analysiert zu haben, mit dem Ergebnis, dass solche Angebote dazu führen, dass sich die meisten Verkäufer zurückziehen und jegliches Interesse an weiteren Verhandlungen verlieren.

Weitere Geschäfte wurden zwischen vernünftigen Käufern (die auf ein wirklich gutes Geschäft aus waren) und vernünftigen Verkäufern (mit dem Ziel zu verkaufen, um einfach weiterzukommen; oftmals auch um in eine andere Immobilie investieren zu können) abgewickelt. Weitere Verkäufe werden getätigt von Verkäufern die ihre Immobilie entweder zum Erwerb einer anderen Immobilie in Zahlung geben, beziehungsweise die Immobilie eines Käufers als Teilzahlung in Zahlung nehmen. Diese Art und Weise einer Transaktion wird während dieser schwierigen Zeit weiterhin anhalten.

Warren Buffet, der 2008 die Welt Rangliste der Billionäre anführte, sagte in einem Interview letzten November: "Ich werde mir den Kopf nicht über Dinge zerbrechen, die ich sowieso nicht verstehe. Lieber mache ich mir Gedanken darüber, was wirklich wichtig und wahrnehmbar ist."

Was ist am heutigen Immobilienmarkt von Marbella erkennbar, was für die kommenden Monate wichtig sein wird?

1. Der Faktor der Nachfrage ist noch immer vorhanden. Die Nachfrage durch potenzielle Käufer, die sich in dieser Gegend für zum Verkauf stehende Immobilien interessieren und auch besichtigen, ist nicht gesunken, wie etwa die weltweite Stagnation im Immobilienmarkt vermuten lassen könnte. Besichtigungen sind, im Vergleich zum Jahr 2007, laut der Berichte von Marbellas Top Maklern, um ca. 25 % zurückgegangen, welches sich genau mit der von Panorama erstellten Statistik der eigenen Betriebsaktivitäten deckt. Trotz allem sind die Nachfragen via Internet im letzten Quartal 2008, bezogen auf DM Properties und Panorama, sogar gestiegen. Der Unterschied liegt darin, dass nur sehr wenige Angebote unterbreitet werden und von denen viele, wie bereits erwähnt, vollkommen unrealistisch sind. Verkäufe beschränken sich entweder auf sehr günstig zu erwerbende oder auf ganz besondere Immobilien, was deren Lage, Bau- und Planungsqualität angeht, vorausgesetzt, dass sich ein verkaufsbereiter Verkäufer und ein investitionswilliger Käufer, zusammen mit einem guten Makler an einen Tisch setzen, um gemeinsam herauszufinden, ob ein realistischer Kaufabschluss unter harmonischen Bedingungen möglich sein wird.

Marbella property demand Eine von der Firma Globaledge (www.globaledge.co.uk) im letzten Dezember veröffentlichte Studie zeigt deutlich die Existenz einer nach wie vor vorhandenen Nachfrage. Zu bezeichnen als die „umfassendste“, je erstellte Untersuchung der globalen Nachfrage für Immobilien im Ausland. Diese Studie untersuchte 1,4 Millionen englischsprachiger Suchanfragen bei Google, in denen Suchbegriffe aus dem Eigentums- und Immobilienbereich verwendet wurden.

Kurz gefasst kam man zu dem Ergebnis, dass das Interesse bei Web-Surfern ein deutlich größeres Interesse für Spanien erweckte, als je für ein anderes Ziel, verwies es Frankreich sogar mit einem großzügigen 2:1 Verhältnis auf den zweiten Platz.

