El Mercado Inmobiliario en Marbella

El renacimiento de Marbella – Perspectivas para el 2008

El mercado inmobiliario en MarbellaUna de las leyes económicas más antiguas y conocidas es la ley de la oferta y la demanda: la oferta y la demanda buscan constantemente el equilibrio; pero cuando la demanda supera a la oferta, los precios suben, y cuando la oferta es mayor que la demanda, los precios caen.

Evidentemente, esta ley también se aplica al sector de la inmobiliaria y explica en parte la naturaleza cíclica de nuestra industria. Sin embargo, a medio plazo, la balanza casi siempre está a favor de los compradores con criterio inteligente, que saben que la ubicación de una propiedad es un factor fundamental: el terreno urbano suele ser un bien limitado, sobre todo en las “mejores zonas” dentro de los lindes municipales. Las ciudades crecen, y aquellas ciudades preferidas por compradores de alto nivel adquisitivo que se identifican con un nivel de calidad como el ofrecido por Marbella, crecen aún más rápido.

Es precisamente por este motivo que una inversión inmobiliaria realizada cuidadosamente con arreglo a la ubicación, precio, calidad y momento de compra, es y seguirá siendo una de las fuentes más fiables y consistentes de creación de riqueza. Al mismo tiempo, en lo que se refiere a las propiedades residenciales, una inversión de este tipo puede ofrecer un estilo de vida muy atractivo para el comprador, con lo cual se obtiene lo mejor de los dos mundos.

No obstante, los compradores siempre deberían proceder con cautela. Los artículos de prensa pueden conducir a error, y por supuesto no deberían formar la única base para tomar decisiones acerca de este tipo de inversiones.

Por poner un ejemplo, aquellas personas que redactan artículos con “información de mercado” equiparando lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario a escala nacional con el mercado de turismo residencial en las costas españolas (especialmente la Costa del Sol y Marbella), han ignorado un hecho crítico y fundamental: que lo que es claramente una burbuja y un exceso de construcción en el ámbito nacional (el diario El Mundo aseguró el año pasado que hasta un 60% de las viviendas construidas a escala nacional se vendieron a especuladores) no es del todorepresentativo del mercado en las costas, que sigue criterios y tiene fuentes de demanda significativamente diferentes.

Fuentes variadas de demanda

Fuentes variadas de demanda

El factor crítico que diferencia el mercado de la zona de Marbella del mercado nacional es que el primero se compone no sólo de compradores nacionales, sino muy especialmente de compradores internacionales. Se trata de un mercado de fuentes múltiples que se nutre de todos los países europeos e incluso de otros países más lejanos. Así pues, cuando la demanda de propiedades en el extranjero decae en un país (lo cual podría suceder dentro de poco tiempo con el mercado británico), ésta es reemplazada por otra fuente de demanda (que actualmente son los países de Europa del Este y, posiblemente, Alemania, que por fin está emprendiendo lo que se ha dado en llamar su segundo milagro económico tras años de problemas financieros).

Semejante demanda con fuentes múltiples crea una estabilidad de mercado más profunda y duradera que la que hallaríamos en cualquier mercado de fuente única en cualquier lugar del mundo.

Especuladores inmobiliarios

Al contrario que los especuladores inmobiliarios a escala nacional, la mayoría de especuladores españoles y extranjeros en busca de inversiones en la costa ya dejaron de invertir a efectos prácticos cuando las compras sobre plano, inevitable y previsiblemente, se frenaron en seco en el año 2004, cuando los precios del terreno y de la construcción alcanzaron niveles inaceptables que impedían a los compradores vender sus inversiones especulativas a compradores finales o a otros especuladores.

Especuladores inmobiliariosEl consiguiente exceso de oferta en la costa de pisos y chalés turísticos de dos y tres dormitorios, por menos de un precio entre €600,000 y €700,000, sobre todo en zonas que no está consolidadas o plenamente desarrolladas, ha traído consigo una caída de precios en términos reales al orden de 20% a 30% para este tipo de propiedades en los últimos tres o cuatro años. Los precios para este mismo tipo de propiedad, en zonas más consolidadas, han caído menos, al orden de 15% a 20%. Realmente estamos ante un mercado para compradores en esta categoría de viviendas en algunas zonas de Marbella y sus alrededores. Habría que tomar buena nota de que están surgiendo verdaderas gangas a precios que podrían no volver a repetirse en los años venideros.

