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Apr
012014

Immobilien im Firmenbesitz in Spanien

Von Christopher Clover

Als Käufer von Wohneigentum in Spanien hören Sie vielleicht oft den Ausdruck „Immobilie im Firmenbesitz“, der während Ihrer Suche nach einem Haus vor allem im Zusammenhang mit älteren und größeren Objekten auftaucht. Dieser Artikel enthält einige grundlegende Informationen über die Geschichte, Entwicklung und heutige Betrachtungsweise dieses Themas.

Immobilien im Firmenbesitz in Spanien

In den 70-igern und 80-igern, ja sogar noch in den 90-igern hörte man sehr oft davon, dass spanische Immobilien im Namen von Offshore-Holdingfirmen eingetragen waren, und die Firmen, nicht die Immobilien, zum Verkauf angeboten wurden. Anfangs hatten viele dieser Unternehmen ihren Sitz in Panama, später wurden dann Firmen mit Sitz in Gibraltar beliebt, weil sie näher lagen.

Die Vorteile aus Sicht des Firmeneigners lagen auf der Hand: beim Verkauf der Immobilie konnte er die Anteile an seiner Holdinggesellschaft zum Verkauf anbieten, anstatt die Immobilie aus der Firma heraus zu verkaufen. Dies konnte abgewickelt werden, ohne irgendwelche spanischen Dokumente aufsetzen zu müssen, aus denen der Verkauf hervorging, da der Kaufvertrag für die Immobilie bereits im Namen der Gesellschaft geschlossen worden war. Nach dem Kauf der Firmenbeteiligungen und daher auch der damit verbundenen Immobilie, akzeptierte der Käufer die nicht verwirklichte Kapitalertragssteuerpflicht, die nur dann bezahlt werden müsste, wenn die Immobilie außerhalb der Firmenstruktur weiterverkauft werden würde, da der ursprüngliche Buchwert des Firmenvermögens unverändert blieb. In jenen Tagen war diese Art Transaktion sehr üblich und es war relativ einfach, die Firma immer weiter zu verkaufen, einfach deshalb, weil der Verkäufer keine Steuern bezahlte, da das spanische Finanzamt keinerlei Informationen über die Vermögensübertragung besaß, auch dann nicht, wenn die Steuer fällig war.

Den Käufern erschien dieses System einfach: Übertragungssteuern wurden vermieden, und wenn man später verkaufen wollte, konnte man dem neuen Käufer dasselbe Firmenpaket anbieten. Das funktionierte so lange, bis den spanischen Steuerbehörden „ein Licht aufging“ und die Steuergesetze geändert wurden, wodurch der Verkauf solcher Immobilien in Firmenbesitz sehr erschwert wurde. Die jüngsten dieser Neuerungen waren mehrere Gesetze zur Verhinderung von Steuerhinterziehung, die 2006, 2010 und 2012 verabschiedet wurden, sowie die Aufhebung der besonderen Steuervorteile für Vermögens- oder Holdinggesellschaften im Jahr 2007.

Aber die Änderungen begannen bereits viel früher: 1991 führte das spanische Finanzamt eine jährliche “Strafe” von 5% des Katasterwert ein, und zwar in Form einer “Sondersteuer” für sämtliche Immobilien, die einer Firma gehörten, deren Sitz sich in einem so genannten “Steuerparadies” befand. Später wurde der Satz auf 3% gesenkt. Um diese Strafe zu umgehen, wiesen die Firmenbesitzer auf Anraten ihrer spanischen Anwälte ihre Verwalter an, spanische Firmen zu gründen, deren Kapital die Immobilie war, und deren Beteiligungen wiederum der Offshore-Firma gehörten. Das war eine legale Weise, die Sondersteuer zu umgehen. Einige wenige Firmenbesitzer trafen die weise Entscheidung, die Firma einfach zu liquidieren, und das Eigentum an der Immobilie fiel direkt zurück an den Aktionär.

