Отчет о Рынке Недвижимости Марбельи – 2009 - 2010

Обновленный отчет о том, как мировой экономический кризис влияет на рынок недвижимости в самом важном в Испании туристическом городе.

Апрель 2009

До критических событий сентября 2008 г. и в последующие месяцы рынок недвижимости в Марбелье подвергался суровым испытаниям, как везде в Испании и во всем остальном мире, особенно в бюджетной части рынка, и особенно в плане новостроек.

С течением года стало ясно, что собственная экономика Испании находилась в тупике, близком по степени к тому , о котором политики заявляли до мартовских выборов. «Легкий кредит», первостепенный фактор, питавший «бум» в сфере недвижимости Испании с середины 1990-х до 2006г., был искусственно обезвожен. Компании по работе с недвижимостью начали разоряться, затрагивая экономику в целом. Мыльный пузырь лопнул, тут же наступили тяжелые времена, последствия оказались глубокими.

На побережье, рынок «незавершенного строительства» туристической недвижимости достиг наивысших показателей в 2004г. и с тех пор находился на нисходящей кривой, придя к кризисным пропорциям в прошлом году. С общегосударственной точки зрения, спрос на новые дома достиг максимума в середине 2007г. , согласно национальной статистике. Сегодня (на основании заслуживающей доверия, но все еще недостаточной статистики, предоставленной Правительством) Банк «Бильбао Бискайя» полагает, что в конце 2008г. в Испании существовал излишек в количестве от 800,000 до 1,400,000 новых непроданных домов (19/12/08, http://prensa.bbva.com), включая недвижимость в прибрежных районах, в том числе около 24,000 единиц жилья в Коста-дель-Соль (Ежедневник «Sur Domingo», 04/01/09). Вдобавок к этому вполне вероятно, что найдется ещё 800,000 единиц жилья на вторичном рынке, и, таким образом, в Испании существует излишек жилья, на реализацию которого потребуются годы.

Тем не менее, невозможно действительно проанализировать рынок только на основании отчетов в прессе, которые, в основном, сосредоточиваются на новой недвижимости и на национальном рынке. Это различные секторы, принадлежащие различным рынкам в различных сферах, где играют важную роль изменения некоторых основных принципов, также нельзя ошибиться, «срезая» каждый сектор каждого рынка в Испании в одну и ту же корзину и приходя к одинаковому обобщенному и упрощенному заключению. Например, до сентября прошлого года фактически замалчивалось, что окончательное разрушение эксклюзивного рынка жилой недвижимости класса «люкс», состоящего, главным образом, из перепродаваемой недвижимости, вполне обоснованно приостановится,как и в любой другой точке мира , и самые дорогие объекты недвижимости, принадлежащие сверхбогатым, даже немного вырастут в цене.

Мировой обвал финансового рынка, начавшийся в середине сентября, изменил сценарий

Быстрый спад, произошедший в сентябре, начал затрагивать покупателей резиденций класса «люкс» не только в Марбелье, но и повсеместно, спровоцировав ограничение кредитования и усложнение получения ипотечного кредита. В последнем квартале года очень низкий объем продаж был характерен для рынка на всех уровнях в целом, небольшое оживление началось в первом квартале 2009г. , благодаря покупкам, осуществленным, главным образом, искателями «легкой добычи». Тем не менее, в апреле произошло разительное увеличение продаж на всех уровнях цен, в основном за счет тех, кто искал хорошие предложения. В течение Пасхальной недели наблюдался рекорд по заполняемости отелей, которая достигла 85%, в очередной раз демонстрируя, в какой степени деятельность рынка недвижимости подвержена влиянию качественного туризма в этой зоне.

Насколько цены упали по сравнению с их максимальным уровнем?

Процентные соотношения, представленные в следующих параграфах преднамеренно показательны и основываются на личном опыте проверенных агентов в районе Марбельи, которые ежедневно имеют дело с покупателями и продавцами , в том числе застройщиками.

Наиболее подверженная влиянию недвижимость – это самая недорогая (до 700,000 евро), включающая в себя, главным образом, новостройки, но не исключающая и перепродажи, в наименее консолидированных районах. Эта недвижимость снизилась в цене, по сравнению с максимальным значением в 2005-2006гг. (так называемая реальная рыночная стоимость, сравниваемая с запрашиваемой ценой подобной недвижимости в ее наивысшей исторической точке ), в основном , на 25% - 30%, но, в некоторых случаях, даже до 40%.

