Celebrating 40 years

Von Christopher Clover, FRICS, Geschäftsführer von Panorama Properties, Marbellas ältester Immobilienagentur

Christopher Clover schreibt seit 49 Jahren über Immobilien in Marbella.

Hier klicken für PDF Ansicht 

Die Anfänge des modernen Marbella begannen Mitte der 1940-iger Jahre mit der Ankunft des charismatischen Ricardo Soriano Scholtz von Hermensdorff, Marquis von Ivanrey, gefolgt von seinem Neffen Prinz Alfons von Hohenlohe und dessen Vater Prinz Maximilian Egon von Hohenlohe-Langenburg, die alle eine wichtige Rolle bei der Errichtung und Eröffnung des Marbella Club Hotels Mitte der fünfziger Jahre spielten.

Ricardo Soriano, Prinz Alfons und die Menschen, die sie nach Marbella mitbrachten, hatten großen Einfluss auf die Schaffung eines der weltweit ersten Modelle für “Wohntourismus“, also dem Tourismus, der mit dem Kauf und der Nutzung von Zweitwohnungen einhergeht. Tatsächlich gibt es viele Wohnungen, die sich von einer ursprünglich als Ferienwohnung genutzten Immobilie in so etwas wie einen Hauptwohnsitz verwandeln, da die Besitzer oft den Status eines Touristen gegen den eines Einwanderers tauschen. Dank des regen Zustroms und der stetig wachsenden Mobilität unserer modernen Gesellschaft ist der Wohntourismus, für den Marbella und andere spanische Küstenregionen einst in den 1950-iger Jahren den Weg bereiteten, heute ein weltweites Phänomen geworden.

MPMR-IMAGE-1 smallEs ist größtenteils der Vision von Ricardo und Prinz Alfonso sowie der Tatkraft vieler einflussreicher Menschen, die sie in jenen Jahren nach Marbella einluden, sowie den unzähligen bis heute nachfolgenden Persönlichkeiten zu verdanken, dass Marbella unglaubliches Glück hatte und ein Ort geblieben ist, der nicht überbevölkert und mit Hochhäusern zugepflastert ist, sondern ein Juwel von höchster Qualität an der Mittelmeerküste darstellt, im Gegensatz zu der östlich von Marbella und in vielen anderen Küstenorten vorherrschenden Überbauung. Einen kurzen Überblick über die Geschichte von Marbella finden Sie in unserem Artikel Marbella in den 70-igern, unsere ersten Jahre.

Dank des unglaublichen Klimas am südlichsten Punkt Europas und der sorgfältigen über die Jahre erfolgten Bebauung ist Marbella mit seiner ganzjährigen Saison einzigartig an der gesamten Mittelmeerküste und kontrastiert daher mit anderen Urlaubsstädten, die Anfang Herbst dichtmachen und erst im Frühling nach und nach wieder zum Leben erwachen. Selbst mitten im Winter ist Marbella dank der „Winterbevölkerung“ von mindestens 300.000 Menschen (diese Zahl liegt zwischen den offiziellen Angaben und der wechselnden und nicht registrierten Bevölkerung) von Leben und Aktivität erfüllt, und es finden Veranstaltungen aller Art statt.

Beständigkeit bei der Bebauung und Fokus auf hochwertige Immobilien

 In den letzten Jahren, seit sich 2012 der Markt wieder zu erholen begann, ist im Großraum Marbella (einschließlich der Osten von Estepona und Benahavís) der Bau von hunderten Neubauten zu beobachten, wobei der Schwerpunkt auf modernem Design liegt und die meisten neuen Immobilien eine hochmoderne Ausstattung haben, wie beispielsweise intelligente Wohnsysteme, die absolute Kontrolle des gesamten Hauses per Knopfdruck ermöglichen, sogar aus der Ferne. In den meisten konsolidierten Wohngegenden gibt es hunderte Immobilien, die vor mindestens 20 Jahren gebaut wurden und nun komplett und sehr hochwertig renoviert werden, um den heutigen Ansprüchen des Marktes gerecht zu werden. Der Schlüsselbegriff heißt heute Qualität, und nie zuvor hat Marbella eine so große Auswahl und Vielfalt an zum Verkauf stehenden hochwertigen Immobilien geboten.

Der Großraum Marbella ist dabei, alle Ansprüche in punkto qualitativ nachhaltiger Immobilien, grundlegende Modernisierung sowie verbesserte Infrastrukturen und Dienstleistungen zu erfüllen. Die Folge davon sind eine steigende Beliebtheit dieser einzigartigen Gegend als wahre Oase für den ganzjährigen Wohntourismus, der auf einen gehobeneren und anspruchsvolleren Lebensstil und die Bedürfnisse heutiger Käufer abzielt, aber auch auf den klassischen Touristen, der sich für Hotels und Ferienwohnungen entscheidet. Auf den nächsten Seiten werden wir die Situation des Immobilienmarktes in dieser Gegend gründlich analysieren.

Die Immobilienverkäufe erreichten 2018 in ganz Spanien nur den Stand von 2008, während die Zahl ausländischer Käufer alle Rekorde brach.

Auf landesweiter Ebene endete den Angaben des Bauministeriums  sowie den Zahlen des Statistischen Amtes zufolge das Jahr 2018 mit den besten Ergebnissen in den letzten zehn Jahren, mit 557.919 verkauften Wohnimmobilien (die Verkäufe von Sozialwohnungen nicht mitgerechnet), wovon 50.875 neu gebaute Immobilie und 507.044 Immobilien aus zweiter Hand waren. Diese Zahlen bedeuten einen Zuwachs von 9,4% im Vergleich zum Vorjahr und einem starken Anstieg im Januar 2019 (siehe Grafiken auf den folgenden Seiten).