Debido al enfriamiento de estas inversiones sobre plano en el 2004, muchos de los especuladores originales han trasladado sus inversiones a otros países como Bulgaria, Croacia, Marruecos, Egipto, Brasil, Cabo Verde, México, República Dominicana y otros sitios que comienzan a convertirse en destinos para segundas viviendas. Estos especuladores podrían encontrarse con la desagradable sorpresa de que, en muchos casos, el ritmo de construcción será mucho más rápido que el desarrollo de la infraestructura y los servicios necesarios, y que los precios podrían ser a menudo inflados por agentes poco escrupulosos ansiosos por hacerse ricos cuanto antes.  Quienes elijan este tipo de inversión deberían tener cuidado y escoger agentes conocidos por su integridad y larga experiencia de mercado.

Consolidación del mercado

¿Qué significa todo lo anterior? Significa que el comprador final es el agente dominante en el mercado hoy en día. El especulador puro que buscaba viviendas sobre plano a bajo coste prácticamente ha desaparecido, dando paso a un mercado que en términos generales se está consolidando y madurando.
 
El especulador de actuación rápida distorsiona en gran medida cualquier mercado inmobiliario, y el hecho de que el comprador sobre plano tenga mucha menos influencia hoy en día que en el pasado es un indicador muy saludable de un regreso a condiciones más normales que las conocidas entre 1996 y 2004.

Sin embargo, el especulador no ha desaparecido del todo. Lo que ocurre es que ahora es más cuidadoso y más exigente. El producto que busca tiene que cumplir con ciertos criterios clave, como pueden ser una urbanización bien situada, buenas instalaciones y buen nivel de seguridad, cercanía a servicios, calidad de diseño, etc. El momento también es importante: el especulador quiere invertir al principio de la construcción, cuando puede obtener la mejor elección de viviendas al mejor precio, aunque hoy en día puede que tenga las miras puestas al medio plazo en lugar de al corto plazo como ocurría anteriormente.

Asimismo, en los últimos tres o cuatro años se ha producido una nivelación general de los precios, lo cual forma parte integral del proceso de consolidación, y hay un menor volumen de ventas que en años pasados. Gran parte de este menor volumen es resultado de una menor especulación, como indicábamos anteriormente. Otro motivo, especialmente en Marbella, es que ahora hay mucho menos terreno edificable para nueva construcción debido a una demora en la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que ha ofrecido un fuerte apoyo al mercado de reventa. Mientras el mercado vuelve a la normalidad tras los años del “boom,” las viviendas tardan más en venderse que hace dos o tres años.

Las agencias inmobiliarias que ganaron fortunas en el pasado con ferias en el extranjero y “vuelos de inspección” dedicados a vender viviendas sobre plano, sobre todo en franjas de precio más bajas, hoy día lo tienen mucho más difícil, y algunas de las agencias más pequeñas (e incluso algunas más grandes) han cerrado sus puertas, sobre todo aquellas sin gran experiencia en el sector de reventa. Esto es un aspecto perfectamente normal de un ajuste de mercado que se ha producido muchas veces a lo largo de los últimos cuarenta años.

Las propiedades más caras siguen en gran demanda

Merece la pena destacar que las propiedades en la franja de €800.000-€1.000.000 y hasta varios millones, situadas en las zonas más consolidadas y más cercanas a los servicios, etc. han mantenido su valor excepcionalmente bien. Este tipo de propiedad sigue en demanda por el clásico cliente final, y sus precios siguen aumentando, aunque sea a niveles normales, si bien a veces se alcanzan precios récord. 

