Вопросы и Ответы о Покупке Недвижимости в Испании

Кристофер Кловер, директор-распорядитель «Панорамы» - старейшего агентства недвижимости Марбельи

ЧАСТЬ 1

Законодательные формальности и затраты, касающиеся покупки недвижимости в Испании

Панорама всегда рекомендует покупателям недвижимости в Испании приглашать квалифицированного юриста, с целью представлять их, и квалифицированного финансового инспектора - для разрешения налоговых вопросов.

Покупка недвижимости в Испании – это относительно несложная процедура. «Последнее слово» в праве собственности - это реестр собственности, который сразу же покажет, свободна ли недвижимость собственника от арестов и обременений. Наиболее часто, за исключением случаев немедленной оплаты полной стоимости покупки, составляется частный контракт на покупку, в котором отражаются все детали приобретения – официальное описание недвижимости, цена покупки, форма оплаты, дата оформления, дата перехода прав собственности, т.д. После подписания частного контракта, платеж на счет цены покупки, который может существенно отличаться, всегда осуществляется в соответствии с условиями продажи и датой завершения сделки. Обычно депозит для завершения сделки, на период от 30 до 60 дней, составляет 10% от согласованной цены покупки.

Новые объекты недвижимости, строительство которых очевидно не закончено, оплачиваются в течение периода строительства, и все платежи на счет до окончания строительства должны быть гарантированы, согласно СТРОИТЕЛЬНОГО УСТАВА (ЗАКОН 38/1999), банком или страховой компанией: если строительство объекта недвижимости не было завершено к определенной дате, покупатель имеет право потребовать возврата уплаченных денег и установленных законом процентов. Кроме того, этот закон обязывает застройщика получить ДЕСЯТИЛЕТНИЙ страховой полис для отношений с покупателями как с бенефициарами по поводу различных строительных дефектов.

Когда цена покупки недвижимости полностью оплачена, продавец выпускает официальный документ о передаче покупателю прав собственности (нотариальный акт) на недвижимость, свободную от арестов и обременений. Этот документ выпускается в Испанском Нотариате, передается из нотариата в налоговую инспекцию для обложения государственной пошлиной, если недвижимость перепродается, или если это вторичная недвижимость, и затем представляется в Реестр недвижимого имущества для записи. Временная запись в реестр производится сразу же после выпуска документов.

Затраты на покупку недвижимости

7% / 8% НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ уплачивается покупателем при приобретении любого типа недвижимости (виллы, квартиры, земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи), в случае если продавец не является застройщиком и не занимается перепродажей недвижимости. Взимаются 7% от реальной стоимости до 400.000€ или 30.000€ применительно к гаражам, за исключением встроенных в жильё, и максимум двух; взимаются 8% от стоимости, превышающей 400.000€ или 30.000€, соответственно.

9% (8% НДС и 1% ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА) за любую ВИЛЛУ, АПАРТАМЕНТЫ или ГАРАЖ, пристроенные к апартаментам, в случае, если продавец является застройщиком, учредителем или продавцом, обычно занимающимся этим новым видом недвижимости.

19% (18% НДС и 1% ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА) за ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ или ПРОСТРАНСТВА ДЛЯ КОММЕРЧЕСКИХ ГАРАЖЕЙ, в случае, если продавец является застройщиком, учредителем или обычным продавцом. Это касается фактически всех НЕДАВНО УРБАНИЗИРОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ и НЕДАВНО ПОСТРОЕННОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Но распространяется только на перепродаваемую недвижимость, когда продавец принадлежит одной из вышеуказанных категорий.

