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Apr
252016

Rapport 2016 sur le marché immobilier de Marbella

Christopher Clover réalise des rapports sur le marché immobilier de Marbella depuis plus de 46 ans

Le marché immobilier de Marbella est bien consolidé dans sa cinquième année consécutive de récupération après l’explosion de la bulle immobilière à la fin des années 2007 et 2008. En 2015, le volume des ventes de logements a augmenté de 9,83% par rapport à celui de 2014, et frôle presque le niveau de l’année 2006 avant la crise. Nous observons également que les prix commencent à augmenter de nouveau dans les zones résidentielles les mieux cotées.
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Dans le reste de l’Espagne, le panorama est assez similaire, bien que la récupération au niveau national soit plus lente que celle observée à Marbella, car celle-ci a l’avantage de compter sur des acheteurs de divers pays. Le marché au niveau national dépend évidemment principalement du marché espagnol. On pourrait par conséquent affirmer que la récupération espagnole dans ce cycle économique a commencé à Marbella.

1 nombre-tital-de-ventes-graph small1. Volume des ventes
Comme nous pouvons observer sur le graphique, le nombre total des ventes de logements à Marbella en 2015 a atteint 4 390, avec une différence de moins d’un pour cent par rapport aux ventes réalisées à l’époque du boom et de la pré-crise de 2006, quand 4 432 propriétés en tout furent vendues.

Le taux d’augmentation des ventes en 2015 a diminué par rapport à l’année précédente, étant donné l’importante croissance de 28,3 % de l’année 2014 en comparaison avec 2013. L’explication de ce phénomène est relativement simple : la demande de logements de la part des acheteurs à Marbella s’accumulait en attendant que le marché touche le fond avant de démarrer un processus d’achat. Durant les années 2012 et 2013, ces acheteurs potentiels constatèrent que le marché avait enfin touché le fond en 2011, et ils prirent la décision d’acheter avant une prévisible flambée des prix. Comme la majeure partie de cette demande accumulée fut satisfaite, le taux de croissance du nombre de ventes de logements en 2015 a alors diminué en comparaison avec 2014, tout en maintenant malgré tout un taux salutaire de 9,83%.

2 nombre-total-de-ventes-chart small2. Les prix à des niveaux abordables de 2004
Même si les prix s’améliorent de nouveau, ils se situent au niveau national 28,4% en-dessous des niveaux les plus élevés, à des niveaux similaires à 2004, selon les indicateurs publiés par www.registradores.org. Selon les propres données de Panorama, les prix à Marbella se situent actuellement approximativement 20% en-dessous des niveaux maximum, avec une notable exception des propriétés situées dans les zones les plus cotées, qui ont maintenu leur niveau de prix plus stables que les autres zones, et qui se situent aujourd’hui 10 ou 15% seulement en-dessous des prix les plus élevés.

3 evolution-annuelle small3. Les prix augmentent au niveau national
Au total, l’an dernier, les prix des logements en Espagne ont augmenté de 4,2%. Les logements neufs ont augmenté de 5,8% et ceux de revente de 4% (source : Institut National des Statistiques : www.ine.es).

L’augmentation des prix de départ fixés par les vendeurs propriétaires dans la zone de Marbella constitue un autre indice de l’amélioration du marché. Durant l’année dernière, un propriétaire sur trois de logement en vente chez Panorama a ajusté son prix à la hausse plutôt qu’à la baisse. Ce fait démontre donc un changement de tendance des prix à la hausse par rapport aux huit dernières années, durant lesquelles la tendance inverse était observée.

4. Les saisies immobilières bancaires diminuent de façon significative
Un autre indice évident de l’amélioration du marché réside dans la diminution de 13% des saisies bancaires de premières résidences au niveau national en 2015, après les augmentations consécutives depuis l’année 2008 (INE : www.ine.es).
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5. Augmentation des projets de construction à Marbella.

Les statistiques de l’Ordre des Architectes de Malaga (voir graphique ci-dessus) montrent le nombre de projets résidentiels approuvés, ainsi que des certificats d’architectes de fin des travaux émis pour les projets résidentiels terminés entre 2010 et 2015; ce qui représente un indicateur supplémentaire de l’amélioration du marché.