Недвижимость этой ценовой категории, достигающая лучших цен в кратчайший период продаж, находится в улучшенных районах, и это обычно перепродажи, она потеряла в цене от 15% до, максимум, 30%.

Недвижимость стоимостью от 700,000 до 2,000,000 евро упала в цене на 20%-30% от максимальных показателей (и вновь, менее - в лучших районах), в то время как оцененная в около 3.000.000 евро подверглась меньшему снижению - порядка 15%-25%.

В наивысших ценовых рамках: меньше объектов недвижимости продается и, даже если бы владельцы были чувствительными к разумным предложениям, как правило, они располагают необходимыми

финансовыми средствами для того, чтобы «не уступать», если это необходимо. Очень удачные покупки осуществляются и будут осуществляться тогда, когда, в некоторых случаях, даже очень обеспеченные владельцы просто-напросто хотят «идти дальше, заняться другим объектом». Было бы справедливо отметить , что цены на лучшие объекты на рынке снизились на 15-20% от их наивысших показателей.

Очень особенные «разновидности» недвижимости, с уникальными характеристиками, качествами и месторасположением, обычно не затрагиваются кризисом, при условии, что их запрашиваемые цены разумны. Но это, в очередной раз, вопрос желания собственника «заняться другим объектом», и даже с этим типом недвижимости можно найти, иногда, хорошие возможности.

И вновь, как для самой дорогой недвижимости, так и для менее дорогой характерно одно и то же: чем лучше месторасположение, тем лучше рынок, тем проще её продать.

Установка цен на недвижимость ее владельцами, в большинстве ценовых категорий, сейчас гораздо более реалистична, чем в прошлом. Этот процесс осложнялся, как обычно, некоторыми агентами, которые говорили собственникам то, что те хотели услышать, вместо того, чтобы объяснить им реальности рынка. Большинство продавцов, тем не менее, уже резко снизили свои первоначально запрашиваемые цены, но многие потенциальные покупатели не учитывают это, когда делают предложение.

Что продается ?

Барбара Вуд (www.thepropertyfinders.com) в хорошо написанном отчете о рынке Андалузии, недавно опубликованном, говорит: «на качественном вторичном рынке не так важен избыток предложения, как следующий фактор: насколько ошибочно и насколько быстро продавец сможет выявить, что же приводит рынок в движение».

Понятно, что продажи осуществлялись и после сентября прошлого года, но большей частью, по сниженным ценам, за явным исключением в плане действительно уникальной недвижимости, которую невозможно легко воспроизвести, или которую покупатель не хочет упустить, откладывая приобретение. Многие потенциальные покупатели думают, что продавцы понизят их и без того сниженные цены еще дополнительно на 25% - 50%, без тщательного анализа того и другого рыночного течения, действительной стоимости, исторической ценности, восстановительной стоимости, или только что осуществленных подобных продаж. В результате такие предложения только вылили ушат холодной воды на большинство продавцов, и не увеличили их интерес к переговорам.

Дальнейшие продажи осуществляются теми, кто готов продавать по более высокой или более низкой цене Другие продажи были осуществлены между разумными покупателями (ищущими очень выгодную сделку) и разумными продавцами (старающимися осуществить продажу и заняться следующим объектом недвижимости). Дальнейшие продажи осуществляются теми, кто желает продавать по более высокой или более низкой цене. Эти типы продаж будут продолжаться в течение всего этого трудного периода.

Уоррен Баффет, возглавивший список самых богатых людей мира по версии журнала «Форбс» в 2008г., сказал в одном интервью в ноябре прошлого года: «Я не переживаю о вещах, которые, на самом деле, в любом случае не собираюсь понимать. Я переживаю о том, что важно и понятно».

Что понятно о рынке недвижимости в Марбелье и что будет важно в ближайшие месяцы?

1. Фактор спроса по-прежнему присутствует. Количество наведений справок об объектах и посещение потенциальными покупателями объектов недвижимости на продажу в этом регионе резко не упало, что могло бы быть вызвано стагнацией мирового рынка недвижимости. Осмотры снизились на 25%, по сравнению с показателями прошлого года, как сообщают лучшие агенты в Марбелье, и что полностью совпадает со статистикой деятельности «Панорамы». Тем не менее, в действительности, число запросов в Интернете увеличилось в течение последнего квартала 2008г., что каса- ется «DM Properties» и «Panorama». Отличие в том, что было сделано очень мало предложений, и многие из них совершенно нереальны, как и вышеупомянутые. То, что продается, ограничивается одним из двух типов: недвижимость по очень разумной цене или недвижимость, очень специфическая в плане месторасположения, качества постройки или архитектуры, где заинтересованный продавец готов сесть с заинтересованным покупателем и хорошим агентом и посмотреть, могут ли они договориться реалистично и полюбовно.

