Rapport Sur le Marché de la Propriété Immobiliére à Marbella

La Renaissance de Marbella – Perspectives pour l’année 2008.

Une Porte Une des normes les plus anciennes et les mieux connues de l’économie est la loi de l’offre et de la demande, ce qui signifie que ces deux dernieres sont en constante recherche d’équilibre : lorsque la demande dépasse l’offre, les prix montent et lorsque l’offre dépasse la demande, les prix tombent.

Cette loi s’applique aussi à l’immobilier et explique en partie la nature cyclique de notre activité. A moyen terme cependant, la balance est presque toujours en faveur des acheteurs qui achètent selon un critère intelligent, la situation des propriétés étant l’un des facteurs clé : le terrain urbain est généralement peu abondant et ceci est encore plus vrai en ce qui concerne les zones considérées « les meilleures», situées à l’intérieur des limites municipales. Les villes grandissent et la croissance de celles qui deviennent populaires (parmi les acheteurs qui disposent de revenus plus élevés et s’identifient avec le niveau de qualité qu’offre une ville comme Marbella), est encore plus importante.

Ceci est précisément la raison pour laquelle les investissements immobiliers, réalisés avec toute la prudence nécessaire en ce qui concerne situation, prix, qualité et synchronisation, sont et seront toujours les sources de création de richesse les plus fiables et les plus logiques. Par ailleurs, les investissements en propriétés résidentielles peuvent offrir un style de vie extrêmement séduisant pour l’acheteur qui pourra alors combiner le meilleur aspect des deux mondes.

Toutefois, les acheteurs doivent toujours rester très prudents avant de prendre la décision d’investir : les articles dans les journaux peuvent être trompeurs et ne devraient pas constituer une base unique d’information.

Par exemple, certains écrivent des articles d’ « information de marché » mettant sur un même pied d’égalité ce qui se produit sur le marché immobilier à échelle nationale en Espagne et ce qui se produit dans le tourisme résidentiel des côtes espagnoles (en particulier, la Costa del Sol et Marbella). Ceux-ci ignorent un fait fondamental et crucial : ce qui est clairement une industrie véreuse de sur construction à échelle nationale (citons le journal espagnol El Mundo qui déclarait l’année dernière que près de 60% des logements construits sur le territoire national, avaient été vendus à des spéculateurs) n’est pas entièrement représentatif du marché côtier, qui adhère à des critères de marché et des sources de demandes substantiellement très différentes.

Demande provenant de sources multiples

Maison

Le facteur crucial distinguant le marché de la zone de Marbella du marché national réside dans le fait que le premier, en plus des acheteurs nationaux, intègre aussi et très particulièrement des acheteurs internationaux. C’est un marché aux sources multiples provenant de tous les pays européens et aussi d’autres contrées encore plus lointaines. C’est pourquoi, lorsque la demande de propriétés étrangères d’un pays en particulier commence à baisser, (ce qui pourrait être le cas dans peu de temps pour le marché britannique), celle-ci est remplacée par une autre source de demande (comme les pays de l'est aujourd'hui et probablement l'Allemagne qui a finalement mis en marche ce qui répond déjà à la définition d’un « deuxième miracle économique », après des années de problèmes financiers).

Une telle demande provenant de sources multiples contribue à une stabilité de marché plus profonde et de plus longue durée que dans le cas d’un marché à source unique, où que ce soit.

Spéculateurs immobiliers

Contrairement aux spéculateurs immobiliers à échelle nationale, la plupart des spéculateurs, étrangers et espagnols, spécialisés en investissements côtiers, cessèrent d’investir à tous effets pratiques lorsque les programmes d’achat « sur plan », inévitablement et selon les prédictions, s’interrompirent totalement en 2004. C’est à cette époque que les prix des terrains et de la construction atteignirent des niveaux absolument inacceptables, empêchant les acheteurs de faire des opérations de vente suite à leurs achats spéculatifs, avec un consommateur final ou un autre spéculateur.