MPMR-DE-GRAPH-1

In ganz Spanien haben Architektenkammern im Jahr 2018 Projekte für den Bau von insgesamt 100.723 neuen Wohneinheiten genehmigt. Das sind zwar die höchsten Zahlen seit 2009, liegen aber noch immer weit entfernt von den 865.000 Einheiten im Vorkrisenjahr 2006.1

Das Grundbuch berichtete in seinem Bericht im 4. Quartal 2018 (Seite 22), dass 12,64% der Käufer im Jahr 2018 von außerhalb Spaniens kamen, und zwar wie schon gewohnt angeführt vom Vereinten Königreich: 15,54% der ausländischen Käufer waren Briten und kauften doppelt so viele Wohnungen wie Deutsche oder Franzosen, die jeweils den 2. und 3. Platz belegten.

(Hinweis: es gibt eine geringfügige Abweichung zwischen den Statistiken des Grundbuchs und des Amtes für Statistiken, die auf dem Zeitraum beruht, der zwischen Unterschrift des Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuch vergeht.)

MPMR-DE-GRAPH-2

Der Immobilienexperte José María Basañez, CEO von TecniTasa, (eine der größten Bewertungsfirmen in Spanien) ist zuversichtlich, dass der spanische Immobilienmarkt ein stabiles Wachstum erlebt. Er erklärte kürzlich, dass “der Immobilienmarkt ein moderates und nachhaltiges Wachstum verzeichnet… das uns glauben macht, dass diese Tendenz sich mindestens über das erste Halbjahr 2019 halten wird”.

MPMR-DE-GRAPH-3smallAndere Fachleute urteilten weniger zögerlich: die bedeutendsten Real-Estate Investment Trusts (SOCIMIs), darunter Merlin y Colonial (an der Madrider Börse notiert) und die spanischen Bauunternehmer Neinor, Aedas, Metrovacesa und Vía Célere sind sich alle einig darüber, dass „die Fundamente des Marktes solide sind und es ein hervorragendes Wachstumspotenzial für die nächsten zwei bis drei Jahre gibt, wenn auch momentan etwas moderater als in den letzten fünf Jahren ”.2

Nähern uns wir der Heimat- in Andalusien stellen ausländische Käufer (gem. der Statistik 2018 des Grundbuch-Jahresberichts) 13,12% aller Käufer. Es ist bemerkenswert, dass die Nationalitäten der Käufer je nach Region variieren.

Wir schon seit Jahrzehnten führen die Briten die Liste ausländischer Käufer in Andalusien an: mit 22,49% liegen sie weit vor den Schweden, die 10,09% ausmachen, und den Belgiern an dritter Stelle mit 8,06%. Auf den Balearen beispielsweise lagen die Deutschen mit 37,67% vorne, gefolgt von den Briten mit 15,30% und den Italienern mit 6,47%.

In der Provinz Málaga waren im Jahr 2018 28,98% aller Käufer Ausländer.

Die Verkaufszahlen im Raum Marbella sind nach wie vor gut

Der Immobilienmarkt im Großraum Marbella liegt etwa zwei Jahre vor dem landesweiten Markt und ist infolgedessen etwas reifer. Beispielsweise hat auf nationaler Ebene das Verkaufsvolumen für Wohnimmobilien erst jetzt das Krisenlevel von 2008 wieder erreicht, während im Raum Marbella das Verkaufsvolumen derzeit über dem Höchstlevel in den Boomjahren 2006 und 2007 liegt, wie aus den Tabellen auf der nächsten Seite ersichtlich ist.

Die Statistiken zeigen nur die Zahlen der verkauften Immobilien per Ausstellungsdatum des Notarvertrags, aber nicht die hunderten Verkäufe von Immobilien, die noch nicht fertig gestellt sind oder die vom Reißbrett gekauft wurden.

Interessant ist auch, dass die Verkaufszahlen im Großraum Marbella in den letzten fünf Jahren in etwa gleichgeblieben sind und einen stabilen Markt zeigen, der sich weiter festigt und keines der früher dagewesenen Anzeichen einer Überhitzung aufweist.

Erbschafts- und Schenkungssteuer in Andalusien um 99% gesenkt

Eine der besten Neuigkeiten in Jahrzehnten für die ganze autonome Region, nicht nur für spanische Residenten sondern auch für Nicht-Residenten, war der Fakt, dass die andalusische Landesregierung (Junta de Andalucía) die Erbschafts- und Schenkungssteuer sozusagen abgeschafft hat. Diese Neuregelung trat am 11. April 2019 in Kraft und wird neue Käufer anlocken. Sie betrifft Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern (Gruppen I und II) und reduziert die Steuer um 99%, was als Kontrollsteuer dient.

Durch diese Änderung wird Andalusien nicht nur für hier dauerhaft lebende Menschen viel attraktiver, sondern auch für ausländische Investoren und Käufer von Ferienwohnungen.

MPMR-DE-GRAPH-4

Die Auswirkungen des Brexits

Wie aus den Statistiken zu Beginn dieses Artikels hervorgeht, ist der britische Markt bei Weitem der wichtigste ausländische Markt, und mehr noch in der Provinz Malaga. Seit dem Brexit-Referendum im Juni 2016 ist der Prozentsatz britischer Käufer im Vergleich zu anderen Nationalitäten von 21,34% im Jahr 2015 auf 15,54% im Jahr 2018 gefallen, während die Zahlen britischer Bürger, die Immobilien seit dem Jahr vor dem Brexit Referendum gekauft haben, gestiegen sind (9.116 Verkäufe 2015, und 10.166 Verkäufe 2018), Grundbuch-Jahresbericht 2018.