Нотариат и расходы на включение в реестр недвижимой собственности

Услуги нотариуса обходятся приблизительно в €1.750 хотя стоимость их возрастает в зависимости от количества страниц или от сложности документа на право собственности (н-р: перепись статутов, поэтапная оплата, частично завершенная недвижимость, т.д.). Например, апартаменты стоимостью €300,000 обойдутся в сумму около €546 для нотариуса, в то время как за недвижимость стоимостью €600,000 нужно будет заплатить нотариусу около €678. За любой объект стоимостью выше, чем указанная, нужно заплатить немногим больше. Стоимость включения в реестр недвижимой собственности также зависит от сложности операции. Например, пошлина за регистрацию апартаментов стоимостью €600.000 на одного владельца и в случае его приобретения без ипотечного кредита, составит около €300. За регистрацию апартаментов с такой же продажной стоимостью на двух владельцев, приобретаемых с использованием ипотечного кредита – около €800.

Налог на прибавочную стоимость

Это налог на «прибавочную стоимость», основывающийся на увеличении устанавливаемого муниципалитетом индекса рентабельности земли, с момента покупки участка продавцом до данной продажи. Обычно это незначительная сумма, по отношению к стоимости апартаментов или таунхаусов – менее, чем €1000 для большинства апартаментов или таунхаусов, которые в последний раз сменили владельцев пять-шесть лет назад, но может быть выше для вилл с большим участком земли.

Этот налог относится, по своей природе, на продавца, который несет ответственность за его оплату, если не оговаривается иной вариант. В виду того, что существуют различные факторы, влияющие на расчет этого налога, особенно продолжительность владения данной недвижимостью, сумма налога может значительно варьироваться и должна быть подтверждена до начала процедуры покупки.

Заключение

Итого официальные затраты на покупку недвижимости должны быть менее 8%, если это перепродажа, или менее 9%, если НДС включен в цену покупки, плюс гонорар юристу.

ЧАСТЬ 2 – Прочие затраты на владение собственностью в Испании

Местные налоги или Ежегодный налог на недвижимое имущество

Местные налоги уплачиваются ежегодно и рассчитываются на основе кадастровой или подлежащей обложению стоимости земли, определенной испанской Налоговой инспекцией. Кадастровая стоимость включает в себя стоимость земли плюс стоимость здания, рассчитанные в зависимости от их типа, местонахождения и использования. И уже исходя из этой стоимости, каждый муниципалитет определяет, какой именно процент будет взиматься в качестве местных налогов. Что касается Марбельи, применяемая формула составила 0,9644% (в 2007г.) от подлежащей обложению стоимости недвижимости, которая почти всегда значительно меньше, чем ее реальная рыночная стоимость.

Например: в 2006г. местный налог за апартаменты с двумя спальными комнатами в комплексе на побережье, в районе Марина Пуэнте Романо, находящемся в сердце «Золотой Мили» составлял, приблизительно, от €800 до €1.000. За отдельно стоящую, большую виллу на побережье, в сердце «Золотой Мили» нужно было заплатить ежегодный местный налог в размере около €2,800.

Вывоз мусора и потребление воды (Мусор) (Вода)

Сбор за вывоз мусора определяется муниципалитетом в зависимости от недвижимой собственности и уплачивается каждые 6 месяцев. Для апартаментов в Марбелье плата за вывоз мусора - приблизительно €162, а для вилл - приблизительно €242 в год. Сбор за хозяйственный расход воды рассчитывается, исходя из показателей водомерного счетчика, в кубометрах, и уплачивается каждые 3 месяца. Оплата может производиться непосредственно в муниципалитете или через банк путем прямого дебетового списания.

Коммунальные платежи

В общих чертах, Общество совладельцев или Ассоциация домовладельцев - это юридическое лицо, включающее в себя исключительно собственников апартаментов в здании или вилл в жилом комплексе. Цель Общества – владение и содержание элементов общего пользования в данном здании или жилом комплексе, и каждый домовладелец обязан участвовать в затратах на содержание общественных зон и затратах на услуги в размере, пропорциональном доле других владельцев. Обычно процент участия домовладельцев в затратах фиксируется в зависимости от размера апартаментов или земельного участка по отношению к общей площади всех апартаментов или земельных участков.