El motivo de esta demanda continuada de propiedades de precio elevado es que hay compradores muy ricos que buscan viviendas de calidad en zonas de calidad. Según el informe 2007 Merrill Lynch-Capgemini World Wealth Report, existen 9,5 millones de personas muy acaudaladas en el mundo, comparado con 7,2 millones a principios del 2003, y muchas de ellas están sólo a un corto vuelo de distancia de la Costa del Sol, donde algunos ya poseen o buscan segundas y hasta terceras viviendas. No sólo hay más ricos en el mundo, sino que las grandes fortunas son cada vez mayores, mientras que sólo hay un número limitado de propiedades inmejorables y a buen precio en las mejores zonas

Las propiedades más caras siguen en gran demandaPara estos clientes, así como para las decenas de miles de personas sin problemas económicos pero que tampoco se consideran parte de la jet-set, (y la mayoría tampoco quiere serlo), Marbella es un destino preferente, con vuelos directos y sencillos desde la mayoría de ciudades europeas, una infraestructura muy mejorada en comparación con épocas pasadas y que supera con diferencia la de zonas turísticas más nuevas en otras partes del mundo, una estación que dura 12 meses e incluye actividades de todo tipo en invierno, y el mejor clima de Europa, aunque ya no sea una ciudad tan barata como en otros tiempos.

Además, todos los días se venden propiedades por valor de entre €2.000.000 y €5.000.000 o más, lo cual representa un mercado que prácticamente no existía antes de 1996, fecha a partir de la cual se han construido la mayoría de estas viviendas de lujo. Las propiedades que dan a la playa en la Milla de Oro y en las zonas mejores y más consolidadas son difíciles de encontrar, y cuando salen al mercado a precios inteligentes, se venden muy rápido. De nuevo, todo esto no hace sino demostrar que sigue vigente la vieja regla de que “ubicación, ubicación, ubicación” son las tres palabras más importantes a la hora de comprar una vivienda.

La mala prensa reciente, un hecho del pasado

Durante los últimos tres años y hasta mediados del 2007, la prensa nacional e internacional ha participado en una orgía de exageraciones y vaticinios catastrofistas ridiculizando Marbella, sus alrededores y sus gentes debido a los desafortunados acontecimientos y desórdenes del pasado reciente, causados por cuestiones de urbanismo y corrupción. La corrupción que ha salido a la luz en Marbella con la “Operación Malaya” es única por su magnitud, y es el resultado directo de la enorme demanda de propiedades en esta zona tan especial de España y el consiguiente volumen de nuevas construcciones del que surgió y se nutrió dicha corrupción.

La mala prensa reciente, un hecho del pasadoLa corrupción ligada a la política y al desarrollo urbanístico no es un fenómeno único en Marbella, sino que está muy extendido por muchos ayuntamientos de toda España, como indican un sinfín de artículos en la prensa nacional. En Valencia, por ejemplo, el 31,3% de los ciudadanos estimaban recientemente que la corrupción es su problema más grave. Parte del problema radica en el sistema de financiación de los ayuntamientos, que obtienen entre el 40 y el 60% de sus ingresos de diversas actividades de desarrollo urbanístico, un sistema que por supuesto fue creado por los propios partidos políticos y que se debe modificar a escala nacional como paso esencial para reducir y eliminar la corrupción en este país.

Por desgracia, la corrupción no ha sido el único asunto que ha afectado a la imagen de Marbella.  En 1997, el entonces alcalde Jesús Gil tomó una decisión increíblemente desacertada al incrementar sus ambiciones políticas del nivel municipal al nivel regional.  El resultado inmediato fue una decisión adoptada por todos los partidos políticos y todos sus medios afines de destruirle a él y a su partido, con lo que Marbella en sí fue la víctima de esta política. Aunque Gil y la comunidad autónoma ya habían llegado a un concenso respecto al Plan General de Ordenación Urbana de 1998, antes de la expansión política de Gil, uno de los primeros grandes pasos que dio la Junta de Andalucía como parte de su estrategia anti-Gil fue rechazar este plan. De no haber sucedido esto, el plan de 1998 ya estaría en vigor hoy en día, y la mayoría de los problemas de urbanismo de los últimos años ya estarían resueltos.

Así pues, uno de los principales factores que han afectado negativamente a la ciudad en la última década es esta discriminación altamente injusta contra Marbella, propiciada por intereses políticos y secundada por los medios de comunicación. Muchos propietarios residentes y no residentes en la ciudad no se han percatado del verdadero alcance de este fenómeno. Afortunadamente, todo apunta a que esta actitud ha cambiado con la elección de Ángeles Muñoz  como nueva alcaldesa de Marbella. Un nuevo espíritu de colaboración ha comenzado entre el Ayuntamiento y la Junta.