6. Le tourisme poursuit son envolée
Les ventes immobilières sont étroitement liées au tourisme de qualité. Les conflits et les guerres dans plusieurs pays en-dehors de l’Europe, la dévaluation de l’euro par rapport au dollar et à la livre sterling, à côté du climat exceptionnel dont profite l’Espagne ont attiré un grand nombre de touristes dans le pays, avec un rythme de croissance en 2015 de 4,9%, clôturant l’année sur un record de 68,1 millions de touristes (INE www.ine.es).

5 nombre-de-touristes smallUne autre publication réalisée en février montre le record des dépenses totales des touristes étrangers en Espagne durant l’année dernière, atteignant le chiffre de 67 386 000 000€. (Source : pressdigital.es, 5 février 2016).

Les données touristiques à Marbella montrent d’intéressants résultats (voir le graphique de la droite). La donnée la plus importante est l’augmentation des visites du touriste espagnol. Comme nous avons déjà indiqué au fil des années, l’augmentation du tourisme précède toujours l’augmentation des ventes immobilières.

En dernier lieu, il faut tenir compte du fait que Marbella a été et est toujours pionnière dans un nouveau type de tourisme : le tourisme résidentiel, qui fit ses premiers pas au milieu des années cinquante. Cela apporta une nouvelle dimension au tourisme dans cette zone, et c’est l’une des raisons pour lesquelles il y a beaucoup moins d’hôtels à Marbella en comparaison avec d’autres destinations touristiques du monde, dont les modèles sont principalement basés sur le tourisme hôtelier.

Autres facteurs contribuant à la croissance du marché immobilier de Marbella

Chaque indicateur, qu’il soit national, régional ou local, montre la même tendance de récupération du marché, les facteurs exposés ci-dessous étant fondamentaux pour celle-ci :

  • Une ville de qualité, une saison de 12 mois. Marbella reste une ville de qualité, avec des constructions peu élevées et une saison réelle de douze mois avec très peu de concurrence dans d’autres zones de la Méditerranée, où la majorité des destinations côtières sont des jungles en béton, qui restent désertes d’octobre à avril de l’année suivante. Marbella a une population de plus de 275 000 habitants en hiver, en considérant aussi bien les citoyens recensés que les “visiteurs” non-recensés. Ce chiffre se multiplie par trois durant les mois de haute saison.

L’aéroport moderne de Malaga se trouve à 35 minutes seulement en voiture de Marbella, et offre des vols directs à 125 destinations différentes du monde entier chaque semaine. Le train à grande vitesse, l’AVE, relie la ville de Malaga à Madrid en deux heures et demie. Marbella profite d’une situation idéale si vous souhaitez visiter les petits villages blancs d’Andalousie, Séville, Cordoue et Grenade, où vous pourrez également profiter des pistes de ski de Sierra Nevada. Le Portugal est à 4 heures seulement en voiture depuis Marbella, et toute la côte du Maroc, de l’autre côté du Détroit de Gibraltar, à un court trajet en ferry.

Ces facteurs, et de nombreux autres, sont les raisons pour lesquelles beaucoup de gens choisissent de venir à Marbella. Il y en a évidemment d’autres qui préfèrent les îles Baléares ou d’autres destinations de qualité.

  • Un euro faible. L’euro continue à être bas par rapport au dollar et à la livre sterling. Le marché immobilier de Marbella est par conséquent relativement plus économique pour ceux qui comptent leurs actifs en autres devises.
  • Prix compétitifs. Il existe toujours un important portefeuille de propriétés de revente à des prix très compétitifs, spécialement, mais pas exclusivement, en-dessous d’1 000 000€.
    Taux d’intérêt hypothécaires en baisse. Les taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas et la forte concurrence entre les banques espagnoles encouragent de nombreux acheteurs à demander une hypothèque. Les taux variables sur 20 ans sont fixés, à partir d’avril 2016, à l’Euribor (taux nominaux, au moment de cette publication de 0%) +1,70%, et les fixes à partir de 2,75%.
  • Rendements élevés en comparaison avec d’autres investissements. Avec des taux d’intérêt presque négatifs et le marché boursier cotisant à la baisse, l’investissement immobilier est notablement plus attrayant, et encore plus s’il est associé à l’incroyable changement de style de vie quand on habite une partie de l’année à Marbella.
  • Un endroit sûr. Marbella est un endroit sûr et de qualité au sein de l’Union Européenne. Ce facteur en lui-même attire chaque année des centaines de millions d’euros en investissements immobiliers, qui proviennent de pays aux environnements plus conflictuels, et qui viennent s’ajouter ainsi au marché européen si typique de Marbella.