Während der Markt insgesamt um 39,76% von 2015 bis 2018 gestiegen ist, verzeichnete der britische Markt lediglich einen Anstieg von 12%.

In der rechten Tabelle sehen Sie die Verkaufszahlen an britische Käufer (im Vergleich zu allen ausländischen Käufern in Spanien) für 2018.

Zum Zeitpunkt des Veröffentlichungsdatums dieses Artikels ist noch nicht klar, wann der Brexit stattfinden wird, wie und ob er überhaupt stattfindet. Es gibt derzeit keine klare Linie in der britischen Regierung in Bezug auf den Brexit.

MPMR-DE-GRAPH-5smallLetztendlich besteht wenig Zweifel daran, dass der britische Markt auch in nächster Zukunft der wichtigste ausländische Markt für Immobilienankäufe in Spanien und im Raum Marbella bleibt, so wie seit der Ära Margaret Thatcher, als die Devisenkontrollen in zwei Schritten 1978 und 1979 aufgehoben wurden (seinerzeit als Dollar Premium bekannt). Der Markt ist natürlich vom Brexit betroffen, wie man an den nachstehenden Zahlen sehen kann, aber die Frage lautet, bis zu welchem Punkt der britische Käufer davon betroffen sein wird.

  • Die Stärke des britischen Immobilienmarkts wird hauptsächlich mit der Stärke der britischen Wirtschaft zusammenhängen, und natürlich auch mit dem Pfund Sterling. Wenn es einen „harten Brexit“ ohne Einigung gibt, wird die britische Wirtschaf stärker betroffen sein und somit auch der britische Marktanteil.
  • Der britische Immobilienmarktsektor, der vermutlich am ehesten betroffen sein wird, ist der Markt für Objekte unter 800.000 €. Überraschenderweise scheinen Briten mit weniger Kaufkraft einfach den Gürtel enger zu schnallen und billigere oder renovierungsbedürftige Immobilien zu kaufen oder Hypotheken aufzunehmen, die nach wie vor zu sehr günstigen Zinsbedingungen zu haben sind, als auf ihren Traum vom herrlichen Lifestyle zu verzichten, der dank des fallenden Pfunds im Angebot ist.
  • Wie in jedem anderen Sektor auch werden wohlhabendere Menschen weniger betroffen sein. Tatsächlich wurden viele der teuersten Immobilien 2018 an Briten verkauft, von denen bereits viele außerhalb des Vereinten Königreichs ansässig waren. Gleichzeitig glauben wir, dass auch andere Fragen, die Unsicherheit erzeugen (z.B. Renten, Krankenversicherung, Aufenthaltsgenehmigungen) zufriedenstellend gelöst werden; das wird einfacher sein, wenn es einen Brexit Deal gibt, und schwieriger, wenn es keinen gibt. Spanien hat bereits angekündigt, dass britische Residenten ihre spanische Aufenthaltsgenehmigung bis mindesten Dezember 20303 behalten dürfen, sollte es keinen Brexit Deal geben.
  • Und so, wie sich alle Arten von Unsicherheit stets auf den Markt auswirken, führt auch die Unsicherheit in Bezug auf den Brexit dazu, dass manche Menschen ihre Pläne für den Erwerb einer Zweitwohnung aufschieben.

Immobilienpreise

 Im Jahr 2018 stiegen die Preise für Wohnimmobilien landesweit durchschnittlich um 6,7 % – der größte Anstieg seit 2007 und das fünfte Jahr in Folge. Dennoch haben die Preise erst jetzt das Niveau von 2011 erreicht und haben noch einen langen Weg bis zum Erreichen der Vorkrisenhöchststände zurückzulegen.4

Natürlich gibt es Ausnahmen von den oben genannten Punkten, in bestimmten Wohngebieten mit hoher Nachfrage, sowie erstklassigen und hochexklusiven Gegenden im ganzen Land. Wie bereits erwähnt, übersteigt das Umsatzvolumen im Großraum Marbella inzwischen das Vorkrisenniveau, aber an den Standorten mit der höchsten Nachfrage liegen nun auch die Preise über dem Niveau vor der Krise, aus dem einfachen Grund, weil die Nachfrage in diesen Gegenden heute größer ist als das Angebot. In Marbella zum Beispiel haben Strandgrundstücke an der Goldenen Meile, insbesondere um Puente Romano, und andere besondere und sehr begehrte Standorte im Osten und Westen der Stadt Rekordpreise erreicht.

MPMR-DE-GRAPH-6

Es gibt sichere Anhaltspunkte dafür, dass die Durchschnittspreise im Großraum Marbella noch nicht die Höchststände vor der Krise erreicht haben, wie die obige Grafik zeigt, die auf Preisstatistiken des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen basiert.

Die Preisvorstellungen für Secondhandverkäufe sind oft zu optimistisch

 Teilweise aufgrund des historischen Mangels an zuverlässigen Statistiken in Spanien über die realen Verkaufspreise verlangen viele Eigentümer für ihre Immobilien übermäßig optimistische Preise. Einige sind zu weit gegangen und verlangen so hohe Preise, dass sich nicht ein einziger Interessent für eine Besichtigungen meldet. Folglich schaffen es ihre Immobilien nicht einmal bis auf den Markt. Das ist in diesem Bereich nicht ungewöhnlich und mit der Zeit werden diejenigen, die zu viel verlangen, die Realität akzeptieren müssen, dass der Markt zwar gut ist, aber nicht so gut!