Eine deutliche und wachsende Nachfrage von Personen, die eine Immobilie in Marbella kaufen möchten, aber auf den richtigen Moment warten und von denen einige zweifellos in den nächsten Monaten handeln werden, ist klar festzustellen. Mehr potenzielle Käufer als erwartet, die zwar ihre „ideale“ Immobilie gefunden haben aber bevorzugen abzuwarten, werden enttäuscht sein festzustellen, wenn in dem Moment in dem sie sich dazu bewegen endlich zuzugreifen, ihr Traumhaus nicht nur schon verkauft wurde, sondern auf dem Markt obendrein kein vergleichbares Projekt zu keinem vergleichbaren Preis mehr zu finden ist.

Für uns feststehende Fakten ?

2. Der Käufer der vom Plan kaufte, ist auf absehbare Zeit verschwunden , und wird auch nicht vermisst. Spekulanten dieser Art beunruhigen nur den Markt. Der Endverbraucher hat dessen Platz eingenommen; ein gutes Zeichen für eine gesündere Entwicklung des Marktes.

3. Erstklassige Lagen garantieren den Wert am besten: Die drei wichtigsten Begriffe beim Immobilienkauf, nämlich „Lage, Lage, Lage!“ haben nach wie vor Geltung. Die besten Lagen im Raum Marbella wie auch weltweit, erhalten ihre Immobilienwerte. Immobilien in solchen Lagen verkaufen sich weitaus besser als in nicht konsolidierten und zweitrangigen Gegenden.

Deutlich erkennbar ist dies an der Urbanisation Marina Puente Romano, am Strand, inmitten der Goldenen Meile und direkt angrenzend an das berühmte, gleichnamige Hotel. Diese großartige Anlage verfügt über insgesamt 248 Apartments von denen bei Veröffentlichung dieses Berichtes nur 13 Einheiten zum Verkauf stehen. Von diesen haben wiederum nur zwei Eigentümer klar und deutlich verlauten lassen, dass sie schnell verkaufen wollen, indem sie ihre ursprünglichen Preisvorstellungen reduziert haben und offen für entsprechende Angebote sind.

La Zagaleta, direkt an die Grenzen der Gemeinde Marbella angrenzend, repräsentiert eine in Europa einzigartige, umweltfreundliche Anlage von höchster Qualität mit 200 vor kurzem erstellten Villen, von denen derzeit nur ca. 25 zum Verkauf angeboten werden. Daran ist zu erkennen, dass potentielle Käufer, die alle Verkäufer in ein und dieselbe Kategorie packen und eine Flut an zum Verkauf stehenden Projekten in den besten Lagen zu Niedrigstpreisen erwarten, eine unangenehme Überraschung erfahren werden.

4. Die Unsicherheit des Käufers gehört der Vergangenheit an: Dank der kürzlich erfolgten provisorischen Verabschiedung des neuen Flächennutzungsplanes von Marbella, dessen endgültige Verabschiedung noch im Verlauf dieses Jahres geplant ist, können Käufer nicht mehr für die „Sünden“ des Bauunternehmers oder die Fehler früherer Gemeindeverwaltungen verantwortlich gemacht werden. Es sind weniger als 400 Wohneinheiten die laut diesem neuen Plan als illegal gelten (verglichen mit den vorherigen 19.000), somit gehören die schlechte Presse und Unsicherheit bei den Käufern nun der Vergangenheit an.

5. Auf der Suche nach dem sicheren Hafen: Das Vertrauen in Banken und deren Investmentprodukte wurde dramatisch geschwächt. Der Aktienmarkt hat so viele Menschen geschädigt, dass in Zukunft viele von ihnen nicht zurück gewonnen werden. Die logische Alternative bzw. der „sichere Hafen“ wird für viele in einer Investition in gut gelegenen und preiswert erworbenen „Ziegeln und Zement“ liegen, als effektivstes Mittel einer zukünftigen Langzeitinvestition, insbesondere wenn diese an eine Eigennutzung der Immobilie und den namhaften Lebensstil von Marbella gekoppelt ist, einzigartig in Europa.