Maison La conséquence en a été une suroffre de nouveaux appartements et maisonnettes touristiques de deux et trois chambres, accessibles sur la Côte, particulièrement dans les zones des alentours ou non complètement urbanisées. Ceci a provoqué, dans les trois ou quatre dernières années, une chute dans les prix de ce genre de propriétés, pouvant se chiffrer en pratique entre 20% ou 30% ou plus. Les prix de ce même type de propriétés, se trouvant dans des zones plus urbaines, n'ont pas autant chuté, autour de 15% à 20%. Dans certaines zones de Marbella et les alentours, il s’est vraiment créé un marché d’acheteurs pour cette catégorie de propriétés et il serait bon de prendre note qu’il y a de vraies occasions qui se présentent maintenant à des prix qui ne se retrouveront pas dans les années qui viennent.

Du fait du ralentissement de ces investissements « sur plan » en 2004, un grand nombre des spéculateurs originaux ont pris la décision de déplacer leurs investissements vers d’autres pays comme la Bulgarie, la Croatie, le Maroc, l’Egypte, le Brésil, le Cap Vert, le Mexique, la République Dominicaine et d’autres pays se profilant comme des destinations de résidence secondaire. Cependant, ils risquent de rencontrer des surprises peu agréables quand ils découvriront que la construction, dans de nombreux cas, est loin de pouvoir compter sur l’infrastructure et les services complémentaires dont elle a besoin et que les prix, très souvent, sont gonflés par des agents peu scrupuleux, attirés par des gains rapides. Ceux qui choisissent ce type d’investissement devraient sélectionner rigoureusement les agents connus pour leur intégrité et possédant une longue expérience de marché.

Consolidation du marché

Finalement, que signifie tout ceci ? Il est certain que le consommateur final est l’acteur principal du marché actuel. Le spéculateur pur, recherchant les propriétés bon marché, se vendant « sur plan » a pratiquement disparu, laissant la place à un marché qui, actuellement et en termes généraux, est en phase de consolidation et de maturité.

L’acheteur spéculateur à grande échelle, « qui entre et qui sort », déforme tout le marché immobilier. Le fait que l’acheteur « sur plan » influence maintenant le marché à une bien moindre échelle que dans le passé, est un indicateur très salutaire d’un retour à des conditions plus normales que celles expérimentées entre 1996 et 2004.

Le spéculateur, cependant, n’a pas complètement abandonné la scène. Il est devenu plus prudent et plus exigeant. Le produit qu’il cherche doit remplir certaines conditions capitales qui incluent : une bonne situation de l’urbanisation, de bonnes installations et de la sécurité, la proximité des zones d’agrément, une qualité dans le design et les caractéristiques de la construction, etc. Par ailleurs, la programmation est importante : il veut investir au démarrage de la construction, quand il est possible de choisir les meilleures unités, au meilleur prix et, actuellement, il se peut qu’il ait une vision du marché plus à moyen terme qu’à court terme.

Par ailleurs, il s’est produit au cours des trois ou quatre dernières années un nivellement général des prix, ce qui fait complètement partie d’un processus de consolidation. De plus, le volume des ventes est inférieur à celui des années passées. Une grande partie de ce moindre volume provient d’une diminution de la spéculation, comme indiqué plus haut. Une autre raison, et particulièrement à Marbella, est qu’il y a actuellement beaucoup moins de terrains urbanisables disponibles pour de nouvelles constructions du fait du retard dans l’approbation du nouveau Plan Général d’Urbanisme, ce qui a fourni une base solide pour le marché de la re-vente. Etant donné que le marché revient à une situation normale après les années du « boom », les propriétés prennent maintenant plus de temps à se vendre qu’il y a deux ou trois ans.

Les agences immobilières qui ont fait fortune au cours des années passées grâce à des expositions à l’étranger et des « vols d’inspection », en vendant des propriétés nouvelles ou « sur plan », en particulier dans une gamme de prix parmi les plus bas, connaissent des temps beaucoup plus difficiles actuellement, et quelques-unes des petites et même des agences plus importantes ont fermé, particulièrement celles qui n’avaient pas beaucoup d’expérience dans le secteur de revente du marché. On assiste à un réajustement du marché qui est tout à fait normal et dont nous avons été témoins de nombreuses fois au cours des quatre dernières décades.

