Informe “El mercado inmobiliario de Marbella - 2009 - 2010”

Un informe actualizado sobre cómo la crisis económica mundial está afectando al mercado inmobiliario en la ciudad turística más importante de España

Abril 2009

Marbella property demandIncluso antes de los críticos acontecimientos de septiembre de 2008 y meses posteriores, el mercado inmobiliario en Marbella ya se encontraba seriamente resentido, al igual que en el resto de España y el mundo, sobre todo en el mercado de gama baja y en los inmuebles de nueva construcción.

A medida que avanzaba el año, se hacía cada vez más patente que la propia economía española no era ni mucho menos tan robusta como anunciaban los políticos antes de las elecciones de marzo. El “crédito fácil”, que fue un motor fundamental del “boom” inmobiliario español desde mediados de los noventa hasta el año 2006, prácticamente se agotó. Las empresas inmobiliarias empezaron a quebrar, afectando a toda la economía. La burbuja estalló, llegaron tiempos difíciles de golpe, y las repercusiones fueron profundas.

En la Costa, el mercado de la compra sobre plano de viviendas vacacionales alcanzó su momento álgido en 2004, y desde entonces se encuentra a la baja, alcanzando proporciones de crisis el año pasado. A nivel nacional, la demanda de vivienda nueva alcanzó su máximo a mediados del 2007, según estadísticas nacionales. Actualmente (y todavía a falta de estadísticas gubernamentales fidedignas), el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria estima que a finales de 2008 había un exceso de vivienda nueva sin vender en España de entre 800.000 y 1.400.000 unidades (19/12/08, http://prensa.bbva.com), incluidas las propiedades en la Costa. Se estima que en la Costa del Sol hay 24.000 viviendas sin vender (Diario Sur Domingo, 04/01/09). Esto añadido a lo que fácilmente podrían ser otras 800,000 propiedades de segunda mano, hay un exceso de viviendas en el mercado español que tardarán años en ser absorbidas por el mercado.

Pero en realidad no se puede analizar el mercado a partir de los artículos de prensa que por lo general se centran en la vivienda nueva y en el mercado nacional. Existe una diversidad de sectores que pertenecen a diferentes mercados en áreas diversas, y donde varían los factores fundamentales en juego; por lo tanto no hay que cometer el error de meter todos los sectores de todos los mercados de España en el mismo saco, alcanzando con ello la misma conclusión global y simplista. Por ejemplo, hasta septiembre del año pasado, apenas tuvo eco en los medios el hecho de que el mercado más exclusivo de viviendas de lujo, que comprende sobre todo propiedades de reventa, se había mantenido a niveles razonables de ventas, al igual que en el resto del mundo, ni tampoco que el valor de las propiedades más caras, pertenecientes a las grandes fortunas, estaba incluso aumentando ligeramente.

El desplome financiero mundial, que comenzó a mediados de septiembre, cambió el panorama

Marbella property demandLa veloz desaceleración que comenzó en septiembre empezó a afectar a los compradores de residencias de lujo, no sólo en Marbella sino a escala global, empeoró la crisis del crédito y aumentó la dificultad de obtener un préstamo hipotecario. En general, el mercado se ha caracterizado a todos los niveles por un volumen muy bajo de ventas en el último trimestre del año, animándose un poco en el primer trimestre de 2009, con adquisiciones efectuadas prioritariamente por los que buscan gangas. Sin embargo, en el mes de Abril, ha habido una aceleración sorprendente de las ventas en todo la gama de precios, encabezada por los que buscan buenas ofertas. En Semana Santa había un record en ocupación de hoteles que llegó al 85%, demostrando una vez más cómo la actividad del mercado inmobiliario está influenciada por el turismo de calidad en esta zona.

¿Cuánto han bajado los precios desde sus niveles máximos?

Los porcentajes expresados en los párrafos siguientes son de naturaleza orientativa y se basan en experiencia de primera mano de veteranos agentes inmobiliarios en el área de Marbella, que trabajan a diario con compradores y vendedores, promotores incluidos.

De nuevo, se aplica la misma regla para las propiedades más caras como para las más baratas: cuanto mejor su ubicación, mejor será el mercado, y más fácil será realizar la venta.