Marbella property demand 6. Auf die Krise folgt die Inflation: Bei dem Versuch der Regierungen ihre Wirtschaft aus der Rezession zu holen, begannen diese mit immensen Defizitfinanzierungen. Zusammen mit der Ergreifung weiterer Maßnahmen, wird man sicherlich mit Beginn der unermesslichen, in Zirkulation kommenden Geldmassen jetzt dazu beitragen können, um die wirtschaftlichen Aktivitäten wiederzubeleben. Allerdings wird durch das Drucken und Einpumpen von Banknoten zwecks Ankurbeln der Wirtschaft eine bedeutende Inflation nicht zu vermeiden sein, daraus ziehen hauptsächlich diejenigen einen Vorteil, die Immobilien zu einem Preis gekauft haben, deren Tiefpunkt vor wenigen Monaten nicht vorhersagbar war.

Anspruchsvolle Investoren haben sich inzwischen auf dem Markt eingefunden, die erkannt haben, dass die obige Regel immer und immer wieder funktioniert und aus diesem Grund nun über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren versuchen werden, hochwertigste Immobilien zum bestmöglichen Preis zu erwerben.

7. Konzentrierter Wohlstand: Im Raum Marbella hat sich ein enormer Umfang an Wohlstand konzentriert. Vom wirtschaftlichen Gesichtspunkt aus gesehen wird diese Gegend Spaniens, im Vergleich zum restlichen Land, weniger von der Krise betroffen sein, bedingt durch die höhere Stabilität im Bereich des qualitativ hochwertigen Tourismus, Industriezweig Nº 1, und dem so genannten Residenzialturismus, Dank der internationalen Residenten, die ihre Erst- bzw. Zweitwohnsitze entweder auf Dauer oder nur vorübergehend nutzen. Wohlstand zieht mehr Wohlstand an und in Europa gibt es noch viele wohlhabende Menschen, die aus wohlbekannten Gründen entweder das ganze Jahr oder zumindest einige Monate in Marbella verbringen möchten.

8. Ein Markt, getränkt aus vielen Quellen: Obwohl Marbellas Immobilienmarkt einen ausgeglichenen Anteil an Spaniern (ohne weiteres über 30%) aufweist, der in erster Instanz die Grundlage des Marktes bildet, so ist Marbella doch weit mehr international als national. Es ist ein Markt, der aus vielen Quellen getränkt wird. Diese vielfältige Marktgrundlage ist der wichtigste Faktor, der die Küste vom nationalen Markt hervorhebt und für die notwendige Stärke für dessen schnellere Erholung sorgen wird.

9. Britische Verkäufer bieten bessere Deals: Da das englische Pfund Anfang 2008 um mehr als 25% fiel und, im Vergleich zum Höchstkurs im Jahr 2000, um mehr als 40%, kommen Käufer zu dem Schluss, dass die besten Geschäfte mit britischen Verkäufern abgewickelt werden können, die ihr Vermögen in Pfund Sterling zählen und daher, verglichen mit Verkäufern aus der Eurozone, für einen niedrigeren Eurobetrag verkaufen können.

Was bringt die Zukunft?

Marbella property demand Während des weiteren Verlaufs des Jahres 2009, wird der Markt an der Küste höchstwahrscheinlich damit beginnen, sich zu erholen, natürlich abhängig von der Entwicklung der derzeitigen, weltweiten Lage, aber mit Sicherheit noch vor dem nationalen Markt. Betrachtet man den bedeutenden Anstieg des Verkaufsvolumens, gibt es seit April bereits definitive Anzeichen zur Erholung des Marktes. Diese Erholung wird allerdings sehr langsam und graduell vonstatten gehen. Man sollte mit mindestens drei Jahren rechnen, bevor der Markt seine normalen Verkaufsaktivitäten wieder erreicht hat.