Neubauten werden vom Reißbrett oder in der Bauphase verkauft

 Fausto Martinez, CEO von FM Consulting, ist auf die Förderung neuer Wohnanlagen spezialisiert und hat sich in fast drei Jahrzehnten durch die Qualität seiner Arbeit als Top-Profi ausgezeichnet. In Anerkennung dessen wurde ihm im November 2018 durch das renommierte Centro de Iniciativas Turísticas (CIT) von Marbella, einem lokalen Verband von Geschäfts- und Fachleuten mit rund 500 Mitgliedern, der „Preis für herausragende Geschäftsleute“ verliehen. Fausto stellt einen leichten Rückgang bei den Besichtigungen neuer Immobilienprojekte fest: “In den letzten Monaten haben wir bemerkt, dass die Zahl der Besichtigungen unserer Neubauprojekte zurückgegangen ist, was eindeutig auf die gestiegene Zahl der derzeit an der Küste verfügbaren neuen Projekte zurückzuführen ist. Kunden, die heute auf der Suche nach einer neuen Immobilie sind, finden eine immense Bandbreite und Vielfalt an Neubauprojekten im Angebot; es sind so viele, dass sie nicht alle besichtigen können.”

MPMR-DE-GRAPH-7

Da es mehr Neubauprojekte gibt und etwa die gleiche Anzahl von potenziellen Käufern, werden sich einige besser verkaufen als andere. Daher ist es für Käufer wichtiger denn je, sachkundige und erfahrene Makler hinzuzuziehen, die sie von Projekt zu Projekt begleiten und ihnen helfen, die Unterschiede bei den Angeboten zu erkennen. Diese große Anzahl neuer Projekte führt nun dazu, dass ein sehr wettbewerbsfähiger Markt geschaffen wird, was stets ein Vorteil für Käufer ist. Wie immer sind es diejenigen Objekte an den besten Standorten, mit dem besten Design, der besten Qualität in punkto Ausstattung und den wettbewerbsfähigsten Preisen, die am erfolgreichsten verkauft werden können.

Die obige, von Panorama zusammengestellte Tabelle zeigt die Zahlen neuer Bauobjekte, neuer sich im Bau befindlichen, verkauften oder reservierten Einheiten, sowie jene Objekte, die noch zum Verkauf stehen. Diese Zahlen beinhalten nur große Immobilienprojekte und nicht Hunderte von Einzelobjekten, die renoviert wurden oder werden, neue Einfamilienhäuser im Bau oder Dutzende von kleinen Projekten mit weniger als 10 Einheiten.

Diese Zahlen sind insofern bedeutsam, als sie den Boom neuer Projekte in Estepona, einen gesunden Anstieg in Benahavís und eine langsamere Entwicklung in Marbella widerspiegeln, letztere zum Teil aufgrund der anhaltenden Verzögerungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen durch die Stadtverwaltung (obwohl sich der Zeitaufwand deutlich verringert hat), aber auch aufgrund des knappen Angebots an erstklassigem Bauland im Rahmen des aktuellen Bebauungsplans von Marbella.

Laut seiner am 19. Januar veröffentlichten Statistik genehmigte der Architektenverband von Málaga (Colegio de Arquitectos) im Jahr 2018 Bauprojekte mit 1.107 Wohneinheiten in Estepona, verglichen mit den 800 im Vorjahr erteilten Genehmigungen. In Marbella wurden Projekte für den Bau von 587 Immobilien genehmigt, gegenüber 252 im Vorjahr.

Es ist wahrscheinlich, dass sich neue Großbauprojekte langsamer realisieren werden, nachdem die besten Baustellen bereits verkauft sind und die Preise für die wenigen guten verbleibenden Baustellen steigen. Auch die Baukosten steigen teilweise deutlich an, was wiederum auf den Mangel an Fachkräften und bestimmten Baustoffen zurückzuführen ist.

Marktindikatoren in Marbella5

 Um Ihnen einen Eindruck von der jüngsten Verkaufstätigkeit in Marbella selbst zu vermitteln: hochexklusive Gegenden sind weiterhin marktführend und die Preise erreichen historische Höchststände. Vor kurzem wurde eine kleine, renovierte Villa in der Nähe des Marbella Club für 6.350.000 € oder 18.000 €/m² verkauft. Eine gut gelegene Wohnung in zweiter Strandlinie in Marina Puente Romano, die im Sommer 2018 in ihrem ursprünglichen aber gut gepflegten Zustand für 1.750.000 € oder rund 11.000 €/m² verkauft wurde, ist kürzlich nach höchsten Standards komplett renoviert und Ende März 2019 für 3.000.000 € oder rund 19.000 €/m² erneut auf dem Markt platziert worden. Dieses etwas gewagte “Rebranding” mag manchen übertrieben erscheinen, aber es zeigt deutlich das extrem hohe Vertrauen, das die meisten professionellen Investoren in die besten Lagen haben, wo das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien gering ist.

Im vergangenen Jahr wurden laut einer von uns durchgeführten Umfrage mindestens 65 Immobilien zu Preisen über 4 Mio. Euro verkauft, verglichen mit 40-45 Immobilien im Jahr 2017 und 20-25 im Jahr 2016. Die überwiegende Mehrheit dieser Verkäufe fand in Marbella und Benahavís statt und mindestens sechs davon innerhalb von La Zagaleta, dem vielleicht exklusivsten Country Club in Europa, wo die Verkäufe zunehmen.