En estos momentos, y en la mayoría de franjas de precios, los vendedores están pidiendo cantidades mucho más realistas que en el pasado. Este proceso se ha visto complicado, como es habitual, por algunos agentes inmobiliarios que les cuentan a los propietarios lo que éstos quieren oír, en lugar de explicarles las realidades del mercado. No obstante, la mayoría de vendedores ya han reducido significativamente sus precios originales, aunque muchos compradores potenciales no lo toman en cuenta a la hora de hacer una oferta.

¿Qué se está vendiendo?

Marbella property demandBarbara Wood, (www.thepropertyfinders.com), declaraba recientemente en un sólido informe sobre el mercado andaluz que “en el mercado de calidad de vivienda de reventa, lo que mueve el mercado no es tanto el exceso de oferta, sino hasta qué punto y en qué grado el vendedor tiene prisa por vender.”

Obviamente, se han producido ventas desde el pasado mes de septiembre, pero por lo general a precios sustancialmente reducidos. La excepción notable han sido las propiedades realmente únicas e irrepetibles, o aquellas donde el comprador no ha querido arriesgarse a quedarse sin la vivienda por esperar demasiado tiempo. Muchos compradores potenciales piensan que los vendedores van a volver a rebajar sus precios, que ya están reducidos de partida, entre un 25% y 50% adicional. Esta creencia denota una falta de análisis cuidadoso del mercado actual, del valor intrínseco e histórico de la propiedad, del coste de reproducción o de las ventas comparables que se están cerrando en la actualidad. El resultado es que semejantes ofertas actúan como un jarro de agua fría sobre la mayoría de vendedores, que pierden el interés en negociar.

También se han cerrado ventas entre compradores razonables (que buscaban precios buenísimos) y vendedores razonables (que buscaban vender y pasar a otra cosa, a menudo otra propiedad). Asimismo se están realizando ventas entre personas dispuestas a permutar su propiedad al alza o a la baja. Este tipo de transacción se mantendrá a lo largo de este difícil periodo económico.

Warren Buffet, que se situó en el puesto número uno del ranking mundial de multimillonarios del año 2008, afirmaba en una entrevista el pasado mes de noviembre: “Yo no me preocupo por las cosas que de todos modos tampoco voy a entender. Yo me preocupo por las cosas importantes que se pueden entender.”

¿Qué se puede saber del mercado inmobiliario de Marbella que será importante en los próximos meses?

1. La demanda sigue ahí. No ha habido un desplome en el número de compradores potenciales que preguntan por y realizan visitas a propiedades en esta zona, como podría desprenderse del estancamiento mundial del mercado inmobiliario. Las visitas han bajado alrededor de un 25% en comparación con el año pasado, según los testimonios de los mejores agentes de Marbella, cuyas estadísticas coinciden exactamente con las de Panorama. Sin embargo, las solicitudes de información recibidas por Internet de hecho aumentaron durante el tercer trimestre de 2008, en lo que se refiere a DM Properties y Panorama. La diferencia es que se concretan muy pocas ofertas, y muchas de éstas no son nada realistas, como ya comentábamos anteriormente. Las propiedades que sí se están vendiendo se limitan a las que salen a precios muy razonables o las que poseen características muy especiales desde el punto de vista de ubicación, calidad de la construcción o de la arquitectura, y en donde un vendedor y un comprador están dispuestos a sentarse con un buen agente para ver si pueden llegar a un acuerdo realista.

Un estudio publicado en diciembre pasado por la empresa Globaledge (www.globaledge.co.uk) aporta pruebas sólidas de que la demanda sigue ahí. El estudio, que fue presentado como el mayor informe jamás realizado sobre la demanda global de propiedades en el extranjero, examinó 1,4 millones de búsquedas en inglés en el buscador de Internet Google, utilizando palabras clave relacionadas con la inmobiliaria.

Esencialmente, el estudio medía los niveles de curiosidad, y se desprendía claramente que España resultaba más interesante a los internautas que cualquier otro destino, ganando incluso a Francia, a la que dejaba en segundo lugar por más de dos a uno.