In diesem Zusammenhang kann der Einfluss, den der Anstieg eines bedeutenden Verkaufsvolumens auf den Markt hat, den Beginn dessen Erholung erkennen lassen. Das Preisniveau hängt natürlich von Angebot und Nachfrage ab. Dadurch, dass die Käufer in einem bedeutenden Masse auf den Markt zurückkehren, werden die Preise wieder graduell ansteigen.

Wie kann eine anfängliche, so schnelle Besserung des Marktes möglich sein?

Nach Beginn der letzten Krise im Jahr 1990, dauerte der Beginn der Erholung mindestens 4 Jahre. Im Anschluss daran baute sich der Markt Jahr für Jahr wieder auf, sogar bis zu einem spekulativen Fieber, beginnend im Jahr 2000, bei jährlichen, zweistelligen Preissteigerungen. Entsprechend der nachfolgend aufgeführten Gründe, kann das heutige Marbella aber nicht mit dem Marbella der frühen neunziger Jahre verglichen werden:

1990 war Marbella saisonabhängig und wies eine ursprüngliche Bevölkerung (z.B. „Residenten der Nebensaison, einschl. der wechselnden Bevölkerung von Menschen, die zwar hier lebten aber nicht offiziell registriert waren), von rund 120.000 Personen auf. Nachdem sich aber zwischen 1995 und 1996 nach und nach eine Besserung einstellte, waren es in der Nachsaison ca. 150.000 Menschen, die in der Stadt lebten. Es war diese Kernbevölkerung bzw. kritische Masse von Residenten der Wintermonate, die es Marbella erlaubten, sich in eine ganzjährige Saison zu verwandeln, in der Restaurants, Nachtleben und Sportaktivitäten ausreichende Geschäfte machten, um das ganze Jahr über aktiv bleiben zu können. Heute wird die reale Bevölkerung der Nachsaison auf eine Höhe von ca. 225.000 – 250.000 Personen geschätzt.
Ein entscheidender Faktor, der die Verwirklichung dieser Entwicklung erlaubte, waren hunderte von Millionen Euro an Investitionen aller Arten, in Infrastruktur, Verbesserungen und neuen Einrichtungen sowohl durch die Gemeindeverwaltung der frühen Jahre unter Bürgermeister Gil, als auch durch private Investitionen, die sich unter Gils Einfluss von der Stadt angezogen fühlten. Dies waren die „Show Business“ Jahre der frühen Gil Verwaltung. Diese Art an Investitionen fallen beim Rückgang des Marktes nicht einfach aus. Die Merkmale des einzigartigen Lebensstils von Marbella und dessen Attraktion, bezogen auf die Qualität des Marktes, sind nach wie vor vorhanden. Der Focus bezogen auf wichtige Investitionen in diesem Teil der Welt, wird nicht ausbleiben.
Die Events und deren Einflüsse bewegen sich heute, im Vergleich von vor nur 20 Jahren, in Lichtgeschwindigkeit, bedingt durch Globalisierung, die Abhängigkeit der Wirtschaften auf internationaler Ebene und der Geschwindigkeit auf dem gesamten Gebiet der Kommunikation. Während die Preise in Marbella ihren Niedrigststand erreichen, wie bereits in einigen Kategorien und Notverkäufen geschehen, wird sich die Welt weiterhin ausdehnen, mit dem Resultat, dass diejenigen die mit dem Kauf gewartet haben, jetzt auf dem Markt erscheinen werden. Dies wird wiederum der Beginn einer Periode sein, die zweifellos noch lange anhalten wird, bevor man zu den normalen Marktaktivitäten zurückkehrt.
Allerdings ist der wichtigste Faktor der, dass es in den besten Lagen keine ausreichenden, qualitativ guten Apartments und Villen zum Verkauf gibt, was bedeutet, dass es nur eine limitierte Anzahl gibt. Marbella ist, was die Anzahl der Villen und Apartments angeht, nicht mit dem West End von London, Paris oder New York zu vergleichen. Die letzten offiziellen Statistiken, erstellt von dem „Nationalen Institut für Statistik“ , stammen aus dem Jahr 2001, gerade vor Beginn der Wachstumsexplosion und des Baufiebers von Marbella und ganz Spaniens, wobei die Gesamtzahl der in Marbella gemeldeten Wohneinheiten z. Zt. auf 80.172 Einheiten geschätzt wird. Nach Schätzung der Anzahl der erteilten Baulizenzen seit diesem Zeitpunkt bis zum heutigen Tag, gibt es nur ca. 105.000 Villen, Reihenhäuser und Apartments im gesamten heutigen Marbella. Von diesen 105.000 Wohneinheiten können, grob gerechnet, ca. 25% in die luxuriöse Marktkategorie eingestuft werden, sagen wir Immobilien mit Preisen ab 400.000 Euros, gelegen in qualitativ hohen, homogenisierten Wohngegenden. Wie viele stehen davon zum Verkauf? Mit Sicherheit nur 10 % bis maximal 15 %. Angenommen, wir schätzen die zum Verkauf stehenden Wohneinheiten in der vorher erwähnten, qualitativ hohen Marktkategorie und Preislage, kämen wir auf nur ca. 4.000 Einheiten die zum Verkauf stehen. Vergleichen wir dies mit der zuvor geschätzten Anzahl von 800.000 bis 1.400.000 unverkaufter Neubauten in Spanien, wird es leicht zu verstehen sein, warum wir hier über einen anderen Marktsektor sprechen.