Les propriétés plus chères, toujours en grande demande

Il vaut la peine d’observer que des propriétés de l’ordre de 800.000€ à 1.000.000€ et celles à plusieus millions, situées dans les zones les plus consolidées et ayant dans leur proximité toutes sortes de services et installations etc., ont maintenu leur valeur extrêmement bien. La demande continue à en être importante de la part du client consommateur final classique et leurs prix continuent à monter, bien que dans des proportions raisonnables, tout en atteignant quelquefois des prix record.

La raison de ce maintien des propriétés à prix élevés repose sur le fait qu’il y a des acheteurs très fortunés qui recherchent des maisons de haut standing dans des zones de qualité. Selon le Rapport 2007 sur la Fortune Mondiale, de Merrill Lynch and Capgemini, il y aurait 9,5 millions de personnes disposant de revenus nets élevés dans le monde, contre 7,2 millions au début de l’année 2003 (dont un grand nombre se trouve à quelques heures de vol de la Costa del Sol). Ces personnes possèdent déjà une propriété ou désirent en acquérir une seconde ou une troisième ici même. Non seulement les gens fortunés sont de plus en plus nombreux, mais ceux qui le sont déjà, le deviennent encore plus et il n’y a qu’un nombre limité de propriétés exceptionnelles dont le prix est correct, dans les meilleures zones.

Villa Pour ces clients, ainsi que pour des dizaines de milliers d’autres qui n’ont aucun souci financier, mais ne se considèrent pas comme faisant partie de la « jet set » (et nombre d’entre eux n’en ont aucune envie), Marbella est vraiment le lieu où il faut être. De plus, l’infrastructure qui s’est largement améliorée ces dernières années offre des vols directs et faciles depuis les villes les plus importantes d’Europe. Ainsi on peut dire que Marbella, avec sa saison de 12 mois d’activités en tous genres et le meilleur climat d’Europe sur toute l’année, l’emporte de loin par rapport à toutes autres zones touristiques mondiales, même si la Costa del Sol n’est plus aussi bon marché qu’autrefois.

Par ailleurs, il se fait des ventes pratiquement tous les jours de propriétés dont le prix oscille entre 2.000.000€ et 5.000.000€ ou plus, ce qui correspond à un marché qui n’existait pratiquement pas avant 1996 (la majorité de ces propriétés de luxe ayant été construites depuis lors). Il est très difficile de trouver des propriétés situées côté plage de la Mille d’Or ainsi que dans les zones les plus consolidées et les meilleures. Lorsque ces dernières arrivent sur le marché à des prix de départ intelligents, elles se vendent très rapidement. Une fois de plus, tout ceci démontre que la plus vieille des devises : « Situation, Situation, Situation », indiquant les trois mots les plus importants à l’heure d’acheter une propriété, est toujours aussi valable.

La mauvaise presse des temps récents appartient déjà au passé.

Des évènements malheureux et le désordre d’un passé récent provoqués par des questions d’urbanisme et de corruption sont à l’origine, ces trois dernières années jusque mi-2007, d’une presse nationale et internationale qui s’est vautrée dans une orgie d’exagérations et de prédictions catastrophiques ridiculisant Marbella, ses alentours ainsi que sa population. La corruption qui s’est révélée à Marbella, grâce à l’ « Opération Malaya », est unique dans sa magnitude. L’énorme demande de propriétés dans cette zone d’Espagne, tellement spéciale, et le nombre incroyable de nouveaux lotissements ont donné naissance et ont nourri cette corruption de grande envergure.

Urbanisations La corruption reliée à la politique et au développement urbain n’est pas l’apanage unique de Marbella, elle sévit dans de nombreuses corporations municipales de toute l’Espagne, comme cela a été relaté dans de multiples articles de la presse nationale : dans la province de Valence, par exemple, le 31,3% des citoyens consultés récemment, situent la corruption comme étant leur problème le plus sérieux. Une partie du problème provient du système de financement des corporations municipales qui représente entre 40 et 60% de leurs revenus constitués par les différents niveaux des activités d’aménagement urbain, un système tramé par les partis politiques eux-mêmes, naturellement, et un système qui doit être modifié à échelle nationale comme un premier pas essentiel de réduction et d’élimination de la corruption dans tout le pays.