Бюджет ежегодных коммунальных затрат представляется на ежегодном общем собрании домовладельцев, и они или их полномочные представители должны принять бюджет большинством голосов присутствующих на собрании. Затраты могут существенно варьироваться в зависимости от оказываемых услуг, и обычно включают в себя заработную плату и взносы на социальное страхование портье, содержание общественного сада, содержание лифта, ремонты элементов общего пользования, вывоз мусора, воду для полива общественных садов, электричество для освещения общественных зон, страхование, охрану, административные взносы. Председатель общества должен, согласно закона, владеть недвижимой собственностью в пределах данного комплекса и должен избираться путем голосования среди совладельцев. Председатель не получает вознаграждения за свою работу.

Коммунальные платежи для типичных апартаментов с двумя спальными комнатами в здании или районе с портье, бассейном и небольшим садом могут составить от €120 до €300 в месяц, но могут возрасти также до €600 в месяц или более в очень комфортном, престижном доме с большим штатом и набором услуг.

В случае, если это отдельная вилла в жилом комплексе из вилл, коммунальные платежи часто ниже, экстерьеры такой недвижимости, начиная с собственных садов, обычно не содержится обществом, а коммунальные платежи ограничиваются сборами на содержание дорог и придорожных садов, основные эксплуатационные расходы и охрану.

Страхование

Стандартные затраты на страхование апартаментов стоимостью около €300,000 с ценностью содержимого в размере €48,000 могут составлять €395 в год. Но следует заметить, что в многоквартирном жилом доме Ассоциация домовладельцев настаивает на страховании здания по его восстановительной стоимости. В то время как индивидуальный страховой полис для апартаментов покрывает не полную стоимость апартаментов, а только лишь повреждение интерьеров апартаментов и их содержимого, а также ответственность перед третьими сторонами. Это также целесообразно при страховании здания первой степени риска в случае, если общее страхование не является всеобъемлющим. Для виллы, восстановительная стоимость которой €500,000, с ценностью содержимого в размере €180,000 ежегодные страховые платежи могут составить в районе €1,580.

Садовники

Уход за собственным садом – это важнейшая составляющая содержания объекта недвижимости, и затраты на это будут зависеть, конечно же, от размера сада. Ориентировочно, почасовой тариф составляет около €16. Заработная плата штатного садовника может составить в районе €1.100 в месяц, в то время как его заработная плата на условиях неполного рабочего дня – в районе €700. Апартаменты и таунхаусы располагают общественными садовыми зонами, обслуживающимися наемным садовником, и затраты на это включены в коммунальные платежи. Для виллы на земельном участке площадью 2,500 кв. м садовник необходим на несколько часов в неделю. Для значительного участка площадью в целый акр или более садовник необходим на неполный или полный рабочий день. Социальное страхование – это дополнительные затраты к заработной плате штатного сотрудника и составляют в районе 40% от заработной платы.

Уборка

Уборка помещений, как правило, осуществляется штатными сотрудниками или работающими за почасовую оплату. Заработная плата штатного сотрудника составляет от €700 до €900 в месяц, плюс приблизительно €140 в месяц – отчисления на социальное страхование. Помощники на условиях неполного рабочего дня обычно имеют почасовую оплату в размере от €9 до €12.

Электричество

Счета за электричество оплачиваются два раза в месяц. Минимальные платежи применяются вне зависимости от того, резидент Вы или нет, и варьируются в зависимости от объема электричества, который потенциально можно использовать в Вашем доме, если включить все электроприборы и свет. Минимальная оплата для апартаментов может составить от €24 до €36 в месяц. Затраты на виллу - от €60 до €90 в месяц, что в значительной степени зависит от протяженности электропроводки. Плата за общее пользование - €0.08/5.4 пенса за КВт плюс налог. Все платежи указаны без учета налогов.

При всем количестве солнечного света, что есть в Марбелье, тем не менее, Вы не будете использовать освещения и отопления меньше, чем в большинстве других стран!

