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Jun
032020

La compraventa de viviendas en Marbella durante la crisis del coronavirus: una perspectiva de mercado

Comprar y vender propiedades en Marbella durante la crisis del coronavirus: una perspectiva de mercado

Por Christopher Clover, Director General de Panorama Properties, una agencia inmobiliaria pionera en Marbella, que celebra este año su 50 aniversario en nuestra ciudad.

Hay muchos interrogantes:

¿En qué se diferencia esta crisis de la que comenzó a finales de 2007?
¿Cuándo se reanudará el turismo internacional?
¿Cómo ha respondido el mercado inmobiliario frente al confinamiento?
¿Cómo será la caída del volumen de ventas este año?
¿Cuánto tardará el mercado en recuperarse? ¿Qué pasa con los precios?

Veamos…

La concha, Marbella's mountain view from the beach

Desde la semana anterior a la declaración del estado de alarma como consecuencia de la pandemia del coronavirus, yo, junto a mi equipo de Panorama hemos estudiado cuidadosamente los posibles escenarios sobre el futuro del sector inmobiliario, según la progresión del mercado desde entonces hasta la actualidad. Quisiera compartir mi punto de vista sobre el panorama inmobiliario de Marbella, en función de la información que tenemos disponible actualmente.

A medida que avanza la desescalada, y vamos conociendo los resultados, nuestras ideas y recomendaciones van evolucionando constantemente, y resulta bastante probable que vayamos cambiando de parecer conforme se vayan desarrollando los acontecimientos y las medidas adoptadas por gobierno. Les mantendremos informados en todo momento de cualquier cambio de perspectiva que se vaya sucediendo.

¿En qué se diferencia esta crisis de la que comenzó a fines de 2007?

A pesar de la auténtica conmoción a la economía mundial y de la recesión que se anticipa:

  • los bancos parecen tener ahora una posición relativamente sólida, como así también los promotores inmobiliarios, no solo algunos, sino la gran mayoría.
  • El mercado está hoy muy lejos de sobrecalentarse como se vio en los años anteriores a 2008.
  • Los precios en la zona de Marbella (excepto para las propiedades prime y ultra-prime) no han alcanzado aún los máximos anteriores a los de 2008.1
  • Muchos empresarios y profesionales han sabido prosperar y acumular ahorros desde aquella última crisis. Sin embargo, los clientes compradores con mejor situación económica comenzarán a demandar, en gran parte, propiedades a mejores precios.
  • Aunque ahora los cazadores de oportunidades disponen de mucha liquidez y están listos para la acometida, es muy probable que muchos de ellos se lleven una desilusión. Marbella tiene y ha tenido siempre propietarios que gozan de una sólida situación económica y no tienen prisa por vender a precios a la baja, y prefieren esperar a ver a la evolución del mercado.
  • Las principales razones que han primado siempre a la hora invertir en Marbella, concretamente el fantástico clima y el estilo de vida Marbellí, se han vuelto ahora los factores más importantes para la compra de una propiedad en la zona que antes de la pandemia.

El turismo se ha frenado en seco, creando el mayor desafío inmediato para nuestra industria

El sector más afectado de la economía mundial, y especialmente de la economía española, es el turismo. España ocupa desde hace tres años, la segunda posición a nivel mundial en cuanto a número de turistas, con un total de 84 millones de visitantes en el país en 2019.

El mercado inmobiliario de Marbella se compone, principalmente, de turistas que descubren esta maravillosa zona, y deciden comprar o alquilar una propiedad como segunda residencia y la que a menudo, y después de varios años, se convierte en su residencia principal. Según nuestros cálculos, el 80% del mercado inmobiliario de lujo (de más de € 750,000) en Marbella está compuesto por extranjeros del Reino Unido y del norte de Europa.

Desde mediados de marzo cuando comenzara el confinamiento y las restricciones de movilidad, el mercado inmobiliario de Marbella se ha desacelerado hasta casi paralizarse por completo, igual que en el resto del mundo. En consecuencia, el volumen total de ventas, especialmente por parte del mercado extranjero, disminuirá sustancialmente en 2020 en comparación con 2019. Prevemos que, sin duda, este año sea el más difícil para la industria del turismo a nivel mundial.2

Sin embargo, he de advertir que a partir del 18 de mayo cuando las agencias inmobiliarias pudimos volver a enseñar viviendas físicamente a clientes potenciales, hemos visto una reactivación frenética inmediata del sector, lo que nos indica una buena señal para el futuro inmediato.

wooden jetty over the blue sea

¿Cuándo se reabrirán las fronteras españolas a turistas internacionales?