Die Holding oder Vermögensgesellschaft

Seit den 90-igern, und vor allem seit dem Jahr 2000, vertreten die spanischen Steuerbehörden die Ansicht, dass sich hinter Offshore-Firmen potenziell Drogen, Mafiaringe und Geldwäscheaktivitäten verstecken könnten („Warum sonst sollten sie eine Firma in einem Steuerparadies haben?“, denkt man), wobei jedoch die meisten diese Firma von seriösen Anwälten im Auftrag ihrer normalen, steuerzahlenden ausländischen Kunden gegründet wurden, einfach als ein brauchbarer Weg, um Immobilien zu kaufen und zu besitzen; aber auch für die Erbschaftssteuerplanung nach angelsächsischer Investitionsart.

Die Holding oder Vermögensgesellschaft: ein neues Steuerinstrument

Ab 2003 führte das spanische Finanzamt eine neue steuerliche Behandlung für „Vermögens- oder Holdinggesellschaften“ ein, also spanische Firmen, die hauptsächlich Immobilienbesitz haben. Diese steuerliche Behandlung war besonders nützlich für Eigentümer, deren Firmen bestimmte Bedingungen erfüllten; eine davon war, „keine Gewerbetätigkeiten auszuüben“. Die Kapitalertragssteuer betrug nur 15% für den Verkauf einer Immobilie, deren Eigentümerin eine Vermögensgesellschaft war, welche die notwendigen Kriterien erfüllte. Die Spanier selbst beeilten sich, solche Gesellschaften zu nutzen, da die Steuern auf Kapitalerträge von Privatpersonen in jenen Tagen geradezu kriminell hoch waren. Diese Gesellschaften waren auch ideal für Ausländer, um die 35% Kapitalertragssteuern für Nicht-Residenten zu umgehen, die beim Verkauf einer Immobilie anfielen; von daher also auch ein starker Anreiz für Nicht-Residenten, Immobilien von spanischen Firmen zu kaufen, die direkte Eigentümer waren, anstatt über eine ausländische Holdinggesellschaft.

Wie bereits erwähnt, wurde 2007 die steuerliche Sonderbehandlung für Holdings abgeschafft, und wer danach Immobilien aus der Gesellschaft heraus verkaufte, musste die 35% Gesellschaftssteuer zahlen, die damals vorgeschrieben war, oder aber die Gesellschaft musste innerhalb eines gewissen Zeitraums liquidiert werden. Jedoch wurde schließlich als Entschädigung eine Kapitalertragssteuer von 18% eingeführt, die Nicht-Residenten beim Verkauf von Häusern zu zahlen hatten, die auf ihren eigenen Namen eingetragen waren. Aufgrund der Geldknappheit stieg dieser Satz auf 19% und 2013 schließlich auf 21%. Diese lange überfällige „Normalisierung“ der Steuern für Nicht-Residenten beschleunigte das Verschwinden des berüchtigten „Schwarzgeldes” (Bargeld) bei Immobilienverkäufen.

Die Eigentümer von Holdinggesellschaften gerieten nach und nach in Bedrängnis

Infolge der oben genannten Geschehnisse gerieten diejenigen, die noch immer Immobilien innerhalb einer Firmenstruktur besaßen, mehr und mehr in Bedrängnis. Heute lautet der anwaltliche Rat an Käufer fast immer, keine Objekte einer Firma zu kaufen, es sei denn, gewisse Voraussetzungen wären erfüllt, und vor allem wird geraten, keine Firma zu kaufen, deren Immobilie einen niedrigen Buchwert hat, denn dann würde man, wie weiter oben erwähnt, diese „nicht verwirklichte Kapitalertragssteuerpflicht“ übernehmen. Die meisten ziehen es heute vor, eine Immobilie im eigenen Namen zu kaufen, oder zumindest im Namen ihrer neu gegründeten Firma, verbunden mit der derzeitigen vollen Steuerbasis.

Das Ergebnis dieser Entwicklung ist, dass Verkäufer von Immobilien, die noch immer in Firmenbesitz sind, oft keine andere Option mehr haben, als die Immobilie aus der Firma heraus zu verkaufen und die damit verbundenen hohen Steuern zu zahlen.