Стационарный телефон

Стационарный телефон оплачивается ежемесячно. Стандартные тарифы различаются в зависимости от установленного оборудования, но могут составить в районе €18.50 в месяц, включая телефон с дисковым номеронабирателем. Трехминутный звонок (в дневное время, в рабочие часы) в любую страну Евросоюза, прямой набор, в настоящее время стоит около €0.69/46 пенсов (без НДС). Звонки со стационарных телефонов на мобильные номера стоят в пределах €0.16 за минуту/10 пенсов за минуту. Многие местные и национальные телефонные компании могут предложить существенную экономию тем, кто желает потратить некоторое время на изучение рынка. Практически везде есть доступ к ADSL службе широкополосного вещания, и ADSL «пакеты» стоят примерно €39 в месяц (плюс НДС), включая все местные и звонки внутри страны на стационарные телефоны.

ЧАСТЬ 3 - Налоги

Некоторые из основных налогов для нерезидентов в Испании:

г) НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Испанское правительство аннулировало этот налог ввиду его «несправедливой» сущности, и был принят соответствующий Закон. Последним налоговым годом, в котором данный налог подлежал уплате, был 2007г., декларация подавалась в июне 2008г. Сейчас, как уже сказано, налог отменен.

д) НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Нерезиденты (IRNR)
Нерезиденты–собственники недвижимости в Испании должны платить налог на доходы физических лиц-нерезидентов (IRNR) с доходов, полученных от недвижимости. Существуют две формы налогообложения, в зависимости от источника:

ЗАМЕЧАНИЕ: В Марбелье не пересмотрена Кадастровая стоимость (2010).

ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ: Эти правила распространяются на доходы от недвижимости, полученные в Испании. Каждый источник дохода имеет своё особое правило налогообложения.

Резиденты (IRPF)

Резиденты в Испании должны предоставить свою Декларацию о доходах физических лиц и задекларировать свои доходы, вне зависимости от их источника.

В налоговых целях персона, проживающая на территории Испании более, чем 183 дня в течение календарного года (даже если это незаконное проживание), считается резидентом.

е) НАЛОГ НА ДОХОДЫ ОТ ПРИРОСТА КАПИТАЛА и НЕРАСПРЕДЕЛЕННАЯ ПРИБЫЛЬ

Налог на доходы от прироста капитала для нерезидентов составляет 19% (с 1 января 2010г.) и уплачивается с прибыли, полученной в виде разницы в стоимости недвижимости в год её приобретения (цена покупки плюс издержки) и год продажи (продажная цена минус издержки).

Налог на доходы от прироста капитала для резидентов составляет 19% от первых 6.000€ и 21% от суммы, превышающей 6.000€.

При продаже недвижимости, приобретённой до 31 декабря 1994г., применяются особые условия налогообложения.

Согласно нового закона, все продавцы-нерезиденты, независимо от того, когда они приобрели недвижимость, подвергаются удержанию 3% от цены продажи, которые уплачиваются покупателем в налоговой инспекции на счет продавца, что применяется вместо налога на доходы продавца от прироста капитала.

ЧАСТЬ 4

Различные вопросы и ответы

В: Что если я хочу купить земельный участок и построить свой собственный дом?

О. В том случае, если строительный участок находится внутри урбанизации или в районе, зонированном в рамках Муниципального Плана для такого использования, разрешение на создание контурного плана уже будет предоставлено для строительства отдельно стоящего дома. Однако, строительное регулирование, которое меняется в значительной степени, диктует разрешенный размер виллы в соответствии с размером земельного участка. В связи с этим, нужно осторожно отнестись к процедуре покупки земли, на которой возможно будет строительство выбранного дома. «Панорама» с удовольствием предоставит список билингвальных (двуязычных) архитекторов и организует показ некоторых их предыдущих работ.

В: Существуют ли технические осмотры?

О. Технический осмотр здания, как это понимается в Великобритании, не является необходимым в Испании в целях получения ипотечного кредита. Тем не менее, это целесообразно при покупке старинной недвижимости. Обычно это проверка состояния водопровода, канализации и внутренней электропроводки, гидроизоляции, кровли, и т.д. Эти проверки, также как и подробное обследование технического состояния здания, могут быть выполнены испанским техническим архитектором или квалифицированным британским лицензированным оценщиком. Любые связанные с этим затраты могут быть отнесены на счет будущего покупателя.