Actualmente, España está en el proceso gradual de desescalada después de que se decretase el estado de alarma el pasado 14 de marzo, y se espera que la última fase de desconfinamiento termine a finales de junio.

Como medida preventiva de una “segunda ola “de contagios, se publicaron en el mes de abril varios artículos advirtiendo de la posibilidad de que el gobierno limitaría el turismo a los españoles, no permitiendo la entrada de extranjeros.3

Sin embargo, el 26 de abril, el presidente del gobierno Pedro Sánchez, anunció que se estaba estudiando la posibilidad de permitir la entrada a aquellos extranjeros que fueran propietarios de segundas residencias en nuestro país, permitiendo de este modo la continuidad de otro tipo de turismo, al que conocemos como “turismo residencial”, no obstante, con las mismas restricciones establecidas en todo el país.4

En este sentido, el 13 de mayo la industria del turismo tuvo un respiro de esperanza cuando la Comisión Europea propuso un paquete llamado ” El paquete de Turismo y Transporte de la Comisión: una estrategia hacia la recuperación en 2020 y más allá “. Este paquete de medidas se compone de tres directrices y una recomendación para ayudar a los países de la UE a levantar gradualmente las restricciones de movilidad, con la expectativa de promover un poco el turismo extranjero este mismo verano.5

Y finalmente, el 23 de mayo, el presidente del gobierno Pedro Sánchez anunció que España abrirá sus puertas al turismo nacional durante el mes de junio y al turismo internacional a partir del 1 de julio, siendo éstas excelentes noticias, no solo para el sector del turismo, sino también para el sector inmobiliario de Marbella, que depende en gran medida de inversores extranjeros.

La seguridad es un factor fundamental para la reactivación del turismo, “España necesita turismo y el turismo necesita seguridad en origen y destino, por lo que garantizaremos que los turistas no corran ningún riesgo ni lo traigan a nuestro país”, declaró el presidente en una conferencia de prensa. La actual cuarentena de dos semanas impuesta a cualquier individuo que ahora ingrese a España, se suspenderá a partir del 1 de julio.6

Landscape with La Concha mountain in MarbellaPara garantizar las medidas de seguridad para los turistas que visiten España, el gobierno está diseñando un sistema de certificación para los establecimientos turísticos que cumplen con las normativas de seguridad contra el Covid-19. Los hoteles, restaurantes, operadores turísticos y otros establecimientos podrán obtener un “sello de aprobación libre de Covid-19”. Más detalles acerca de los protocolos sanitarios a seguir por parte de este sector serán anunciados por el gobierno próximamente.7

Esta noticia quizás llega demasiado tarde para muchos. Sabemos de varios clientes potenciales del norte de Europa, Oriente Medio y Europa del Este, como así también de varios propietarios de la costa, que hicieron ya otros planes para pasar sus vacaciones de verano, debido a que en abril el gobierno anunciara que se estaba barajando la posibilidad de que el turismo extranjero fuera restringido este verano e incluso durante todo el año.

Asimismo, como los detalles de la desescalada aún no se han anunciado, los nuevos protocolos de sanidad en sí podrían disuadir a muchos viajeros, como así también el temor a contraer el virus en un vuelo, a pesar de las medidas de seguridad que se anunciaron en este sentido.8
Por todo esto, creemos que el turismo internacional volverá a la zona de Marbella pero de forma muy gradual durante el resto del año, sin embargo, un mejor pronóstico se vaticina para 2021.

Lo que sí cabe destacar es que esta crisis, como todas las demás, también pasará. Tenemos al virus contra las cuerdas, y es solo cuestión de tiempo el poder controlarlo e incluso erradicarlo. Mientras tanto, tendremos que atenernos a las medidas establecidas por el gobierno, no solo por nuestra propia seguridad sino también para la de los demás.

World globe with medical face mask with copy space

¿Cómo ha respondido el mercado frente al confinamiento?