Malheureusement, la corruption n’a pas été l’unique question ayant entaché l’image de Marbella. En 1997, le Maire d’alors, Jesus Gil, prit l’incroyable décision, dénuée de tout discernement, d’élever ses aspirations politiques du niveau municipal au niveau régional. Le résultat immédiat fut une décision de tous les partis politiques et leur presse correspondante de toutes catégories, de le détruire, lui et son parti. Marbella elle-même fut victime de cette politique, bien qu’en principe un consensus général fût établi entre Gil et le Gouvernement Régional par rapport au Plan Général d’Aménagement de 1998, avant l’expansion politique de Gil. L’une des premières mesures prises par le Gouvernement Régional, dans le cadre de sa stratégie anti-Gil, fut de rejeter ce plan. Si cela ne s’était pas produit, le plan de 1998 serait en vigueur actuellement et la plupart des problèmes de permis de construire de ces dernières années auraient déjà été résolus.

Une discrimination et une manipulation très injuste, répondant à des motivations politiques contre Marbella et comptant avec la collaboration des medias, a donc été un des principaux facteurs négatifs affectant la ville pendant la dernière décade, une réalité que de nombreux propriétaires résidents et non-résidents n’ont pas encore perçus sous son vrai jour. Heureusement tout semble prouver, maintenant, que cette attitude a changé avec l’élection de Mme. Angeles Muñoz, récemment élue Maire de Marbella, un nouvel esprit de collaboration ayant commencé à circuler entre la Ville et le Gouvernement Régional.

Il n’y aurait que 752 logements qui ne peuvent être légalisés, d’après le Plan Général d’Aménagement de Marbella

La presse a tout fait pour ne pas reconnaître que les tiers, utilisateurs du produit final, qui avaient acheté des propriétés comme celles-ci en toute bonne foi, seraient toujours protégés par la loi espagnole, sauf dans les cas les plus extrêmes où il n’était pas possible de trouver une solution pour légaliser la propriété.

L’annonce (Journal El País du 15/07/07) du nouveau Plan Général d’Aménagement initialement approuvé pour Marbella qui prévoit que seuls 752 logements n’auront pas la possibilité d’être légalisés, ne fut une surprise pour personne et encore moins pour ceux qui comprennent les procédures d’urbanisme et une politique incroyablement mal conçue dans le but de promouvoir la peur et l’insécurité publique. En partant de ce chiffre, il ne fait aucun doute que pour les logements ayant déjà été utilisés par les usagers (377 en total), une solution juste sera trouvée pour protéger ceux qui ont acheté en toute bonne foi, comme l’a annoncé récemment notre nouvelle Mme. Le Maire.

Que s’est-il passé avec les 30.000 logements qui devaient être réduits à néant et jetés dans les oubliettes ? Eh bien, des solutions ont été trouvées pour les reloger et légaliser leur situation dans le contexte du Nouveau Plan Général d’Aménagement, qu’il était si urgent d’obtenir pour Marbella. Tout le monde au courant de la situation l’avait anticipé (voir l’article de l’Avocat spécialisé en Urbanisme, Me. Ignacio Pérez de Vargas, « Marbella, Une Ville de Futur », page 114).

De nouveaux dirigeants politiques conduisant à la « Renaissance de Marbella »

Maison La nouvelle Maire avait mené une campagne très active pour sortir Marbella du bourbier politique et financier dans lequel la ville se trouvait récemment et la faire passer à une autre ère. Mme le Maire, et son équipe, se sont réunis avec pratiquement tout le monde dans la ville et se sont organisés et préparés plus soigneusement et méticuleusement qu’aucun autre candidat ne l’avait jamais fait auparavant. Elle s’est entourée dans le Conseil Municipal des membres les plus haut placés de son parti et de ses conseillers. Elle a démontré qu’elle était qualifiée pour faire le travail et n’a eu aucun mal à convaincre la population, ce qui lui a permis de remporter les élections de Mai 2007, en gagnant 16 des 27 sièges du Conseil municipal.