Sólo 752 viviendas no se pueden regularizar de acuerdo al PGOU propuesto para Marbella

Gran parte de la prensa claramente ha disfrutado publicando artículos asegurando que hay más de 30.000 viviendas construidas de manera ilegal en Marbella, y que muchas de ellas seguramente serían derribadas, lo cual creó una alarma pública totalmente innecesaria. El número real es alrededor de 19.000. Casi todos los propietarios de estas viviendas las compraron con una licencia válida de obra emitida por la máxima autoridad, el consistorio municipal, casi todas están inscritas en el Registro de la Propiedad, que tiene la última palabra sobre estos temas, y muchas también tienen licencias válidas de primera ocupación.

Los medios ignoraron oportunamente que los usuarios finales que compraron propiedades de este tipo de buena fe siempre se verán protegidos por la ley española, salvo en los casos más extremos donde no se pueda hallar una solución para legalizar la propiedad.

No fue ninguna sorpresa para aquellos que comprenden los procedimientos urbanísticos y las mal concebidas políticas de creación de alarma e inseguridad, que al poco se anunciara (El País, 15/07/07) que el nuevo PGOU de Marbella aprobado inicialmente sólo prevé que 752 viviendas no podrán ser legalizadas. Y de estas, podemos estar tranquilos sabiendo que en el caso de las que ya han sido ocupadas por sus usuarios finales (377 en total) no cabe duda de que se alcanzará una solución justa para proteger a los compradores de buena fe, como anunció recientemente la nueva alcaldesa.

¿Qué pasó con las 30.000 viviendas irregulares que iban a ser derribadas? Pues que se han buscado soluciones para legalizar su situación en el contexto del nuevo plan municipal, tan urgentemente necesitado por Marbella, como todos los que están al corriente de estos temas ya habían anticipado.

Un nuevo liderazgo político que posibilita el “renacimiento de Marbella”

Un nuevo liderazgo político que posibilita el “renacimiento de Marbella”La nueva alcaldesa ha llevado a cabo una enérgica campaña durante muchos años para sacar a Marbella de su reciente estancamiento político y financiero y conducirla a una nueva era. Se ha reunido con prácticamente todo el mundo en la ciudad. Se ha preparado a sí misma y a su equipo de gobierno con un cuidado y meticulosidad nunca vistos en otros candidatos anteriores a ella. Muñoz se ha rodeado de los mejores miembros del partido y consejeros en el ayuntamiento. Ella misma ha demostrado estar cualificada para la labor que va a llevar a cabo, y pudo convencer fácilmente a los ciudadanos, que le otorgaron 16 de los 27 escaños en el consistorio en una gran victoria tras las elecciones municipales de mayo de este año.

Muñoz se ha comprometido a llevar a cabo una política totalmente transparente y a establecer relaciones cordiales con sus rivales políticos, algo que de momento ha producido reacciones muy favorables por parte de todos los partidos y una vuelta a la normalidad política. La alcaldesa ya ha empezado a limpiar la ciudad y reorganizar la situación financiera con la que se ha encontrado. Hará esfuerzos transparentes para salvaguardar nuestro patrimonio municipal y para recuperar lo que se nos quitó de manera ilegal. La alcaldesa está dando numerosos pasos para contrarrestar la mala prensa que ha recibido Marbella en los últimos años. Asimismo está escuchando las opiniones de tanto residentes como no residentes con el propósito de que le ayuden a mejorar su labor, y está creando los organismos necesarios para que esto se lleve a cabo, con el nombramiento de uno de los fundadores originales de Marbella, el Conde Rudi von Schönburg, como jefe del Consorcio Turístico de.

Marbella está regresando rápidamente a la normalidad, gracias a un liderazgo excepcionalmente cualificado y transparente que era el requisito imprescindible para dicha normalización. ¿Qué podemos predecir para el futuro cercano?