Es lógico que al no poder enseñar físicamente las propiedades durante más de dos meses y a falta de visitantes extranjeros, las ventas han caído considerablemente.

En los últimos dos meses hemos observado que algunos de nuestros clientes compradores han suspendido las ofertas en curso, pero, curiosamente, hay muy pocos casos de cancelaciones de ventas comprometidas o pérdidas de depósitos, no solo según Panorama, sino también según muchos agentes colaboradores y promotores inmobiliarios. Como era previsible, muchos compradores están “a la espera”, mientras que otros han hecho ofertas ajustadas a la baja o se han ofrecido a negociar.

Si bien Panorama ha realizado algunas ventas durante el período de la pandemia, la mayoría de estas fueron realizadas a clientes que ya habían visitado las propiedades físicamente antes del confinamiento, exceptuando algunas que se realizaron mediante visitas virtuales, a propiedades situadas dentro de urbanizaciones que ya conocían. Actualmente se están publicando varios artículos sobre muchas ventas realizadas mediante visitas virtuales, no solo en Marbella sino también en el resto del mundo y tenemos la esperanza de poder cerrar más ventas así en los próximos meses.9

¿Cómo será la caída del volumen de ventas este año?

Con tan pocas ventas realizadas durante el confinamiento, y lo poco que sabemos aún acerca de la desescalada y el retorno de extranjeros a España, el volumen anual de ventas en esta zona se verá con toda seguridad gravemente afectado este año. Sin embargo, si se han realizado algunas ventas y sabemos de varias de las agencias inmobiliarias más importantes de la zona que han notado una “demanda acumulada” por parte de extranjeros que están a la espera del desconfinamiento para entonces poder viajar a nuestra zona y poder visitar propiedades físicamente.10

Dada la dependencia de Marbella con el mercado extranjero, nuestra amplia experiencia nos permite prever que en este punto, el volumen de ventas en las zonas de Marbella, Estepona y Benahavís, tendría probablemente una caída del 25% al 30% este año, alcanzando los mismos niveles de 2012-2013.

¿Cuánto tardará el mercado en recuperarse?

Road concept - recovery

Si bien la recuperación puede llevar algún tiempo, es poco probable que volvamos a enfrentarnos al mismo escenario que vimos durante la última crisis donde el mercado demoró más de cuatro años en tocar fondo antes de comenzar la recuperación. Descartando una segunda ola de contagios y contando con una vacuna o al menos un tratamiento efectivo en el próximo año, creemos que podrían transcurrir hasta dos años a que el mercado inmobiliario local pueda recuperarse al mismo nivel de volumen de ventas previo a la pandemia. Si bien, esta es solo una estimación, que a su vez está respaldada por varios profesionales de la industria, cabe destacar que la recuperación del mercado inmobiliario es en gran parte dependiente de la economía y que esta situación sanitaria ha provocado una inestabilidad económica de magnitud desconocida11

¿Qué pasa con los precios?

Propiedades de reventa

Antes de poder profundizar acerca de los precios, es fundamental diferenciar entre “precios de salida” y “precios reales de venta post-negociación”.

Aquellos propietarios con un alto grado de interés en vender sus inmuebles durante los próximos meses, deben analizar cuidadosamente su “precio de salida” y ajustarlo a la demanda del mercado actual. El factor más importante a tener en cuenta para la venta de un inmueble (en cualquier mercado) es fijar el precio de salida adecuado.

El mercado de viviendas de reventa en zonas turísticas no se caracteriza por ser un mercado rápido, a excepción de aquellas propiedades en ubicación y precio excepcionales. En condiciones normales de mercado, los inmuebles de reventa suelen tardar un año (o más) hasta encontrar al comprador adecuado.

Y mientras estemos sumergidos en este momento de incertidumbre, es prácticamente normal que los compradores potenciales esperen encontrar precios más bajos de lo habitual. Esto es simplemente el reflejo de la típica ley de oferta y demanda en juego.

Es factible que los propietarios con un elevado interés en vender durante el próximo año tengan que ajustar sus precios de salida entre un 10% y hasta un 15%, o incluso un 20% (o más) para aquellas viviendas con precios de salida demasiado elevados para el mercado actual. Así mismo, es factible que algunas propiedades no requieran ningún tipo de ajuste para lograr su venta.