MPMR-DE-GRAPH-7 MPMR-DE-GRAPH-8

Die folgende Tabelle gibt einen zusätzlichen Überblick über die Preise und beinhaltet hauptsächlich Immobilien, die in den letzten sechs Monaten des Jahres 2018 und im ersten Quartal 2019 verkauft wurden.

Makler berichten einstimmig, dass 2018 ein “gutes Jahr” war, mit der gewohnten Abschwächung im Herbst, wie die Statistiken selbst zeigen. Das Jahr 2019 begann jedoch mit einem starken Aktivitätsschub im ersten Quartal und stimmt optimistisch, dass dieses Jahr möglicherweise die Verkaufszahlen des Vorjahres übertroffen werden.

Baugenehmigungen werden in der Hälfte der Zeit ausgestellt als noch vor einem Jahr

 Ein großes Problem der jüngsten Zeit in Marbella waren die ärgerlichen langen Verzögerungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen durch das örtliche Bauamt. Diese Situation führte zu Frustration bei den Antragstellern für Baugenehmigungen in Marbella, was viele Investoren und Bauherren dazu veranlasste, Grundstücke in Estepona oder Benahavís zu kaufen, wo die lokalen Behörden schneller sind. Die gute Nachricht ist jedoch, dass man dieses kritische Problem in Marbella nun allmählich in den Griff bekommt und der Rückstand bei der Vergabe von Baugenehmigungen bereits deutlich reduziert wurde.

Laut der Bürgermeisterin von Marbella, María Ángeles Muñoz Uriol, und ihrem Team hat sich die Zahl der erteilten neuen Baugenehmigungen zwischen September 2017 und August 2018 verdoppelt, und die Zahl der Baugenehmigungen für kleiner Bauvorhaben ist im gleichen Zeitraum um 30% gestiegen.6

Im Jahr 2015, als der Oberste Gerichtshof Spaniens den Flächennutzungsplan von Marbella von 2010 für ungültig erklärte, trat der vorherige Plan von 1986 standardmäßig wieder in Kraft. Dieser Plan von 1986 war nicht an den späteren Regionalplan (LOUA, Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) angepasst worden und verhinderte, dass das Rathaus Planänderungen genehmigte. Folglich war die Anpassung des Plans von 1986 an die LOUA eine der wichtigsten Prioritäten für die Stadtverwaltung.

Seit der Genehmigung dieser Anpassung im Juli 2018 hat das Rathaus mehrere Änderungen des Flächennutzungsplans von 1986 eingeleitet, die es endlich ermöglichen, Baugenehmigungen für viele neue öffentliche Einrichtungen und private Bauprojekte zu erteilen. 7

Die Bearbeitungszeit für Baugenehmigungen wird noch kürzer werden

 Auch wenn sich die Zeit für die Erteilung von Baugenehmigungen von 1,5 Jahren auf aktuell ca. 10 Monate verkürzt hat, ist es das Ziel des Bauamts, diese Bearbeitungszeit nochmals um mehr als die Hälfte auf 4 Monate zu verringern. Am 14. März 2019 kündigte die Bürgermeisterin diesbezüglich drei spezielle Maßnahmen an.8

1) Konsolidierte städtische Gebiete haben Priorität. Neue Vorgehensweisen wurden geschaffen um die Erteilung von Baugenehmigungen in voll konsolidierten Gebieten zu beschleunigen. Das alte System der Bearbeitung von Genehmigungsanträgen im Sinne von “wer zuerst kommt, malt zuerst” wurde dahingehend geändert, dass die Anträge auf Baugenehmigungen für konsolidierte Stadtgebiete ohne Probleme mit der Zoneneinteilung und in voller Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan separat von einem eigens dafür abgestellten Team im Bauamt beschleunigt bearbeitet werden.

2) Die Architektenkammer soll die technischen Aspekte eines Bauprojekts im Vorab prüfen. Zwischen der Stadtverwaltung und der Architektenkammer von Málaga wurde eine Vereinbarung getroffen, gemäß welcher der Verband auf Anfrage einen Konformitätsbericht für die technische Planung verfasst, wodurch sich der Zeitaufwand für die Prüfung des Projekts durch das örtliche Bauamt verringert.

3) Größeres Team im Bauamt. 2018 wurden dem Bauamt mehrere neue Mitarbeiter zugeteilt, um den aufgestauten Rückstand abzuarbeiten und die Bearbeitungszeit für Bauanträge zu verkürzen. 9 Dieses Team wird erneut durch fünf weitere Architekten verstärkt, sowie durch eine ähnliche Anzahl von Anwälten und drei Ingenieure.

Weitere Neuigkeiten aus dem Bauamt:

  • Drohnen werden bei Kontrollen eingesetzt. Im Februar 2019 hat die Polizei von Marbella Drohnen gekauft, um bei der Kontrolle und Inspektion im Stadtgebiet zu helfen; dies wurde nun auch von anderen Abteilungen der Stadtverwaltung angefordert, unter anderem vom Bauamt.10
  • Der Leiter des Bauamts Marbella hat dieselbe Funktion in der Junta de Andalucía (Andalusische Landesregierung). Im Februar 2019 wurde der Leiter des Bauamts Marbella, José María Morente, auch zum Leiter des zuständigen Bauamts für die Landesregierung gewählt. Er war zusammen mit der Gemeinderätin Frau Caracuel maßgeblich an den oben beschriebenen Verbesserungen im Bauamt von Marbella beteiligt. Dies ist eine ausgezeichnete Nachricht, da nur wenige Menschen die Bauplanungsangelegenheiten in Marbella besser kennen als er, und zweifellos wird es den Kontakt zwischen der Stadtverwaltung und der Regionalregierung in Bezug auf jene Planungsfragen, die letztlich von der Junta abhängen, erheblich erleichtern.11

Eine langfristige Vision – ein neuer Flächennutzungsplan ist unterwegs

MPMR-IMAGE-7 small2Im Februar 2019 haben große Architekturbüros drei Ausschreibungsunterlagen für die Erstellung eines neuen Flächennutzungsplans für Marbella eingereicht. Der Gewinner wird voraussichtlich noch vor Juni ausgewählt, und ein Entwurf des Plans sollte noch vor Ende des Jahres zur ersten Ansicht fertig sein.