Muñoz (voir sa lettre d’introduction pour cette revue) s’est engagée à pratiquer une politique de totale transparence et de relations cordiales avec le parti de l’opposition, ce qui, pour l’instant, a créé une réaction très favorable de tous les partis et a provoqué un retour à une situation politique normale. Elle a déjà commencé à assainir la ville et réorganiser la situation financière dont elle a hérité. Ses efforts seront transparents pour sauvegarder notre patrimoine municipal et récupérer ce qui fut illégalement enlevé. Elle prend beaucoup de mesures pour contrecarrer la presse publique négative que Marbella a reçue ces dernières années. Elle a accueilli aussi bien les opinions des résidents que des non- résidents pour l’aider à faire un meilleur travail plus efficace et a créé des organismes pour le mener à bien en nommant l’un des fondateurs des débuts de Marbella, le Comte Rudi von Schönburg, à la tête du Bureau de Tourisme de Marbella (voir l’article du Comte Rudi sur les débuts du Marbella Club Hotel, page 14).

Marbella est en train de revenir rapidement à une situation normale, avec des dirigeants exceptionnellement qualifiés et transparents, ce qui était la condition préalable nécessaire. Que pouvons-nous prédire pour un futur proche ?

Le nouveau Plan Général d’Aménagement, qui est en tête de la liste des priorités, devrait être définitivement approuvé à la fin de 2008 ou durant les premiers mois de 2009. Ce Plan protègera Marbella du risque d’excès de constructions futures, apportera de nouvelles zones vertes et des zones de services et ainsi la seule anticipation du nouveau Plan crée déjà un retour à une situation normale, comme si tout le monde soupirait d’aise en constatant que nous sommes bien sur le chemin de la résolution de l’insécurité urbanistique de ces dernières années.
Il existe déjà de nouvelles lois de protection pour notre environnement, avec le « POT » (Plan d’Aménagement Territorial) qui coordonne les services et la croissance qui s’opère dans toute la frange côtière qui s’étend de Mijas à Manilva, en plus des mesures prises dans le nouveau Plan Général qui est proposé.
L’ordre financier et la discipline, déjà strictement imposés par notre nouvelle Maire, seront à l’ordre du jour et, bien avant que ne se termine son mandat de quatre ans, des bases solides de bonne santé financière seront rétablies dans notre ville bien-aimée. Une partie du patrimoine municipal vendu dans le passé pour l’enrichissement de quelques-uns, contre les intérêts de la communauté locale, sera récupéré. Nous re-découvrirons une ville nettoyée, des services et une infrastructure améliorés et notre ville soignée comme jamais auparavant.
La nouvelle terminale et les accès de l’aéroport, en phase de construction avancée, doubleront pratiquement la capacité de l’aéroport qui accueillera près de 20.000.000 de passagers par an.
Dans un temps très court, le nouveau chemin de fer côtier déjà programmé avec un devis de trois billions d’euros, reliant Nerja, à l’est de Malaga, et Estepona, à l’ouest, sera devenu une réalité.
La réalisation des travaux du tunnel de San Pedro (qui ont enfin commencé) résoudra le problème du rétrécissement de cette partie de la route côtière à l’ouest du Port Banus.
Le nouveau train rapide AVE de Madrid à Malaga réduira le temps de voyage entre les deux villes à seulement 2 heures 30 minutes et ouvrira une voie alternative d’accès à la province très viable et commode.
L’excès de demande d’appartements pour petits budgets à Marbella et alentours sera absorbé entre 2008 et mi-2009 et, entre temps, il y aura de grandes occasions à saisir dans cette gamme de prix.
Les propriétés les plus chères de 800.000€, 1.000.000€ et d’un prix même beaucoup plus élevé, situées dans les zones résidentielles les plus consolidées, continueront à être très demandées par les acheteurs désirant les « meilleures » zones et pour les vendeurs fixant un prix réaliste pour leurs propriétés.
La qualité sera le mot clé pour les promoteurs immobiliers du
futur dans cette zone : qualité de situation, concept, construction et matériaux de finition, architecture et caractéristiques particulières, une plus value étant donnée aux promotions à faible densité, à la sécurité et à des logements high tech. Le « promoteur attentif » qui placera son expérience et son cœur dans son projet, sera le vainqueur. Le modèle du promoteur du passé, dont le crédo était « construire rapidement, pas cher, vendre et passer rapidement à un autre projet », est bel et bien mort et enterré.