Los ajustes de precio deben realizarse teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

  • 07Las propiedades en ubicaciones prime tendrán más demanda. Las propiedades en zonas menos cotizadas probablemente necesitarán un ajuste más severo.
  • La calidad de la construcción
  • Si la propiedad ha sido reformada recientemente, y lo más importante
  • El grado de interés de un propietario en vender

Cuando el precio de salida se esté ajustando, siguiendo el asesoramiento de su agente inmobiliario, debe lógicamente caber todavía un margen para la negociación.

En este sentido, alrededor del 35% de los propietarios con los que Panorama ha estado en contacto en los últimos meses han ajustado sus precios. La reducción media de los precios de salida que hemos observado ha sido cerca del 11%. Además, casi todos los propietarios están abiertos a recibir ofertas razonables.

Hay una fuerte especulación, que es a la vez poco realista, por parte de los compradores de hoy, de que todos los precios de salida se reducirán considerablemente. Sin duda, esta creencia aumentará la desaceleración de las ventas hasta que haya una mejor correlatividad entre la percepción de compradores y vendedores sobre el valor real de mercado. Aun así, por supuesto que habrá muy buenas oportunidades disponibles por parte de aquellos propietarios que deseen vender este año, y hayan ajustado su precio de salida en consecuencia, y que a su vez estén dispuestos a estudiar ofertas razonables.

Los compradores intentarán hacer hoy ofertas más agresivas, sin embargo tendrán que recordar que la zona de Marbella está compuesta, en su gran mayoría, por propietarios de alto poder adquisitivo, que es uno de los tantos factores que la destacan del resto del país. Por esta misma razón, en el mercado de lujo, los compradores potenciales deben estar preparados para ver que sus ofertas a la baja son rechazadas, incluso en estas circunstancias económicas tan extraordinarias.

Para aquellos propietarios que prefieren esperar para ver la reacción del mercado, creemos que la espera pueda superar el año. Sin duda, algunos podrán considerar alquilar sus propiedades por larga temporada a inquilinos bien cualificados.

¿Cuánto bajarán los precios de los inmuebles de reventa (no precios de salida, sino los precios reales de venta) este año con respecto a las viviendas de lujo en la zona de Marbella, en comparación con los precios pre-coronavirus? Sobre la base de los factores positivos que analizaremos más adelante, y según los diversos artículos y estudios realizados por otros profesionales, nos atrevemos a prever que la bajada de los precios reales de venta este año, no será superior a un 5% – 10%. En algunas zonas de mucha demanda, menos. En zonas menos cotizadas, quizás más.

De acuerdo con un resumen realizado por el periódico nacional Expansión, sobre varios estudios realizados en diferentes zonas de España, se estimó que la bajada de precios en Marbella podría ser de hasta un 6,5%.12

Obra nueva

7-market-perspective-2020

Algunas viviendas de obra nueva tendrán precios reducidos para poder lograr una venta rápida, en lugar de esperar a la evolución del mercado. Sin embargo, dada la sólida posición financiera de la que gozan los promotores actualmente, algunos prefieren esperar con paciencia hasta que el mercado repunte, según hemos visto y leído en varias publicaciones. En este sentido, estos son algunos de los puntos a considerar en cuanto a obra nueva:

  •  En aquellas zonas donde existe una clara construcción excesiva de nuevos proyectos (como en Estepona, donde la oferta ha estado superando la demanda en los últimos años), probablemente podremos encontrar “buenas oportunidades”. Aunque hay que tener en cuenta que en las mejores promociones va a ser más difícil poder negociar el precio.
  •  Casi todos los promotores de obra nueva son conscientes de que tienen que ser competitivos. Muchos no quieren bajar sus precios, pero a cambio ofrecerán posibles negociaciones con respecto a los extras y las condiciones de pago.
  • Los proyectos de obra nueva destinados a primera vivienda, ya sea para los mercados locales y nacionales o para el mercado extranjero (cuando éste pueda regresar), tendrán un rendimiento sustancialmente mejor en las ventas que los que se componen únicamente de aquellos destinados al uso vacacional.
  • Los proyectos de obra nueva con acabados e instalaciones de mayor calidad y ubicados a poca distancia de todos los servicios y comercios sin duda tendrán mejores resultados.