Es gibt vielleicht noch Hilfe für Eigentümer von Immobilien in Firmenbesitz

Wer noch immer Immobilien hat, die über Offshore-Firmen laufen, sei es direkt durch eine spanische Tochtergesellschaft oder durch eine spanische Gesellschaft, in der sie selbst Anteile besitzen, ist eventuell noch nicht gänzlich vom Glück verlassen. Es gibt einige Anwälte und Steuerberater, die sich auf das Europäische Steuergesetz spezialisiert haben, und nach eingehender Überprüfung der Sachlage- derzeitige Eigentumsstruktur, Nationalität der Firma, steuerlicher Wohnsitz, etc.- vielleicht eine Änderung des Sitzes der spanischen Firma oder der Muttergesellschaft in einem anderen Land vorschlagen, beispielsweise durch eine Änderung der Nationalität der Firma, oder durch andere Änderungen und Anpassungen, die zu einer beträchtlichen Verringerung der Kapitalertragssteuer führen können, und zwar auf legale und transparente Weise.

Sicherheitshalber müssen diese Änderungen vorgenommen werden, bevor die Entscheidung zum Verkauf fällt. Sollte das Finanzamt eine Verbindung zwischen den Änderungen bei der Firma und einem Verkauf kurz darauf herstellen und zu der Schlussfolgerung kommen, dass der einzige Grund für die Änderungen die Absicht war, Steuern zu umgehen, könnte das Finanzamt die Sache anzweifeln und versuchen, die Steuervergünstigungen zu annullieren.

Zusammengefasst lässt sich zum Kauf einer Immobilie im Firmenbesitz folgendes sagen:

a) Nachteile beim Kauf einer spanischen Firma

1. Beim Kauf von Beteiligungen einer Holding übernimmt der Käufer auch eine nicht verwirklichte Steuer, die bezahlt werden muss, sobald die Immobilie von der Firma verkauft wird, wie bereits weiter oben erwähnt. Zum Beispiel: Im Jahr kaufen Sie die Beteiligungen an einer spanischen Firma im Wert von 1.000,000 €. Die Immobilie war ursprünglich 1997 von der Firma für 400.000 € zzgl. der Kosten für die notarielle Beurkundung erworben worden, was auch das Aktienkapital der Firma ist, inklusive Anleihen für Aktionäre. Zudem wurde die Immobilie in den Firmenbüchern in Übereinstimmung mit dem spanischen Recht abgewertet, nehmen wir einmal an, auf 300.000 €. Dann wird sie 2016 außerhalb der Firma für 1.400,00 Mio. Euro verkauft. Gemäß heutiger Körperschaftssteuer müssten 30% (25% auf die ersten 120.000 €) auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen abgewerteten Buchwert der Immobilie (mit Indexierung) und dem erhaltenen Verkaufspreis bezahlt werden, zuzüglich Steuern auf die Dividenden, wenn die Gelder aus der Firma genommen werden. Letztendlich werden also Steuern auf einen Teil des Gewinns bezahlt, den der Verkäufer nicht gemacht hat, und das ist eine Summe, die den finanziellen Ruin bedeutet.

2. Verwaltungskosten der Firma: Diese können zwischen 2.500 und 4.000 € pro Jahr liegen. Das klingt nicht allzu schlimm, aber rechnet man diesen Betrag mal 15 oder mehr Jahre, in denen die Immobilie in ihrem Besitz war, dann ergibt sich eine richtig große Summe. Plus die Ernennung von Verwaltern, Buchhaltung, Jahressteuererklärungen, etc.

Alfonso Muñoz

3. Wenn die Rede davon ist, eine Firma zu kaufen, meinen wir damit natürlich eine Firma, die keinerlei geschäftliche Aktivitäten ausübt, und deren einziger Zweck es ist, eine Immobilie zu besitzen und vielleicht zu vermieten und die laufenden Kosten dafür zu bezahlen: eine Ferienfirma. Diese Firmen haben natürlich eine Geschichte. Das ist normalerweise kein Problem, aber die Firma muss eine professionelle Rechnungslegung haben und alle üblichen Tests und Sorgfaltsprüfungen bestehen. Sonst gibt es böse Überraschungen, wenn die Firma irgendwelche Verbindlichkeiten eingeht, die nirgendwo vermerkt sind. Glücklicherweise überlassen die meisten Firmeneigner die Kontrolle einem professionellen Firmenverwalter, der sich um die Buchhaltung kümmert, Garantien geben und im Sinne der Firma agieren kann. Beim Kauf einer Immobilie in Firmenbesitz muss man vorsichtig sein, um sicherzugehen, dass die Immobilie Eigentum eines sichtbaren und solventen Verkäufers ist; eine Haftungserklärung sowohl des Firmenverwalters als auch des tatsächlichen Eigentümers, sowie natürlich eine vernünftige Rechnungsprüfung sollte man anfordern. Das Problem entsteht, wenn der Verkäufer selbst eine Handlungsvollmacht besitzt, was es schwer macht, herauszufinden, mit wem man es zu tun hat, was er/ sie tut, und was eventuell mit der Vollmacht schon alles erledigt wurde. Solche Situationen sollte man vermeiden.