В: Возможно ли финансирование?

О: С начала банковского кризиса в 2008г. испанские банки вновь постепенно стали выдавать кредиты покупателям, и в течение 2010г. получение кредита стало более лёгким и частым. Однако требования сейчас более жёсткие, чем раньше. Иностранец, выполняющий все необходимые условия, может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 50% или 70% от официальной стоимости недвижимости. Тем не менее, покупатель должен продемонстрировать, что 30-35% его чистого ежемесячного дохода способны покрыть затраты по этой новой ипотеке, при условии, что все налоги и любые другие возможные ипотечные обязательства уже оплачены.

Кроме того, надо иметь в виду, что стоимость по оценкам «так называемых» официальных оценщиков обычно на 20%-25% ниже реальной и, что доказуемо, рыночной. Это происходит не всегда, но, видимо, банки поощряют данные низкие оценки, и профессиональный уровень оценщика зачастую вопрос удачи.

Легче получить ипотечный кредит, покрывающий 50% стоимости недвижимости, хотя в любом случае банки с осторожностью относятся к способности просителя осуществлять платежи и поэтому настаивают также на всеобъемлющей документации.

Иностранцу не стоит впадать в уныние, предоставляя запрос на получение кредита, хотя действительно важно иметь кропотливо подобранную запрашиваемую документацию. Нынешняя ситуация, возможно, заставит нас обратиться в ещё два-три банка. Ваши агент и юрист окажутся очень полезными для вас в течение этого процесса, который может растянуться на срок от трёх недель до двух месяцев с момента предоставления документов в банк.

Рекомендуемый путь – предоставить необходимую документацию в банк до начала переговоров о покупке, т.к. останется только определить стоимость, что обычно делается через 10 дней. Это позволяет покупателю настаивать на выбранной им цене недвижимости без необходимости запроса у продавца договора купли-продажи, при условии согласия банка на выдачу ипотечного кредита, т.к. основной кредит практически получен. В большинстве случаев продавцы отказываются резервировать свою недвижимость на этих условиях.

Основная документация, запрашиваемая испанскими банками, не слишком отличается от запрашиваемой банками других стран и включает в себя следующее:

Вышеуказанные документы в большинстве случаев могут быть представлены на английском языке, но если язык документов другой, они должны быть переведены на испанский лицензированными переводчиками.

Для граждан стран Восточной Европы может быть несколько сложнее получить ипотечный кредит в связи с тем, что банковская система в данных странах не так прозрачна, как в Западной Европе.

В: Кто оплачивает комиссионные агентству недвижимости при продаже собственности?

О: Комиссионное вознаграждение агентству всегда оплачивает продавец, если только вы особо не оговорили это с вашим агентством. Несмотря на то, что продавец платит агентству, агент этически обязан удостовериться в том, что покупатель получает справедливую стоимость за свои деньги, и, в конечном счете, хорошей работой агента является приведение в гармонию как продавца, так и покупателя. Это подчеркивает важность работы с авторитетным агентством недвижимости, имеющим прочную репутацию. Агентство также обязано удостовериться в том, что право собственности на недвижимость свободно от всех арестов и обременений. «Панорама» обеспечивает своим клиентам экстраординарное послепродажное обслуживание и помощь в «заселении», абсолютно бесплатно, как часть общей политики компании.

В: Что я должен делать со стандартными счетами, н-р: на электричество, воду, телефон, коммунальные налоги, т.д.?

О: Часто администратор Общества домовладельцев занимается этими счетами, но, если нет, это обычная практика в Испании – передать Вашему банку постоянные полномочия оплачивать их в Ваших интересах.

В: Что такое урбанизация?