Marbella property demandEs evidente que hay una demanda continua y en aumento por parte de gente que desea adquirir propiedades en Marbella, y que está esperando el momento adecuado para mover pieza. Algunos lo harán sin lugar a dudas en los próximos meses. Más de un comprador potencial que encuentre su propiedad ideal pero opte por esperar, se encontrará no sólo con que ésta ya está vendida para cuando decida actuar, sino que ya no hay propiedades similares a precios similares en el mercado.

¿Qué más sabemos sin lugar a dudas?

2. El comprador sobre plano ha desaparecido y no volverá en un futuro previsible, ni se le echará de menos. Este tipo de especulador no hace más que distorsionar el mercado, y ha sido reemplazado por el usuario final, una buena señal de un mercado más saludable.

3. Las ubicaciones de calidad son las que mejor mantienen su valor. Sigue vigente el dicho de que las tres palabras más importantes a la hora de comprar una vivienda son “ubicación, ubicación, ubicación.” Las propiedades en las mejores zonas de Marbella –y en cualquier parte del mundo- están manteniendo su valor y vendiéndose mucho mejor que aquellas situadas en zonas no consolidadas o secundarias.

Un ejemplo excelente de lo anterior es la Urbanización Marina Puente Romano, ubicada en plena Milla de Oro, junto la playa y al lado del famoso hotel de mismo nombre. Hay un total de 248 pisos en esta magnífica urbanización. Tan solo 13 se encuentran a la venta a fecha de la redacción de este informe. De ellos, tan solo dos propietarios han manifestado una clara prisa por vender, han reducido sus precios de salida y están potenciando las ofertas. La Zagaleta, una urbanización situada justo a las afueras del término municipal de Marbella, representa un entorno de calidad virtualmente único en Europa, y contiene sólo 200 chalets terminados, de los cuales únicamente unos 25 están en venta. Así pues, aquellos compradores potenciales que metan a todos los vendedores en la misma categoría y se esperen un aluvión de propiedades a la venta en las mejores zonas y a precios de saldo, se van a llevar una sorpresa desagradable.

4. La inseguridad del comprador ya ha pasado a la historia. Con la reciente aprobación provisional del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Marbella, que aguarda su aprobación definitiva a lo largo de este año, los compradores ya no serán responsables de los pecados de los promotores o de los fallos de los equipos de gobierno locales. Con el nuevo plan, menos de 400 viviendas se consideran ilegales (frente a 19.000 anteriormente), y esta fase de inseguridad y mala prensa ya ha pasado prácticamente a la historia.

Marbella property demand5. Buscadores de refugios seguros. La confianza en los bancos y sus productos de inversión ha decaido drásticamente. La bolsa ha quemado a tanta gente que muchos ya no volverán a invertir en ella. Para mucha gente, la alternativa lógica o “refugio seguro” para inversiones futuras a largo plazo, será la del “ladrillo” en ubicaciones óptimas y compradas a precios de saldo; sobre todo cuando sean para uso real y para disfrutar del reconocido estilo de vida que hace de Marbella un lugar único en toda Europa.

6. Después de la crisis, inflación. Los gobiernos se han embarcado en un enorme ejercicio de gasto público en un esfuerzo por sacar a sus economías de la recesión. Aparte de otras medidas, esta enorme cantidad de dinero que se está empezando a gastar ahora ayudará a reactivar la economía. Pero, inevitablemente, encender la máquina de imprimir dinero tendrá como efecto una inflación significativa, muy significativa, y sus mayores beneficiarios serán aquellas personas que compraron propiedades a precios que están actualmente en niveles tan bajos que nadie los pudo predecir hace tan solo unos meses.

Los inversores sofisticados, que han comprobado cómo la regla anterior se cumple una y otra vez, están ahora mismo de compras en el mercado, buscando los inmuebles de mayor calidad posible al mejor precio, y este tipo de comprador seguirá presente en el mercado durante al menos otros dos años.