4. Die Nutzung eines Firmenheims durch den Firmeneigner wurde vom spanischen Finanzamt bereits als besteuerbarer Posten deklariert. Was also viele Eigentümer machen, ist, die Immobilie von der Firma zu einem angemessenen Preis zu mieten. Von dieser Mieteinnahme kann die Firma die laufenden Unterhaltskosten für das Objekt bezahlen in der Absicht, den eingefahrenen Gewinn zu reduzieren und damit auch die zu zahlenden Steuern. Vom praktischen Standpunkt aus gesehen scheint das Finanzamt bisher keine Nachforschungen in Bezug auf den Mietwert solcher Immobilien im Firmenbesitz anzustellen, aber das wird sich in Zukunft sicher ändern, und dann wird eventuell der Mietpreis, den Sie zahlen, in Frage gestellt.

b) Vorteile beim Kauf einer spanischen Firma

Nachdem Sie all das gelesen haben, denken die meisten von Ihnen vielleicht: “Wie kann es da überhaupt noch Vorteile geben?” Nun, die gibt es tatsächlich, aber der Käufer muss bestimmte Kriterien erfüllen.

1. Ein großes Anwesen, etwas Besonderes, das viel Geld wert ist: Viele Menschen haben ihr Vermögen in verschiedenen Ländern auf der ganzen Welt verteilt und möchten die Verwaltung und ihre Vermögenssituation vereinfachen, und dabei aus Diskretionsgründen nicht als Eigentümer öffentlich in Erscheinung treten. Es ist nicht ungesetzlich, eine spanische Firma mit einem Treuhänder zu besitzen, oder eine andere ausländische Firma, Steuerparadies oder nicht, vorausgesetzt die Identität der Eigentumsverhältnisse ist durchschaubar; ein legitimer Nachweis über die Gelder, die für den Kauf verwendet wurden, sowie die dazugehörige Steuerzahlung sollten ebenfalls vorhanden sein. Gibt es mehrere Eigentümer in der Firma, die vom Kauf profitieren, ist ein Nachweis über die Identität derjenigen, die (direkt oder indirekt) weniger als 25% Anteil daran besitzen, nicht notwendig.

Wenn sich die betreffende Immobilie innerhalb einer bereits existierenden Firmenstruktur befindet und der Kaufpreis hoch ist, macht sich der Käufer vielleicht keine großen Sorgen über das Thema der unverwirklichten Kapitalertragssteuer, und denkt womöglich, dass er das Objekt sowieso nie wieder verkauft (und sich unter gewissen besonderen Umständen vielleicht sogar die Übertragungssteuer sparen kann). Viele dieser Investoren sind überzeugt davon, dass im Falle eines Verkaufs ihre Berater sich um das Problem kümmern werden, sobald es auftaucht, und wer weiß, vielleicht trifft man ja jemand ähnlich gesinnten, der die ganze Firma kauft. Aber hier reden wir über Immobilien der obersten Preisklasse und von extrem wohlhabenden Käufern.

2. Werden Anteile an einer spanischen Firma von zwei oder mehr Personen gekauft, von denen keiner mehr als die Hälfte der Firma besitzt und mehr als 50% des Firmenvermögens aus Immobilien bestehen, oder wenn die Firma aktiv Handel treibt, kann die so genannte Übertragungssteuer auf weiterverkaufte Immobilien legal vermieden werden. Dies ginge beispielsweise im Falle eines Ehepaars mit getrenntem Vermögen. Die Übertragungssteuer wurde in Andalusien 2012 aktualisiert: 8% bis zu 400.000 €; 9% zwischen 400.000 € und 700.000 €; und 10% für alles, was darüber liegt.