Три самых важных слова при покупке недвижимости «месторасположение, месторасположение, месторасположение» - всё ещё правда Веское доказательство все еще действующего фактора спроса может быть найдено в исследовании, опубликованном в декабре прошлого года компанией «Globaledge» (www.globaledge.co.uk). Заявленное как «крупнейшая из когда-либо существовавших работа по изучению мирового спроса на заграничную недвижимость», исследование охватило 1.4 миллиона англоязычных запросов в Google, где в качестве ключевых слов использовались понятия, связанные с недвижимостью.

В сущности , исследование измерило любознательность, и Испания была явно более интересна пользователям всемирной паутины, чем любое другой пункт назначения, отодвинув Францию на второе место, обойдя ее по показателям более чем вдвое.

Ясно, что существует продолжающийся и возрастающий спрос со стороны людей, которые хотят купить недвижимость в Марбелье и ждут подходящего момента для того, чтобы идти дальше, и некоторые из них, бесспорно, будут действовать уже в ближайшие месяцы. Более чем несколько потенциальных покупателей, которые присмотрели для себя «подходящую недвижимость» и приняли решение подождать, будут разочарованы, когда решат действовать, и обнаружат, что не только идеальная для них недвижимость продана, но и что на рынке уже нет подобной недвижимости по схожей цене.

Что еще мы непременно должны знать?

2. Покупатель « незавершенного строительства» исчез, в обозримом будущем не вернется и не «промахнется». Спекулянты этого типа только искажают рынок. Конечный пользователь занял свое место, что является хорошим знаком прихода более здорового рынка.

3. Качественное месторасположение обеспечивает наилучшую цену. Три самых важных слова при покупке недвижимости «месторасположение, месторасположение, месторасполо- жение!» - все ещё правда. Лучшие месторасположения в районе Марбельи, как и в любой точке мира, обеспечивают ценность недвижимости и будущие продажи лучше, чем неконсолидированные и вторичные участки.

Превосходной иллюстрацией вышесказанного может быть урбанизация Марина Пуэнте Романо, в центре Золотой Мили, рядом с пляжем, расположенная сразу за знаменитым одноименным отелем. В общей сложности в этом великолепном месте - 248 апартаментов. Только 13 из них продаются , на дату написания данного отчета . Из них , только два владельца открыто заявляют , что им хотелось бы осуществить продажу поскорее, что они снизили свои запрашиваемые цены и стимулируют предложения. Ла Сагалета, расположенная чуть за пределами муниципального района Марбельи и представляющая собой территорию с поистине уникальным в Европе климатом, насчитывает только 200 завершенных строительством вилл, из которых только около 25-ти продаются. В силу вышесказанного, те потенциальные покупатели , которые относят всех продавцов к одной категории и ждут наводнения рынка недвижимостью на продажу в самых лучших районах по предельно низким ценам, будут неприятно удивлены.

4. Ненадежность покупателя – это уже история. В соответствии с недавним предварительно одобренным новым Генеральным градостроительным планом Марбельи, который должен быть окончательно одобрен в этом году, несколько позже, покупатели не отвечают за грехи застройщика или ошибки прежнего муниципалитета. Менее чем 400 единиц жилья считаются нелегальными в свете нового плана (по сравнению с 19,000 ранее), и эта стадия плохой прессы и ненадежности покупателя сейчас уже фактически в прошлом.

5. Искатели «надежного убежища». Доверие к банкам и их инвестиционным продуктам сильно пошатнулось. Биржевой рынок обжёг так много людей, что многие не захотят вернуться. Логичной альтернативой или «надежным убежищем» для многих будут наиболее выгодно расположенные Логичной альтернативой, «надежным убежищем» для будущих долгосрочных инвестиций станут оптимально расположенные «кирпичи» «кирпичи и цемент », приобретенные по предельно низким ценам, как одно из самых эффективных средств для будущих долгосрочных инвестиций, особенно когда это сочетается с использованием и хорошо известными факторами стиля жизни, которые делают Марбелью уникальной в Европе.