7. Concentración de riqueza. Existe una tremenda riqueza concentrada en el área de Marbella. En términos económicos, esta zona de España se verá menos afectada que el resto del país debido a una mayor estabilidad del turismo de calidad, que es la industria local número uno, así como a un turismo conocido como residencial debido al uso de viviendas habituales y vacacionales por parte de residentes internacionales que residen aquí a tiempo parcial o total. La riqueza atrae más riqueza, y todavía existen muchas personas acaudaladas en Europa que desean vivir en Marbella parte del año o todo el año, por razones bien conocidas.

8. Un mercado de fuentes múltiples. Aunque el mercado marbellí incluye un buen porcentaje (fácilmente más del 30%) de españoles que representan los cimientos del mercado en primera instancia, éste sigue siendo básicamente más internacional que nacional. Se trata de un mercado de fuentes múltiples. Esta base internacional y diversa del mercado es el mayor factor distintivo de la Costa en comparación con el mercado nacional, y aportará la fuerza para conseguir una recuperación más rápida.

9. Los vendedores británicos hacen mejores ofertas. La libra perdió más del 25% de su valor a principios de 2008, y más del 40% desde sus máximos en el año 2000. Así pues, muchos compradores se encuentran con que las mejores gangas las ofrecen los vendedores británicos, que cuentan sus activos en libras esterlinas y pueden permitirse vender por menos euros en comparación con los residentes de la zona euro.

¿Y qué pasará en el futuro?

Marbella property demandEs probable que el mercado de la Costa empiece a recuperarse en la segunda mitad de 2009, dependiendo de la evolución de la actual situación mundial, pero ciertamente antes que el mercado nacional. Hay definitivamente una indicación de que esto ha comenzado ya en el mes de Abril, con un notable aumento de volumen de ventas. Sin embargo, esta recuperación será muy lenta y muy gradual. Deberíamos anticipar un mínimo de tres años antes de que el mercado vuelva a niveles normales de actividad. En este contexto, el comienzo de una recuperación del mercado se define como “una percepción significativa por parte del mercado de que existe un crecimiento en el volumen de ventas.” Evidentemente, los niveles de precios dependen del nivel de oferta y de demanda, y a medida que un número significativo de compradores regrese al mercado, los precios subirán paulatinamente.

¿Cómo es posible que el mercado empiece a recuperarse tan pronto?

Cuando el mercado sufrió el anterior revés en 1990, el comienzo de la recuperación tardó fácilmente cuatro años. A partir de entonces, el mercado creció un año tras otro, hasta alcanzar una fiebre especulativa que comenzó alrededor del año 2000, con incrementos anuales de precios en los dobles dígitos. Sin embargo, la Marbella de hoy en día no es la Marbella de principios de los noventa, por las siguientes razones:

En 1990, Marbella era un destino de temporada y su población real (es decir “residentes de fuera de temporada”, incluida una población flotante sin empadronar), era de unas 120.000 personas. Pero entre 1995 y 1996, cuando la recuperación ya estaba sólidamente en marcha, ya había al menos 150.000 residentes reales en Marbella fuera de temporada. Fue este “núcleo duro” de población, o masa crítica de residentes, lo que permitió que Marbella se convirtiera en una ciudad con una temporada de 12 meses, aportando un volumen de negocio suficiente como para que restaurantes, clubs nocturnos e instalaciones deportivas permanecieran abiertos todo el año. Hoy en día, esta población real de temporada baja se estima en unas 225.000 - 250.000 personas.

Un factor crítico que permitió lo anterior fue la inversión de cientos de millones de euros en infraestructuras, mejoras urbanas y todo tipo de instalaciones nuevas durante los primeros años del alcalde Jesús Gil. Parte del dinero fue aportado por el ayuntamiento y parte por inversores privados que Gil contribuyó a atraer a la ciudad. Estos fueron los “años de espectáculo” de principios de la era Gil. Tales inversiones simplemente no desaparecen cuando el mercado cae. Todas las razones del extraordinario estilo de vida de Marbella y su atracción para el sector del mercado dedicado a las viviendas de calidad siguen allí. El enfoque de gran inversión de esta zona del mundo no se va a perder.