О: Урбанизация - это созданный согласно плана населенный пункт, располагающий стандартным набором различных государственных учреждений, занимающихся использованием земли (жилое, коммерческое, спортивные зоны, зеленые зоны) и обеспечением определенного набора услуг и минимального уровня качества строительства дорог, тротуаров, дренажа, канализационных систем, электро- и водоснабжения, и т.д. Получение разрешения на развитие земли внутри урбанизации может стоить застройщику нескольких лет и вылиться в несколько миллионов евро. Самое главное преимущество для собственника недвижимости внутри урбанизации – это тот факт, что использование земли строго контролируется. Если Вы решили построить дом на участке в секторе урбанизации, предназначенном исключительно для одноквартирных домов, закон гарантирует Вам, что на соседнем участке не появится ни многоквартирный дом, ни кролиководческая ферма!

В: Как долго я могу находиться в Испании в качестве туриста?

О: Граждане стран Евросоюза могут находиться в Испании в течение неограниченного количества времени. Для граждан ряда других стран, таких, как Соединенные Штаты Америки, также не требуются визы, но в других случаях они все еще необходимы, в зависимости от страны, гражданином которой является данное лицо, разрешенная продолжительность пребывания различна. Любой нерезидент, находящийся на территории Испании 183 дня и более в течение календарного года, считается Налоговой Инспекцией резидентом в налоговых целях.

В: В какую школу я могу отправить учиться моих детей?

О. В регионе находятся несколько международных школ, включая одну в районе Сотогранде, предоставляющую возможность еженедельного поступления. Обучение проводится на английском языке, предлагается прием на программы следующих уровней: G.C.S.E., А (A-Levels) и Международный бакалавриат.

За более подробной информацией обращайтесь по следующим адресам в Интернете:

Алоха Колледж - www.aloha-college.com
Школа лебедей (Swans School) - www.swansschool.net
Школа Кальпе (Calpe School) - www.calpecollegeschool.com
Колледж «Лас Чапас» - www.attendis.com
Колледж Св. Антония - www.stanthonyscollege.com
Английский Международный Колледж - www.eic.edu

Для получения подробной информации по школам в районе Коста-дель-Соль, пожалуйста, обратитесь на сайт:

www.andalucia.com/education/schools/home.htm

В: Существуют ли возможности для медицинского страхования и страхования здоровья?

О: В Марбелье находится новейший в Испании, современнейший, оборудованный по последнему слову техники Региональный Госпиталь (Госпиталь «Коста-дель-Соль»), в дополнение к значительной, хорошо оборудованной Клинике с надежным подбором врачей общего профиля и специалистов.

Частное медицинское страхование осуществляют несколько групп, например, САНИТАС. Это может стоить от €30 до €130 за человека в месяц, в зависимости от возраста и состояния здоровья. Испанская система социального страхования сейчас предоставляет резидентам Евросоюза доступ к сети здравоохранения через специальную форму (E-101). Резидентам, являющимся частными предпринимателями, владельцами компаний или наемными работниками, их отчисления на социальное страхование автоматически предоставляют доступ к испанской сети здравоохранения.

Заметки:

Панорама рассматривает вышеуказанную информацию в качестве актуальной и достоверной на момент написания статьи, но, тем не менее, в виду своего сокращенного содержания она может использоваться только в качестве путеводителя на предмет ошибок или упущений.

Панорама всегда рекомендует покупателям или продавцам недвижимости проконсультироваться у квалифицированных Юристов и Налоговых Инспекторов. Обменный курс, использованный в вышеуказанных показателях - 67 пенсов за 1 евро (1.48 евро за фунт).

2010 Кристофер Кловер

Кристофер Кловер с отличием окончил экономический факультет Университета Вирджинии (1969г.), постоянно проживает в Марбелье с 1973г. и является владельцем и Директором-распорядителем «ПАНОРАМЫ» - самого старого агентства недвижимости Марбельи, с офисами напротив HOTEL MARBELLA CLUB и в HOTEL PUENTE ROMANO.

 
English Español Français Deutsch Русский
1970 - 2010

Земельный участок в Selwo   Квартира на нижнем этаже в Mansion Club   Квартира в Alcazaba Gardens   Пентхаус в Золотая Миля   Вилла в Ронда