6. После кризиса, инфляция. Правительства погрузились в огромный дефицит, расходуя средства на попытки вытащить свои экономики из спада. Наряду с другими принятыми мерами, это громадное количество денег, только сейчас начинающее использоваться, будет, в конечном счете, способствовать оживлению экономической активности. Но печатание денег, подбрасывание средств неизбежно приведет к инфляции, значительной инфляции, и основными бенефициарами инфляции будут те, кто купил недвижимость по ценам, которые сейчас снижаются так, как не предвиделось еще несколько месяцев назад.

Искушенные инвесторы-покупатели, увидевшие, что вышеупомянутое правило работает вновь и вновь , уже сейчас находятся на рынке, высматривая и подбирая недвижимость самого высшего качества по наилучшей цене, и они сохранят свое присутствие там, по крайней мере, еще два года.

7. Накопление богатства. Огромное количество богатства сконцентрировано в районе Марбельи. Говоря экономическим языком, этот район Испании будет затронут менее , чем остальная часть страны, благодаря высокому уровню стабильности качественного туризма , являющимся ее отраслью номер один, и в так называемом жилищном туризме, заключающемся в использовании первого и второго домов временными и постоянными резидентами из других стран. Богатство притягивает еще больше богатства, и все еще есть огромное количество богатых людей в Европе, желающих проводить целый год или часть его в Марбелье, по хорошо известным причинам.

8. Рынок с несколькими источниками. Несмотря на то, что рынок Марбельи включает в себя хороший процент (несомненно, более 30%) испанцев, являющийся, в первую очередь, его основой, он, тем не менее, по существу, больше интернациональный, чем националный. Это рынок с несколькими источниками. Эта отличительная основа интернационального рынка является величайшим фактором, обособляющим Побережье от национального рынка, и будет придавать силы для скорейшего выздоровления.

9. Британские продавцы обеспечивают лучшие сделки. С резким падением фунта на более чем 25% его стоимости на начало 2008г. , и более 40% с момента его максимальных показателей в 2000 году, многие покупатели находят, что самые лучшие сделки часто можно осуществить с британскими продавцами, которые рассчитывают свои активы в фунтах стерлингов, и, следовательно, могут позволить себе продажу за меньшее количество евро по сравнению с продавцом- резидентом зоны евро.

И что дальше?

Прибрежный рынок, возможно, начнет восстанавливаться в течение второй половины 2009г., в зависимости от развития текущей ситуации на мировом рынке, но, несомненно, раньше национального рынка. Есть Прибрежный рынок, возможно, начнет восстанавливаться во второй половине 2009г. окончательное подтверждение того, что это началось уже в апреле, - значительное увеличение объема продаж. Тем не менее, это восстановление будет очень медленным и очень постепенным . Ожидается , что пройдут, по меньшей мере, три года до того, как рынок сможет вернуться к нормальной деятельности. В указанном контексте начало восстановления рынка определяется как «значительное восприятие рынком увеличения объема продаж». Уровни цен, конечно, зависят как от уровня предложения, так и от уровня спроса , и по мере того , как покупатели начнут возвращаться на рынок в значительных количествах, цены будут постепенно расти.

Почему существует возможность такого скорого восстановления рынка?

Когда произошло последнее снижение цен, в 1990г., начало восстановления рынка заняло целых 4 года. Рынок тогда выстраивался постепенно, год за годом, со спекулятивной лихорадкой, начавшейся около 2000г., и ежегодными двузначными повышениями цен . Тем не менее , Марбелья сегодня – это не Марбелья начала девяностых, вследствие ряда причин:

>> В 1990г. Марбелья была действительно сезонным городом с постоянным населением около 120,000 человек (т.н. «внесезонные резиденты», включая текучее народонаселение - людей, живущих здесь, но официально не зарегистрированных). Но когда восстановление было уже в полном разгаре, между 1995 и 1996гг., здесь насчитывалось уже как минимум 150,000 человек, действительно проживающих в Марбелье вне сезона. Это было то «ядро населения », или критическая масса резидентов в Несомненно, существуют условия для обеспечения твердого длительного восстановления зимние месяцы, которое позволило Марбелье превратиться в город с 12-месячным сезоном, где рестораны, благоприятные условия для ночной и спортивной жизни могут обязать различные виды бизнеса функционировать круглый год. Сегодня это действительное население вне сезона составляет порядка 225,000 – 250,000 человек.