3. Firmen sind von der neuen (und provisorisch) wieder eingeführten Vermögenssteuer befreit (nicht aber die Aktionäre von Firmen). Für diejenigen, die Immobilien in ihrem eigenem Namen haben, basiert die Steuer auf einer gleitenden Skala je nach dem Wert der Immobilie, von 0,2% (bis zu einem Betrag von 167.129 €) bis 2,5% (über 10.695.996 €). Ein weiterer Vorteil daran, eine Immobilie über eine Firma zu besitzen ist, dass sämtliche Reparaturen und Wartungsmaterialien voll von der Steuer abgesetzt werden können. Dies ist nicht der Fall, wenn man eine Immobilie in eigenem Namen besitzt.

Vorteile beim Kauf einer spanischen Firma

Es erübrigt sich zu sagen, dass die Steuerbefreiung der Firmen von der Vermögenssteuer jederzeit vom Finanzamt geändert werden kann, obgleich die meisten Fachleute dies für unwahrscheinlich halten.

4. Des einen Problem ist oft des anderen Gewinn. Immobilienbesitzer, die heute versuchen, eine Firma zu verkaufen, haben ein Problem: Die Käufer sind nicht mehr bereit, die Steuerverpflichtungen der Firma zu übernehmen, die fällig wären, wenn sie das Vermögen außerhalb der Firma verkaufen würden. Wenn aber der Wert des Aktienkapitals nicht lächerlich niedrig ist, so wie beispielsweise im obigen Fall, gibt es oftmals clevere Käufer (die von einem cleveren Makler beraten werden!), die zuallererst dahingehend eine Vereinbarung mit dem Verkäufer treffen, eine Immobilie zu einem vereinbarten Preis aus dessen Firma heraus zu kaufen. Als zweiter Schritt und auf der Grundlage eines vereinbarten Basispreises, kann er sich mit dem Verkäufer hinsetzen und ausrechnen, welche Steuern der Verkäufer zu bezahlen hat (Gesellschaftssteuer und Dividendensteuer, wenn das Geld aus der Firma genommen wird); dies wiederum vergleicht man mit der einfachen Kapitalertragssteuer von 21%, die der Verkäufer zahlen müsste, wenn er die Anteile der Firma verkaufen würde. Dann denkt der Käufer vielleicht darüber nach, die Firma zu übernehmen (vor allem, wenn er bereits sicher ist, dass er nie wieder verkaufen wird), und die Einsparungen mit dem Verkäufer zu teilen.

5. Manche Käufer sind Experten in Unternehmensumwandlungen, Fusionen oder der direkten Firmenakquisition durch andere Unternehmen in ihrem Besitz. Dieser Typ Käufer besitzt die Erfahrung und Mittel, den niedrigen Kapitalwert einer Firma, die er kauft, rechtzeitig zu verwässern.

Zusammengefasst lässt sich sagen: Was man vor 20, 30 oder 40 Jahren im Zusammenhang mit Steuern noch machen konnte, ist aufgrund der neuen Gesetzgebung nicht mehr möglich. Heutzutage haben die meisten Menschen kein Interesse daran, Immobilien einer Holdinggesellschaft zu kaufen, denn wenn sie sie stattdessen in ihrem eigenen Namen eintragen lassen, müssen sie bei einem Weiterverkauf lediglich 21% Kapitalertragssteuer zahlen. Andernfalls müssten sie 25-30% Gesellschaftssteuer sowie die Dividendensteuer zahlen, wenn sie die Firma liquidieren; in den meisten Fällen ist dies rein finanziell gesehen schlichtweg unsinnig. Aber es gibt Ausnahmen, wie bereits erwähnt, und die individuellen Umstände des Käufers können manchmal dazu führen, dass für ihn der Kauf einer Firma vorteilhafter ist.

Panorama empfiehlt stets allen, die ernsthaftes Interesse an einer tiefergehenden Beratung in Bezug auf den Erwerb oder Verkauf einer Firma mit Immobilienbesitz haben, einen guten Anwalt aufzusuchen, der auf diese Art von Transaktionen spezialisiert ist.

Christopher Clover
November 2013

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