Allerdings wird die definitive Genehmigung des Plans nicht vor frühestens Ende 2021 erwartet, wenn die derzeitigen Probleme in verschiedenen Bereichen der Gemeinde bezüglich des neuen Plans gelöst sind und die bisherige chaotische Vorgehensweise bei der Vergabe von Baugenehmigungen endlich der Vergangenheit angehört.

Der städtische Haushalt wurde für 2019 angehoben

Das Gemeindebudget von Marbella wurde um 15%, d.h. auf insgesamt 283 Mio. € aufgestockt, wobei die Investitionen in Verbesserungen und Infrastrukturen um 50% auf 30 Mio. € gestiegen sind. .12

Innerhalb dieses Budgets und neben vielen anderen spezifischen Maßnahmen in der gesamten Gemeinde wurde kürzlich im März 2019 ein Programm zur Erneuerung der städtischen Infrastruktur, insbesondere der älteren Urbanisationen, angekündigt.13

Benahavís genehmigt seinen Flächennutzungsplan

 Eine weitere interessante Nachricht, die sich auf die Zukunft dieser Gegend auswirken wird, ist, dass Benahavís 2018 seinen neuen Flächennutzungsplan genehmigt hat. Dieser sieht eine Unterteilung in bestimmte Gebiete vor, welche den Bau von 20000 weiteren Wohnungen ermöglicht

Der Markt für Vermietungen boomt

 Laut einem aktuellen Bericht des spanischen Immobilienbewertungsunternehmens TecniTasa belegt Marbella mit einem Preis von 22 €/m² den dritten Platz unter den “Top 5″ der spanischen Städte mit den höchsten Mietpreisen.14

Unserer eigenen Erfahrung nach liegt der durchschnittliche Preis für Langzeitvermietungen bei 10 – 15 €/m² in Wohngegenden, die nicht zu den exklusiven Gegenden zählen, 20-25€/ m² guten Wohnlagen und bis zu 35€/m² in Bestlagen.

Wie immer hängt der Preis von mehreren Faktoren ab, insbesondere von der Lage, den kommunalen Dienstleistungen, dem Alter der Immobilie, sowie von der Qualität der Bauweise und der Einrichtung.

MPMR-IMAGE-5

Marbella ist so begehrt für Vermietungen geworden, dass es immer schwieriger wird, preiswerte Immobilien zu finden, insbesondere für diejenigen, die zur Arbeit nach Marbella kommen und sich die höheren Preise, die sich in den letzten Jahren durchgesetzt haben, nicht leisten können. Marbella steht als Top-Standort an der Küste für Beschäftigung, was zu einem Anstieg der Pendler aus anderen Küsten- und Binnenstädten geführt hat, in denen die Miete günstiger ist.

Der wachsende Markt treibt die Nachfrage nach Immobilien mittlerer bis hoher Qualität und Objekten der Luxuskategorie weiter an, verglichen mit dem geringeren Angebot in den Vorjahren, was zu einem starken Anstieg der Mieten bei hochwertigen Wohnungen oder Villen geführt hat.

Hinzu kommt, dass die Ferienwohnungen in den besten Lagen bereits Monate im Voraus für die kommende Sommersaison gebucht werden. Marbella ist so beliebt, dass der Vermietungsmarkt Jahr für Jahr mit Stammkunden rechnen kann, was zweifellos dazu geführt hat, dass aufgrund der verlockenden Renditen der Sommermonate das Angebot an Langzeitmieten fehlt.

Mehr Mietkontrolle durch die Regierung und das Finanzamt

Seit das Gesetz 2016 durch die Junta de Andalucía verabschiedet wurde, müssen Kurzzeitmietobjekte (d.h. Mieten bis zu 2 Monaten) in Andalusien jetzt für diesen Zweck angemeldet werden. Die Prozedur ist nicht kompliziert und kann von einem Anwalt problemlos erledigt werden.

Neue Mietschutzvereinbarungen für Mieter wurden im März 2019 von der Regierung in Kraft gesetzt, darunter die Verlängerung der maximalen Verweildauer eines ordentlichen Mieters in einem Mietobjekt auf lange Sicht (jetzt auf 5 Jahre verlängert) sowie verschiedene andere Maßnahmen.

Das Finanzamt hat auch Kontrollen verhängt, um den Druck auf Eigentümer, die ihre Immobilien vermieten und dies nicht beim Finanzamt anmelden, zu verschärfen. Wie immer wird eine Einhaltung der Vorschriften dringend empfohlen, und ein qualifizierter Steuerberater wird Immobilienbesitzern bei diesen Schritten helfen können.

Der Tourismus erreicht in Spanien seit sechs Jahren in Folge Rekordzahlen

 In allen Gegenden, in denen sich der Wohntourismus im Laufe der Jahre weiterentwickelt hat, stehen die Immobilienverkäufe in engem Zusammenhang mit der Zahl der klassischen Touristen, die in Hotels oder in touristischen Unterkünften übernachten. Dies gilt insbesondere für Marbella, dank der hochklassigen Touristen, die von der Gegend angezogen werden, und aufgrund des hiesigen weltberühmten Lebensstils, in den sich viele verlieben und beschließen, hier einen Zweit- oder Hauptwohnsitz zu kaufen, so wie es seit den 1950er Jahren Zehntausende von Menschen getan haben.