Creemos que aún es demasiado pronto para estimar el porcentaje de bajada de precios de la obra nueva en Marbella pero va a ser interesante descubrir cuántas nuevas promociones se convierten en grandes oportunidades de inversión dentro de los próximos meses. Lo que está claro es que con menos cantidad de clientes extranjeros que viajan a esta zona, la demanda será menor y las ventas más lentas.13
El mercado local y nacional serán los más activos en los próximos meses

El mercado local: en Marbella hay un incremento constante de compradores potenciales de todas las nacionalidades que ya viven a tiempo parcial o total en la ciudad, ya sea en propiedades de alquiler o en las propias, que no se verán afectados por las restricciones de movilidad. Marbella tiene actualmente una población censada de 150.000 habitantes, a los que deben sumarse al menos otros 100.000 habitantes para contabilizar los residentes “flotantes” o los no censados pero que viven en la ciudad en los meses de otoño e invierno. Sin duda, varios de ellos estarán buscando activamente comprar una u otra vivienda en los próximos meses, ya sea para mejorar su vivienda habitual o como inversión, buscando la oportunidad de quien necesite vender para obtener liquidez.

El mercado nacional para viviendas vacacionales: el indudable retorno, quizás incluso en cantidades record, del turismo nacional a nuestra zona este verano, puede que aumente considerablemente el interés en la compraventas de viviendas por parte de aquellos españoles menos afectados económicamente por la crisis.

Los españoles, quienes históricamente construyeron los cimientos del mercado inmobiliario de Marbella, han estado menos presentes desde la crisis de 2008, ¡y aquí los esperamos con brazos abiertos!14

Perspectiva optimista

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Las consultas de compradores potenciales

Durante los 30 días previos a esta publicación (2 junio de 2020), las consultas que recibimos de clientes potenciales solo cayeron un 2% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Estos datos son muy alentadores, y radicalmente diferentes de los que vivimos en 2008, cuando las consultas prácticamente desaparecieron durante meses. Datos similares nos están proporcionando otros agentes inmobiliarios.

Hemos notado también una cantidad inusual de clientes potenciales, tanto internacionales como españoles, que piden información muy detallada sobre propiedades específicas que tenemos a la venta. Esto nos indica que hay una gran motivación que no pasa desapercibida.
Como evidencia adicional de la “demanda acumulada” mencionada anteriormente, los agentes de Panorama han tenido un número considerable visitas a viviendas, desde que el 18 de mayo comenzara la desescalada, a pesar de que el turismo y el desplazamiento entre provincias aún no está permitido.
Los compradores potenciales buscan otros tipos de viviendas

  • A medida que el mundo comienza a entrar en la “nueva normalidad”, y después de haber estado tantas semanas en confinamiento habrá ahora más compradores buscando viviendas con jardines (¡para sentir la hierba bajo los pies!) también con piscinas y amplias terrazas. Después de todo, la vida en Marbella es para disfrutar del exterior tanto como del interior, y por eso muchos se habrán dado cuenta que sus viviendas actuales no les brindan realmente todo el confort que deseaban, y que es ahora tiempo de cambiar. Y de ahí surge el siguiente interrogante: ¿Dónde le gustaría vivir si tuviera que pasar otro confinamiento?15 Incluso se especula que algunas propiedades, especialmente las más cotizadas, podrían subir de precio.16
  • Muchos de los propietarios que viven en Marbella ya se acostumbraron a trabajar desde casa, independientemente de donde estén ubicadas sus empresas. Como resultado del confinamiento mundial es posible que varios más se sientan cómodos con la idea de seguir trabajando remotamente y quisieran dar prioridad a sus objetivos de vida. Indudablemente estos querrán hacer un cambio de vida radical y comprar una residencia en nuestra preciosa ciudad jardín de baja densidad que es Marbella, con su estilo de vida tan único que ha destacado por su popularidad durante más de seis décadas.
  • Habrá otros compradores potenciales que llevan considerando la posibilidad de comprarse una casa aquí durante años, y debido al confinamiento encontraron el valor y la motivación para seguir adelante con sus ansiados planes. Esta demanda será especialmente evidente en las mejores zonas y para inmuebles excepcionales.
  • La tasa de contagio del Coronavirus en Marbella ha sido cinco veces menor que la media nacional17. La tasa de mortalidad en la Costa del Sol ha sido tres veces menor que la de Andalucía en general y 14 veces menor que la media nacional de España18. Además, Marbella cuenta con una destacable infraestructura sanitaria de hospitales y clínicas privadas, que con seguridad será tenida en cuenta y que resaltan la seguridad extraordinaria del destino.

