Richtlinien für Immobilienkäufer - Panorama
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Richtlinien für Immobilienkäufer

Das richtige Objekt finden

Das Internet ist mittlerweile das bei Weitem nützlichste Instrument für diejenigen geworden, die auf der Suchne nach einer Immobilie sind, und üblicherweise besteht der erste Schritt eines jeden potenziellen Käufers darin, verschiedene Objekte im World Wide Web zu suchen. Aber es stellt sich die Frage, ob, sobald man ein paar interessante Angebote gefunden hat, es immer richtig ist, die Makler, welche diese Objekte anbieten, zu kontaktieren und Besichtigungstermine zu vereinbaren. Makler, die Sie nicht kennen und von denen Sie vielleicht noch nie etwas gehört haben; Makler, die sich eventuell auf ihrer Homepage nicht einmal korrekt indentifizieren.

Eine Option, über die es sich nachzudenken lohnt, wäre, parallel zur Internetrecherche zuerst einmal herauszufinden, welche der Makleragenturen, deren angebotene Immobilien Sie interessieren, wirklich für eine Zusammenarbeit qualifiziert sind. In Marbella gibt es mehrere sehr gute Agenturen mit hervorragendem Ruf, langer Erfahrung und sehr guten Kenntnissen über die lokalen Verhältnisse und Angebote, die sich zudem strikt an die ethischen Grundsätze des Maklergeschäfts halten. Wenn Sie sich für eine solche Agentur entscheiden, haben Sie ausserdem die Gewissheit, dass diese alle Hebel in Bewegung setzen wird, um Ihnen die notwendige Zeit zu widmen, Sie kennenzulernen und Ihre Vorstellungen so genau wie möglich herauszufinden. Soweit möglich, wird ein guter Makler seine Marktkenntnisse mit Ihnen teilen und kürzlich erfolgte vergleichbare Verkäufe zu Rate ziehen, und auf diese Weise hoffentlich genau das für Sie finden, was Ihnen vorschwebt. Wenn ein guter Makler kein für Sie geeignetes Objekt im eigenen Portefeuille haben sollte, wird er Kollegen anderer Agenturen kontaktieren und auf der Basis einer geteilten Provision mit diesen zusammenarbeiten.

Die Wahl des Rechtsanwalts

Panorama empfiehlt stets, dass Käufer einer Immobilie in Spanien sich einen qualifizierten Anwalt suchen, der sie vertritt, sowie einen Finanzberater, der sich um die steuerlichen Dinge kümmert. Sobald Sie den Beschluss gefasst haben, hier eine Immobilie zu kaufen, kann es extrem nützlich sein, bereits vorab während Ihres Aufenthalts in Marbella einen Anwalt zu kontaktieren, auch wenn Sie noch nicht Ihr Traumhaus gefunden haben. Denn eventuell müssen Sie Verkaufsverhandlungen führen, wenn Sie schon wieder in Ihrem Heimatland sind, und es ist eindeutig schwieriger, aus der Entfernung einen guten Anwalt zu finden als vor Ort.

Grundlegende Dinge im Voraus erledigen

Die Position eines Käufers oder einer Käuferin lässt sich bei Kaufverhandlungen schon allein dadurch stärken, dass er oder sie einen Anwalt, eine NIE-Nummer (Steuernummer für Ausländer in Spanien) und ein Bankkonto hat. Das versetzt ihn / sie in die Lage, sofort eine Anzahlung zu leisten, sofern das Kaufangebot akzeptiert wird. Um all die anderen Details wird sich gekümmert.

 

Übertragungssteuer (ITP)
Kosten, die dem Käufer beim Kauf einer beliebigen Immobilie entstehen (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen (mehrwertsteuerbefreit). Wenn der “steuerliche Mindestwert” der Immobilie gemäß der Landesregierung höher ist als der Preis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt: 8% Steuer fallen an bei Beträgen bis zu 400.000€ oder 30.000€ im Fall von Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind und für maximal zwei; 9% fallen an für Beträge zwischen 400.000€ und 700.000€, oder zwischen  30.000€ und 50.000€ für Garagen; 10% für Beträge über 700.000€ bzw. 50.000€ bei Garagen.Reduzierte Übertragungssteuer für Immobilienagenturen oder Personen, die Immobilien aus zweiter Hand berufsmäßig kaufen und innerhalb von 5 Jahren weiter verkaufen.
Einstufung bei 8%9%10%

 

2%

MWST. (IVA) UND STEMPELGEBÜHR (AJD)

  • Villen, Apartments oder Garagen, die als Anbau zu einem Apartment oder einer Villa gehört, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist, oder berufsmässig mit neu gebauten Immobilien handelt.  
  • Grundstücke, sowie beim Erwerb von neugebauten Geschäftslokalen.