MPMR-DE-GRAPH-9

Spanien hat 2018 mit 82,6 Millionen internationalen Besuchern einen neuen Rekord aufgestellt, das ist etwas knapp ein Prozent mehr als 2017 und entspricht einem beeindruckenden Anstieg von 43,7% seit 2012. Parallel dazu stiegen die Tourismusausgaben um 3,1 %, d.h. um rund 90 Mrd. €.15

Zum zweiten Mal in Folge hat Spanien die USA in punkto internationaler Besucher übertroffen und ist nach Frankreich das am zweithäufigsten besuchte Land der Welt. Die meisten Touristen kommen aus dem Vereinten Königreich (18,5 Millionen) und Deutschland (11,4 Millionen), gefolgt von Frankreich (11,35 Millionen) und den skandinavischen Ländern (5,8 Millionen). 16

Gleiches gilt für die Costa del Sol, mit einer Rekordzahl von 19.021.704 Ankünften am Flughafen Málaga im Jahr 2018, erneut ein leichter Anstieg um 2,1% gegenüber 2017.17Durch die enorme Popularität der Costa del Sol bei den Menschen aus Nahost sind in der Sommersaison Direktflüge ab Kuwait, Saudi-Arabien, Bahrain und Katar geplant. Tatsächlich gibt es Direktflüge nach Málaga von 131 verschiedenen Orten aus. Die gesamte Costa del Sol und insbesondere Marbella profitieren in erster Linie von diesen Direktflügen.

Die Ankunft internationaler Hotelketten leitet eine neue Ära des Luxus und der Qualität in Marbella ein

 Drei renommierte internationale Hotelketten sind in Marbella gelandet. Die Ankunft des Nobu Hotels, das letztes Jahr in Puente Romano eröffnet wurde, gepaart mit der Ankündigung des Starwood “W” Hotels und Resorts, das am Strand westlich des Don Carlos Hotels und des Four Seasons Hotels gebaut werden soll, sowie der dazugehörigen Residenzen sind vielleicht die wichtigste gute Nachricht in Marbella seit Jahrzehnten und stellen die weltweite Anerkennung des hochwertigen Resorts, das Marbella heute ist, dar und leitet Marbella in eine neue Ära ein.

Das Projekt für das Four Seasons wurde im September 2018 angekündigt und kurz danach wurde die symbolische „Grundsteinlegung“ von dem zuständigen Bauträgerkonsortium mit einem großen Event auf dem neuen Bauplatz gefeiert. An der Veranstaltung nahmen der Präsident der Junta de Andalucía, die Bürgermeisterin von Marbella und ein wahres “Who is Who” von Politikern, lokalen und internationalen Geschäftsleuten sowie Fachleuten aus den Bereichen Tourismus und Immobilien teil.

MPMR-DE-IMAGE-QUOTE-2

Diese herausragenden Hotelketten, die sich in Marbella niederlassen, werden den legendären Hotels Marbella Club und Puente Romano sowie einigen anderen Gesellschaft leisten, die dazu beigetragen haben, ein Vermächtnis für Marbella zu schaffen, das für Qualität steht. Viele der treuen hochrangigen Kunden dieser neuen Marken werden das heutige Marbella entdecken oder wiederentdecken, was weitere wohlhabende Touristen anziehen wird, die die Stadt besuchen, was wiederum sicherlich eine gute Nachricht für jeden ist, der hier eine Immobilie besitzt oder ein Geschäft betreibt.

Gleichzeitig wird dies dazu beitragen, die seit vielen Jahren wachsende Aktivität der starken Zwischensaison auch auf die Wintermonate auszudehnen und Marbella als eines der wenigen Feriengebiete im Mittelmeerraum zu konsolidieren, welches das ganze Jahr über genutzt werden kann.

Der Wohntourismus im Raum Marbella steht am Beginn einer neuen Weltklasse-Ära

MPMR-IMAGE-11 smallRicardo Arranz de Miguel ist Eigentümer des Hotels Villa Padierna und einer der Pioniere der Region, zu dessen Projekten Los Flamingos, La Quinta, Monte Halcones und viele andere gehören. Außerdem ist er Vorsitzender des Landesverbands für Bauunternehmer und Wohntourismus und einer der Partner im spannenden neuen Four Seasons-Projekt. Er gab uns eine begeisterte Vision von dem, was er seit vielen Jahren das Goldenen Dreieck von Marbella, Benahavís und Estepona nennt:

“Der Wohntourismus ist nach wie vor eine unserer wichtigsten wirtschaftlichen Säulen. Parallel zu diesem Geschäftsfeld hebt sich der Einstieg großer internationaler Konzerne hervor, die am Bau von erstklassigen Hotelanlagen interessiert sind. Four Seasons, eine der wichtigsten Marken der Welt, ist in Marbella bereits Realität, und ich bin überzeugt, dass es weitere neue Initiativen anziehen wird. Solche Nachrichten sollten unsere Begeisterung wecken.

 Es ist notwendig, sowohl den Privatsektor als auch die öffentliche Verwaltung davon zu überzeugen – und ihre Zusage zu erhalten-, dass sie die historische Gelegenheit, die die Costa del Sol derzeit bietet, nutzen werden. Wir müssen die öffentliche Verwaltung auf allen Ebenen weiterhin ermutigen, mehr Investitionen zu tätigen und Projekte, die unsere Umwelt schonen und gleichzeitig unserer Gesellschaft Wohlstand bringen, mit besonderer Sensibilität und Hilfestellung zu unterstützen.