Marbella va a perdurar y adaptarse

A pesar de que se avecinan meses muy difíciles para el mercado inmobiliario en la zona de Marbella, tenemos una perspectiva clara, una visión firme y una confianza absoluta en que volveremos a tener un mercado inmobiliario saludable en el mediano plazo. El mundo no será el mismo después del Covid-19, pero Marbella no sólo va a perdurar, sino que se adaptará a las nuevas circunstancias y prosperará.

Chris FINAL FINAL-smallLos factores tan extraordinariamente positivos que hacen que Marbella sea un destino tan espectacular, incluyen, más que cualquier otro componente individual, las personas tan interesantes y exitosas de todos los sectores de la sociedad, que han elegido la zona de Marbella para vivir todo o parte del año, disfrutando de la temporada de 12 meses, única en Europa. Lo que destaca de Marbella es su gran oferta de posibilidades y su ubicación privilegiada dentro de Europa. Esa es precisamente la razón por la cual abrimos nuestra agencia inmobiliaria en Marbella en 1970.

Durante estos últimos 50 años, Panorama ha sabido brindar un exitoso servicio de confianza a sus clientes compradores y vendedores, a lo largo de las diferentes crisis económicas. Aunque esta crisis sea distinta y sin precedentes, la amplia experiencia profesional de Panorama nos permite asesorar a nuestros clientes para ofrecerles un servicio serio y honesto.

©2020 Christopher Clover, Panorama Properties SL

Notas a pie de página:

1. Fomento Valor tasado de la vivienda
2. El País: El turismo afronta el peor año de su historia, 19.04.2020
3. El País: El Gobierno planea una recuperación de la actividad en dos fases,17.04.2020
    Y otro en inglés: Marca: Spain will not allow tourism, culture or leisure until Christmas, 18.04.2020.
4. UH Noticias: Sánchez, ante la petición de alemanes con segunda residencia en Mallorca, 25.04.2020
5. European Union: The Commission package on tourism and transport in 2020 and beyond, 13.05.2020
6.  Forbes: Spain Travel: Here’s How World No.2 Destination Wants Tourists Back, 23.05.2020
7. Financial Times: Spanish minister suggests foreign visitors could return this summer, 22.05.2020
8. HuffPost: Experts Predict How Coronavirus Will Change The Way We Travel, 30.04.2020
9. Idealista: Un extranjero paga casi 7 millones en Londres tras realizar una visita virtual, 27.04.2020
10. Bloomberg: Loaded With Cash, Property Buyers Wait for Sellers to Crack, 19.05.2020
11. El Diario: El sector inmobiliario volverá en un año al 80% de su actividad anterior, 11.05.2020
12. Expansión: ¿Qué va a pasar con los precios de la vivienda de costa?, 10.05.2020 
     EDeconomíaDigital: El precio de la vivienda caerá pero “no se derrumbará”, 20.04.2020 
     Aura: Luxury House Prices to Fall by 4% in Madrid and by 2.5% in the Rest of the World, 05.05.2020
13 .Idealista: Las principales promotoras residenciales ya han abierto sus 250 oficinas de venta, 11.05.2020
14. Bloomberg: Spanish Homebuyers Tired of Confinement Seen Fleeing Cities, 14.05.2020
15. El País: El éxodo inmobiliario que viene tras el virus: de la ciudad al campo, 02.05.2020 
      Idealista: De la urbe a la ‘urba': los españoles, más interesados en abandonar la ciudad, 22.05.2020
16. Idealista: Los tipos de viviendas que podrían subir de precio en plena crisis del coronavirus, 29.04.2020 
17. Diario Sur: La alcaldesa de Marbella, indignada con la decisión del Gobierno sobre Málaga, 08.05.2020
18. Diario Sur: Todos los indicadores de Covid-19 Costa del Sol mejoran la media española, 12.05.2020

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