>> Решающим фактором в вышеупомянутом процессе были инвестиции сотен миллионов евро в инфраструктуру, усовершенствования и новые сооружения всех типов, осуществленные как муниципальными властями в первые годы работы мэра Джиля, так и частными инвесторами, чем Джиль привлек существенное внимание к городу. Это были годы «шоу-бизнеса» в начале работы правительства Джиля. Такие инвестиции не исчезают так легко в случае падения рынка. Все причины экстраординарного стиля жизни Марбельи и её привлекательность для рыночного сектора, занимающегося качественной недвижимостью, всё ещё существуют. Фокусирование огромных инвестиций в этой зоне планеты не исчезнет.

>> Явления и их последствия происходят сегодня с молниеносной скоростью, сравнимой разве что с событиями двадцатилетней давности , вследствие «глобализации», взаимозависимости экономик и скорости обмена информацией. Как только цены в Марбелье достигнут своих самых нижних пределов, что происходит всегда в некоторых категориях и при «ликвидационных распродажах », информация об этом распространится моментально, и те, кто ждал момента, удобного для покупки, придут на рынок, на котором начнется то , что не должно занять много времени перед возвращением к нормальной рыночной деятельности.

>> Но самым важным фактором является то, что вследствие ограниченного предложения не существует большого количества качественных апартаментов и вилл на продажу в лучших районах. По количеству вилл или апартаментов Марбелья – это не Вест-Энд Лондона, Париж или Нью-Йорк. Согласно çданным последней официальной статистики, основывающимся на переписи населения, проведенной в 2001г. Национальным Институтом Статистики, только в начале взрыва роста и строительной лихорадки в Марбелье и во всей Испании в том году в Марбелье насчитывалось 80,172 единиц жилья . Отталкиваясь от количества лицензий на строительство, выданных в переходный период до сегодняшнего дня , можно вычислить, что на данный момент во всей Марбелье насчитывается только около 105,000 вилл, таунхаусов и апартаментов. Из этих 105,000 единиц жилья , по самым примерным подсчетам, только около 25% могут быть отнесены к объектам класса «люкс» на рынке , скажем , объекты недвижимости стоимостью свыше 400,000 евро, и в качественных, однородных жилых районах. И сколько из них может продаваться? Несомненно, не более чем 10% (минимум) - 15% (максимум). Если взять общий показатель 15% в среднем для всего качественного сектора рынка в ранее упомянутом диапазоне цен, это даст нам только около 4,000 единиц на продажу. Сравните это с упомянутыми ранее данными о 800,000 - 1,400,000 непроданных единиц нового жилья в Испании, и Вы легко поймёте , почему мы говорим о различных секторах рынка.

Это что касается причин, следовательно, есть вероятность того, что рынок начнет подниматься уже в этом году, позднее. Но, тем временем , до того , как это выздоровление начнется, постепенное увеличение объема продаж будет осуществлено, в основном, покупателями, которые решили , что не хотят более откладывать свои планы. В общем говоря, тип недвижимости , который они будут покупать - это недорогая или рассматриваемая как превосходная покупка за ее месторасположение, цену, состояние и фактор стиля жизни, или редкие и уникальные объекты недвижимости, которые нельзя так просто воспроизвести. Хороший агент будет иметь эти объекты недвижимости в своих реестрах, а также знания и умение помочь покупателю успешно торговаться с продавцом.

Это, конечно, условия для обеспечения твердого, длительного восстановления. Кроме очевидной финансовой ликвидности, необходимой для начала мирового экономического роста, они включают в себя следующее: прозрачные, свободные от коррупции и действенные органы местного самоуправления (это, безусловно, происходит сейчас в Марбелье, благодаря блестящим управленческим способностям и прозрачности нового мэра Марбельи, Анхелес Муньос и ее команды); улучшенное коммунальное хозяйство и средства связи, наряду с постоянно улучшающейся инфраструктурой, которая уже была гарантирована Региональным правительством и недавними муниципальными грантами Национального правительства мэриям; и превосходная охрана окружающей среды, за которую, в конечном счете, несут ответственность все уровни правительства, как это видно в новом территориальном плане и городских планах для этой части Побережья.

При условии, что вышесказанное осуществится, а существуют веские доказательства того, что данный исход вероятен, Марбелья не только выйдет из текущего кризиса более сильной, чем раньше, но и послужит примером для других качественных городов-курортов во всем мире.

Кристофер Кловер
Copyright © 2009 Panorama Properties S.L.
Все права защищены.

Все права защищены. Кристофер Кловер окончил экономический факультет Вирджинского Университета (в 1969г.), проживает в Марбелье более 30 лет и является основателем, вла-дельцем и директором-распорядителем самого старого в Марбелье агентства недвижимости «ПАНОРАМА».