 Alle privaten Bauprojekte sollten einerseits nachhaltig und umweltfreundlich sein, während der öffentliche Sektor private Investitionen fördern sollte, indem er die notwendige Infrastruktur bereitstellt, die den anspruchsvolleren Anforderungen der heutigen Gesellschaft entspricht, und so eine reibungslose Koordinierung und Koexistenz zwischen privaten Investitionen und dem öffentlichen Sektor gewährleistet.

 Nur wenn wir auf diese Weise zusammenarbeiten, können wir die Zukunft des Goldenen Dreiecks von Marbella, Estepona und Benahavís garantieren und seine Konsolidierung als das qualitativ hochwertigste und luxuriöseste Reiseziel fortsetzen, das diese Region seit jeher auszeichnet”.

Nachdem wir die Entwicklung der Immobilien in diesem Bereich seit fast 50 Jahren mit Faszination verfolgt haben, unterstützen wir die Worte von Ricardo Arranz voll und ganz. Vorbei sind die Tage, an denen die Menschen sich dafür entscheiden werden, ausschließlich wegen des guten Wetters in die Region Marbella zu kommen. Die Samen des “qualitativ hochwertigen Wohntourismus”, die in den 1950er Jahren von Ricardo Soriano, Prinz Alfons und denjenigen, die ihnen folgten, gesät wurden, wachsen und gedeihen bis heute und sprechen heute einen viel breiteren Markt an als zu Beginn.

Marbella bewegt sich schnell in Richtung einer neuen Ära des Weltklasse-Wohntourismus, mit Bauträgern, die weitaus anspruchsvoller sind als in der Vergangenheit, die erfolgreich daran arbeiten, die erfahreneren, weltoffeneren Käufer und Touristen von heute anzuziehen. Zwar ist noch ein größerer Beitrag von allen Regierungsebenen erforderlich, aber es werden Fortschritte erzielt. Es ist eine aufregende Zeit, sich mit Immobilien zu beschäftigen. Wie Ricardo Arranz sagt: “Es liegt ein Gefühl von Optimismus und Aufregung in der Luft!”

 

Fußnoten:

1. From www.idealista.com “Los visados de vivienda repuntan y despiden 2018 en niveles que no se veían desde 2009”, 28 February 2019.

2.  El País, Cinco Días: “Las grandes inmobiliarias prevén un ciclo sólido para los próximos años”, 14 January, 2019.

3. El Periódico: “España dará la residencia a 400.000 británicos en caso de ‘brexit’ duro”, 1st March, 2019.

4. EL Pais: “El precio de la vivienda subió un 6,7% en 2018, la mayor alza desde 2007”, March 8, 2019.

5. Die hier aufgeführten Preise sollen nur eine Vorstellung von der allgemeinen Preisspanne gemäss unseren Erfahrungen auf dem Markt vermitteln

6. La Opinión de Málaga: “Marbella dobla el número de licencias de obra mayor para viviendas”, 5th September, 2018.

7. Excmo. Ayuntamiento de Marbella: “Marbella culmina, con la adaptación del PGOU de 1986 a la LOUA, el proceso para la normalización urbanística de la ciudad”, 27 July, 2018.

8. Diario Sur: “Marbella pone en marcha un plan para agilizar los trámites urbanísticos”, 14 March, 2019.

9. Excmo. Ayuntamiento de Marbella: “La concejalía de Ordenación del Territorio refuerza distintas áreas con más personal para seguir reduciendo los plazos de tramitaciones urbanísticas”, 9 December, 2018.

10. Diario Sur: “La Policía Local de Marbella incorpora drones para vuelos de inspección por todo el término municipal”, 9 February, 2019.

11. Excmo. Ayuntamiento de Marbella: “La alcaldesa felicita a José María Morente por su nombramiento como director general de Urbanismo de la Junta y le agradece su “trabajo y profesionalidad” durante su etapa en Marbella”, 12 February, 2019.

12. Diario Sur: “El Ayuntamiento de Marbella aprueba de forma definitiva los presupuestos de 2019, que rondan los 283 millones de euros”, 20 December 2018.

13. Diario Sur: “Marbella saca a sus urbanizaciones del letargo”, 3 March, 2019.

14. Diario Sur: “Marbella, al tercer puesto en el ‘Top 5’ de las ciudades con el alquiler más elevado de España”, 14 March, 2019.

15. Europa Press: “España bate récord en 2018: 82,6 millones de turistas extranjeros y un 3,1% más de gasto”, 16 January, 2019.

16. Statista: “Número de turistas internacionales que visitaron España en 2018, por país de residencia (en miles)”.

17. Diario Sur: “El aeropuerto supera por primera vez en 2018 la barrera de 19 millones de pasajeros”, 15 January, 2019.

Copyright @ 2019 Panorama Properties S.L.

Author

chris-web

Christopher Clover

Managing Director
Board Chairman
PostsProfile

Blog Categories

Blog Authors

Alex Clover - Executive Director & Member of the Board pof Directors

Alex Clover

Stellvertretender leitender Direktor
Investmentberater
PostsProfile
Carolina Alaniz - PA to the Managing Director & Support Team Director

Carolina Alaniz

Sekretärin des leitenden Direktors & Leiterin des Support Teams
PostsProfile
chris-web

Christopher Clover

Leitender Direktor und Vorstand
PostsProfile