Il y a bien sûr des zones alternatives de complexes résidentiels dans le monde, quelques unes d’entre elles ont même été nommées au début de cet article. Cependant les questions importantes sur lesquelles on devrait réfléchir avant d’acheter une propriété, et particulièrement si c’est pour l’utiliser à temps complet ou partiel, sont les suivantes :

Y a-t-il une saison de 12 mois avec un extraordinaire climat en hiver et en été, des activités sportives et culturelles de toutes sortes, vie nocturne, superbes restaurants, ou bien s’agit-il d’un complexe qui, au plus, est extrêmement saisonnier par définition et se paralyse d’Octobre à Mai ?
Y a-t-il des services publics et privés ?
Comment se présente l’infrastructure – routes, aéroports, tout-à-l’égoût, ramassage des ordures, approvisionnement en eau, etc. ?
Comment fonctionne le système éducatif ? Y a-t-il des écoles internationales anglaises, allemandes et françaises dans la proximité ? Y a-t-il des universités de prestige dans le pays ?
Y a-t-il des hôpitaux et des services sanitaires de qualité ?
Que peut-on dire de la propreté ?
Êtes-vous entourés de pauvreté ?
Qu’en est-il de la sécurité personnelle individuelle ? Peut-on se déplacer de jour et de nuit en se sentant sain et sauf ?
Existe-t-il une « manière d’être » de la police faisant que quelquefois les policiers attendent des « pourboires » ou peuvent vous causer des problèmes, ou la police répond-elle à des normes de gouvernement civil protégeant les citoyens et les touristes de la même manière ?
Existe-t-il une sécurité légale ou bien les « droits » peuvent ils être donnés aujourd’hui pour être repris demain par le prochain gouvernement ?
Les droits civils et humains sont ils respectés ? Y a-t-il une discrimination contre les femmes, les enfants et les travailleurs ?
Est-il facile et sûr de voyager en voiture vers différentes destinations proches, comme cela peut l’être ici pour se rendre à Gibraltar, Séville, Puerto de Santa María, Ronda, Grenade, Cordoue et les villages blancs d’Andalousie ?
Combien de vols directs y a-t-il depuis les capitales et d’autres villes importantes d’Europe et combien de temps cela prend-il pour s’y rendre ?
Y a-t-il une vie sociale, des actes publics et privés, des concerts, des fêtes, du glamour et de la diversion, si vous en voulez ?
Y a-t-il plus de 30 camps de golf de facile accès dans la zone ?
Peut-on compter sur la protection de l’Union Européenne ?

Apartements Pensez-y. Marbella offre toutes les réponses correctes aux questions antérieures et beaucoup plus. Pensez au style de vie relaxé et privilégié que vous trouvez ici ! Combien d’autres endroits dans le monde peuvent se comparer à la Marbella actuelle en ce qui concerne les critères indiqués ?

Avec la fin de l’ère Gil et l’arrivée de Mme Angeles Muñoz, nous sommes sur le point d’être les témoins de la « Renaissance de Marbella ».
Et une période passionnante attend la ville et ses habitants. Une amélioration très claire de son image, de ses finances, de son infrastructure et de ses services publics est en cours. Marbella progresse maintenant pour atteindre son vrai potentiel et consolider sa place comme destination de qualité et de classe mondiale du 21ème siècle.

Christopher Clover est diplômé Cum Laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA. Bureaux en face de l’HOTEL MARBELLA CLUB et à l’HOTEL PUENTE ROMANO.