Hoy en día, los acontecimientos y sus repercusiones se suceden a velocidad de vértigo en comparación con sólo hace veinte años, debido a la “globalización”, la interdependencia de las economías y la velocidad de comunicación. A medida que los precios en Marbella alcanzan sus límites más bajos, cosa que ya está ocurriendo en ciertas categorías y en las “ventas urgentes”, se correrá la voz de inmediato y aquellos individuos que esperaban el momento adecuado para comprar entrarán en el mercado. Esto será el comienzo de un periodo que sin duda se anuncia largo antes de alcanzar niveles normales de actividad en el mercado.

Pero el factor más importante de todos es que, sencillamente, no existen muchos pisos y chalets de calidad en venta en las mejores zonas. Es decir, la oferta es limitada. En lo que a volumen de pisos y chalets se refiere, Marbella no es el West End de Londres, ni París, ni Nueva York. Las últimas estadísticas oficiales datan del año 2001, cuando se publicó el censo del Instituto Nacional de Estadística, justo al comienzo del boom de crecimiento y fiebre de construcción en Marbella y en el resto de España. Esos datos hablan de 80.172 viviendas en Marbella aquel año. Si extrapolamos por el número de licencias de obra otorgadas desde entonces hasta hoy, tan sólo existen unos 105.000 chalets, casas adosadas y pisos en todo Marbella. De esta cifra, se puede considerar grosso modo que el 25% corresponde a la gama alta del mercado; digamos que se trata de propiedades con precios de más de €450.000 en zonas residenciales homogéneas y de calidad. De éstas últimas, ¿cuántas podrían estar en venta? Desde luego no más de entre el 10% y el 15% como tope. Si aceptamos esta estimación media del 15% para todas las propiedades de gran calidad en la franja de precios mencionada, nos encontramos con unas 4.000 viviendas en venta. Si comparamos esta cifra con la estimación de entre 800.000 y 1.400.000 viviendas nuevas sin vender en España, es fácil comprender por qué hablamos de un sector diferente del mercado.

Los motivos anteriores hacen probable un inicio de recuperación del mercado a lo largo de este año. Pero mientras tanto, y antes de que comience esta recuperación, el volumen de ventas aumentará gradualmente, en general en favor de compradores que han decidido que ya no quieren posponer sus planes por más tiempo. En términos generales, el tipo de propiedades que comprarán estarán bien de precio, o bien las considerarán excelentes compras debido a la ubicación, precio, condición y estilo de vida, o bien serán propiedades únicas e irrepetibles que no se pueden reproducir fácilmente. Un buen agente tendrá todos estos tipos de propiedades en su cartera de propiedades, así como los conocimientos y las habilidades necesarias para ayudar al comprador a negociar exitosamente con el vendedor.

Por supuesto, existen condiciones para asegurar una recuperación sólida y a largo plazo. Aparte de la liquidez financiera que es claramente necesaria para iniciar un repunte económico mundial, otras condiciones incluyen gobiernos locales que sean transparentes, eficientes y libres de corrupción (y esto se está dando ciertamente ahora en Marbella gracias a la brillante capacidad de gestión y la transparencia de la nueva alcaldesa, Ángeles Muñoz, y su equipo de gobierno); una mejora en los servicios públicos y en las comunicaciones, así como en las infraestructuras, cosa que ya ha sido garantizada por el gobierno autonómico y por las recientes ayudas gubernamentales a los ayuntamientos. Asimismo hace falta cuidar más de nuestro medio ambiente, y finalmente se nota que los gobiernos a todos los niveles están asumiendo su responsabilidad en ello, como queda patente en el nuevo plan territorial y el de ordenación urbana para esta zona de la Costa.

Si lo anterior se cumple, y existen pruebas sólidas en este sentido, Marbella no sólo saldrá fortalecida de la actual recesión, sino que se convertirá en modelo para otras ciudades turísticas de calidad en todo el mundo.

Por Christopher Clover
Copyright © 2009 Panorama Properties S.L.
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Christopher Clover está diplomado en Ciencias Económicas por la Universidad de Virginia (1969), reside en Marbella desde hace más de 36 años y es el fundador, propietario y Director Gerente de la Inmobiliaria más antigua de Marbella: PANORAMA, con oficinas en EDIFICIO CENTRO EXPO, frente al Hotel Marbella Club, y en el HOTEL PUENTE ROMANO

 
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