  1. El nuevo PGOU, que encabeza la lista de prioridades, debería aprobarse definitivamente a finales del 2008 o a principios del 2009. Este plan protegerá a Marbella de excesos de construcción futuros, y creará nuevas zonas verdes y áreas de servicios. Tan solo la mera anticipación de la entrada en vigor del nuevo plan ya está normalizando la situación, lo que propicia un suspiro de alivio por parte de todos al ver que ya estamos en camino de resolver la inseguridad urbanística de los últimos años.
  2. Ya existen nuevas leyes de protección del medio ambiente con el POT (Plan de Ordenación Territorial) que coordina los servicios y el crecimiento en toda la costa entre Mijas y Manilva, además de las medidas del nuevo PGOU.
  3. El orden y la disciplina financieros, que ya están siendo estrictamente impuestos por la nueva alcaldesa, estarán a la orden del día, y mucho antes de que se termine su mandato de cuatro años, nuestra querida ciudad tendrá de nuevo unas bases sólidas asentadas en una buena salud financiera. Se recobrará una parte de los bienes municipales que se vendieron en el pasado para enriquecer a unos cuantos en contra del interés general de la comunidad. Veremos una ciudad más limpia y cuidada, y unos servicios y una infraestructura mejorados como nunca.
  4. La nueva terminal del aeropuerto y pista de aterrizaje, que ya están en fase avanzada de construcción, prácticamente doblarán la capacidad del aeropuerto hasta alcanzar 20 millones de pasajeros al año.
  5. En pocos años, el nuevo tren de la costa entre Nerja, al este de Málaga, y Estepona en el oeste, con un presupuesto estimado de 3.000 millones de euros, ya será una realidad.
  6. La finalización de las obras de soterramiento (que por fin han comenzado) de la travesía de San Pedro, aliviará los atascos en la carretera de la costa al oeste de Puerto Banús.
  7. El nuevo AVE entre Madrid y Málaga reducirá la duración del viaje entre ambas ciudades a dos horas y media, abriendo una vía muy cómoda de acceso a la provincia.
  8. La sobreoferta de apartamentos de bajo coste en Marbella y alrededores será absorbida poco a poco entre el año 2008 y mediados del 2009, y mientras tanto habrá importantes oportunidades en esta franja de precios.
  9. Las propiedades más caras, de €800.000, €1.000.000 y en adelante en las zonas más consolidadas, seguirán teniendo una demanda por parte de aquellos compradores que buscan las “mejores zonas” y ofrecerán oportunidades para los vendedores que pongan precios realistas a sus propiedades.
  10. La calidad será la palabra clave para los promotores del futuro en esta zona: calidad de la ubicación, del concepto, de la obra y de los materiales, de la arquitectura y de los elementos especiales, con un valor añadido para las urbanizaciones de baja densidad, con buena seguridad, y con viviendas de alta tecnología. El “promotor cuidadoso” que ponga su experiencia y buena voluntad al servicio de su proyecto será el ganador. El modelo de promotor del pasado, cuyo lema era “construye rápido y barato, vende y pasa rápidamente al siguiente proyecto” está muerto y enterrado.

Por supuesto, existen destinos alternativos de turismo residencial en el mundo, y algunos de ellos ya han sido mencionados al principio de este artículo. Sin embargo, las preguntas importantes que cualquiera debería hacerse antes de comprar una propiedad, sobre todo si la piensa utilizar a tiempo parcial o completo, son las siguientes:

El rennacimiento de MarbellaPiénselo. Marbella ofrece todas las respuestas correctas a estas preguntas, y mucho más. ¡Piense en el estilo de vida tan especial y tan relajado que tenemos aquí! ¿Cuántos lugares del mundo pueden competir con la Marbella de hoy en día si nos referimos a los anteriores criterios?

Con el cierre de la era Gil y la llegada de Ángeles Muñoz, estamos siendo testigos del “Renacimiento de Marbella”, y se avecinan tiempos emocionantes para la ciudad y su gente. Está en marcha una mejora fuerte y clara de su imagen, sus finanzas, su infraestructura y sus servicios públicos. Marbella está esforzándose por alcanzar su verdadero potencial y consolidar su puesto como destino turístico de gran calidad del siglo XXI.

Por Christopher Clover
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Christopher Clover está diplomado Cum Laude en Ciencias Económicas por la Universidad de Virginia (1969), reside en Marbella desde hace más de 30  años y es el fundador, propietario y Director Gerente de la Inmobiliaria más antigua de Marbella: PANORAMA, con oficinas en EDIFICIO CENTRO EXPO, frente al Hotel Marbella Club, y en el HOTEL PUENTE ROMANO

 
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1970 - 2010