Aufgrund der vorgenannten Gründe, wird mit dem Beginn dieser Marktverbesserung Ende dieses Jahres zu rechnen sein. Jedoch in der Zwischenzeit, bevor diese Besserung eintritt, wird eine graduell ansteigende Zahl an Verkäufen getätigt werden, meist durch Käufer, die ihre Kaufpläne nicht weiter aufschieben möchten. Generell gesehen, wird die Art der von ihnen erworbenen Immobilien gut im Preis liegen bzw. als ausgesprochen guter Kauf gelten, bedingt durch die gute Lage, den Preis, die Konditionen und dem Faktor „Lebensqualität“, aber auch bei seltenen, einzigartigen Projekten, deren Eigenschaften nicht ohne weiteres reproduziert werden können. Ein guter Makler wird solche Immobilien in seinem Portfolio vorweisen können und über die notwendigen Erfahrungen und Kenntnisse verfügen, um dem Käufer dabei zu helfen, erfolgreiche Verkaufsverhandlungen mit dem Verkäufer zu führen.

Um eine solide, lang anhaltende Erholung des Marktes sichern zu können, müssen allerdings einige Bedingungen berücksichtigt werden. Abgesehen von der logischerweise notwendigen, finanziellen Liquidität, die für den Beginn eines weltweiten, finanziellen Aufschwungs notwendig ist, sind dies folgende: eine transparente, korruptionsfreie und effiziente Kommunalverwaltung (in Marbella ist dies, Dank der brillanten Führungsqualitäten und Transparenz von Angeles Muñoz, Marbellas neuer Bürgermeisterin und deren Mitarbeitern, inzwischen gegeben); ein besseres Angebot an öffentlichen Dienstleistungen und Kommunikationen, in Verbindung einer stets wachsenden, guten Infrastruktur, die bereits durch die Regionale Regierung und auch durch die kürzlich bewilligten Zuschüsse der Landesregierung an die Stadtverwaltung, sichergestellt wurden; auch durch den verbesserten Umweltschutz, für den letztendlich alle Regierungen und Verwaltungen die Verantwortung tragen, ersichtlich aus den neuen General- und Bebauungsplänen dieses Küsteabschnittes.

Vorausgesetzt all dies trifft ein, wofür es sichere Anzeichen gibt, wird Marbella nicht nur stärker aus dieser starken Rezession hervorgehen sondern gleichzeitig den Standard für andere hochwertige Urlaubsdomizile weltweit setzen.