10 % + 1.5%

21% + 1.5%   

GEBÜHREN FÜR NOTAR UND GRUNDBUCHAMT  Die Kosten steigen je nach Anzahl der Seiten oder Komplexität der Kaufurkunde und dem Immobilienwert.  +/- € 3,000
WERTZUWACHSSTEUER (PLUS VALÍA) Diese Steuer kann zwischen ein paar hundert Euro und mehreren tausend Euro für Immobilien mit viel Land liegen, wenn der letzte Eigentümerwechsel schon viele Jahre zurückliegt. Es handelt sich hierbei um eine von der Gemeinde erhobene Steuer, die auf der Wertsteigerung zwischen dem Jahr des Erwerbs und dem Jahr des Verkaufs einer Immobilie basiert. Grundsätzlich muss der Verkäufer diese Steuer zahlen, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.
ANWALTSKOSTEN Die Anwaltskosten liegen üblicherweise bei ca. 1% des Verkaufspreises, je nach Anwalt und Preis der Immobilie.  1% + MWST. 

 

ZUSAMMENFASSUNG

Die offiziellen Gesamtkosten, die mit dem Erwerb einer Wohnimmobilie einhergehen, sollten zwichen 10 und 11% bei Immobilien aus zweiter Hand liegen, bzw. bei ca. 12% im Falle von Neubauten, wenn die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis bezahlt warden. Dazu kommen noch die Anwaltsgebühren.

Kaufverhandlungen

Ein guter Makler wird Ihnen auch beim Verhandeln des Kaufpreises sehr hilfreich zur Seite stehen. Man darf nie vergessen, dass ein zu niedriges Angebot Ihrerseits beim Verkäufer auf wenig Interesse stossen wird, und sich dann kontraproduktiv auswirken kann.

Ein klar formuliertes Angebot wird im Allgemeinen das Interesse des Verkäufers wecken. Wir empfehlen, alle Verhandlungspunkte von Anfang an mit einzubeziehen, anstatt Stück für Stück zu verhandeln. Unterbreiten Sie wenn möglich ein schriftliches Angebot, (das natürlich bei einem Zustandekommen des Geschäfts vertraglich festgelegt werden muss). Nicht nur der Preis muss angegeben werden, sondern auch die Höhe der Anzahlung sowie der Zeitpunkt, an dem Sie diese leisten können sowie das mögliche Datum für den vertraglichen Abschluss. Sie sollten auch angeben, was Ihrer Meinung nach im Preis enthalten sein sollte (z.B. Möbel oder Ausstattung). Ein Punkt, der oft vernachlässigt wird: Alle technischen Geräte und Installationen sollten in gutem und funktionsfähigem Zustand sein. Und wenn Sie noch eine weitere Immobilie zur Auswahl haben, sollten Sie den Verkäufer darüber in Kenntnis setzen.

Ihr Anwalt kann auch wahrend der Verhandlungen zurate gezogen werden, um sicherzugehen, dass die gesetzlichen Kriterien im Angebot eingehalten werden. Bei komplizierteren Verhandlungen kann der Anwalt auch aktiv eingreifen und helfen.

Die Kaufabwicklung

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist eigentlich ein recht unkomplizierter Vorgang. Das „letzte Wort“ in Bezug auf die Inhaberschaft einer Immobilie hat das Grundbuchamt. Dort erhält man sofort die Auskunft, ob der Verkäufer die Immobilie schuldenfrei und ohne sonstige Belastungen besitzt. Sofern der Kaufpreis nicht sofort und in voller Höhe bezahlt wird, wird meist ein privater Kaufvorvertrag unterzeichnet, in dem alle Details bereits festgelegt werden: die Beschreibung des Kaufobjekts, der Preis, die Zahlungsmodalitäten, Datum der notariellen Unterschrift, Datum der Eigentumsübergabe, etc. Bei Unterzeichnung des Privatvertrags wird eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, die je nach den vertraglichen Vereinbarungen stark variieren kann. Üblich sind 10% Anzahlung des vereinbarten Preises, wenn der Abschluss für die nächsten 30 bis 60 Tage festgesetzt wird.

Für Neubauten, die noch nicht fertig gestellt sind, wird der Kaufpreis in mehreren Raten während der Bauphase bezahlt. Alle Akontozahlungen müssen gemäß Gesetz 38/1999 durch eine Bank oder eine Versicherungsgesellschaft verbürgt sein: Sollte das Objekt zu einem festgelegten Datum nicht fertig gestellt sein, hat der Käufer das Recht, die bezahlten Summen zuzüglich Zinsen zurückzufordern. Zusätzlich verpflichtet ein weiteres Gesetz den Bauherrn, für den Käufer eine 10-Jahres-Versicherung für eventuelle Baumängel abzuschließen.

Sobald der gesamte Kaufpreis bezahlt ist, wird der Verkäufer die notarielle Eigentumsurkunde (escritura) auf den Namen des Käufers ausstellen, aus welcher auch hervorgeht, dass die Immobilie lastenfrei ist. Dieser Titel wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet, geht dann ans Finanzamt, wo die Übertragungssteuer errechnet wird (sofern es sich um eine Immobilie handelt, die zum wiederholten Mal den Eigentümer wechselt), bzw. die Stempelgebühr, wenn das Objekt direkt vom Bauunternehmer verkauft wird. Abschließend wird es dem Grundbuchamt zur Umschreibung vorgelegt. Eine provisorische Eintragung im Grundbuchamt erfolgt sofort nach Ausstellung des notariellen Titels.