6 ventes-immobilieres smallQui achète ?
Au dernier trimestre de 2015, l’UE a représenté plus de 60% du marché étranger et, une fois de plus, les Britanniques furent le groupe le plus important, représentant plus de 30% du total des ventes à des étrangers en Espagne (se reporter au tableau ci-dessus).

À Marbella, les étrangers représentent facilement 80% du marché immobilier.

Quels sont les types de propriétés les plus vendus ?
Tout type de propriété. Marbella offre un portefeuille très intéressant de propriétés de luxe, en plus d’un grand nombre de propriétés beaucoup plus abordables. Il est fascinant de trouver des demeures, à quelques pas de Puerto Banús, dans des zones résidentielles exclusives, pour plusieurs millions d’euros, à côté de magnifiques urbanisations bien que moins luxueuses, également à proximité de Puerto Banús, avec des prix de départ à partir de 250 000€. Le nombre de ventes augmente notablement dans toutes les catégories de prix, depuis les plus économiques jusqu’aux propriétés au-dessus des 10 millions d’euros.

Le marché des propriétés de luxe revient avec force. Une tendance évidente est observée au niveau de la vente des propriétés de luxe – aux alentours des 4 000 000€ ou plus – et une accélération est perçue. Nous calculons qu’en 2015 plus de 100 logements dans la zone de Marbella et Benahavís ont été vendus à un prix supérieur aux 4 000 000 €, un chiffre qui dépasse à notre avis environ de 30% celui des années précédentes dans cette catégorie de prix.

Propriétés de nouvelle construction ou à rénover : La majorité des clients finaux qui composent le marché immobilier de Marbella ne sont pas intéressés par l’achat de logements de plus de 10 ou 15 ans d’ancienneté et par le fait de devoir faire des transformations. Toutefois, dans les zones les plus cotées, l’offre est très rare en raison du manque de nouvelles constructions réalisées à Marbella durant les 8 dernières années. Ce ne sera pas avant deux ou trois ans que l’on trouvera un portefeuille plus important de propriétés neuves ou complètement rénovées. Il existe cependant des clients qui achètent des propriétés plus anciennes pour les rénover, mais la majorité d’entre eux vivent déjà à Marbella ou sont des investisseurs nationaux ou étrangers très familiarisés avec le marché local, qui souhaitent rénover une propriété pour en faire augmenter la valeur. Certains de ces clients sont des consommateurs finaux, tandis que d’autres les revendent une fois la rénovation terminée. Durant les trois dernières années, de nombreux groupes de promoteurs et investisseurs plus petits ont recherché ces offres de propriétés plus anciennes à rénover.

Autres aspects du marché
Les grues sont visibles à l’horizon, la construction est en marche, et le cycle démarre de nouveau.

1. Terrains de qualité et nouveaux projets
Une autre tendance à Marbella est la renaissance des fonds d’investissement provenant du monde entier. La majorité des entreprises sont assez connues, et certaines, de capital privé, ont analysé le marché et ont acheté les meilleurs terrains disponibles. La plupart des meilleures parcelles urbaines ont été vendues durant ces deux dernières années, y compris le dernier terrain à bâtir le plus étendu disponible au bord de la plage de la Mille d’Or, à l’ouest de Marina Puente Romano, connue comme El Ancón. Un complexe résidentiel d’environ 65 appartements et 5 villas ultra modernes, y sera construit. Si vous souhaitez obtenir plus d’informations concernant ce projet, veuillez contacter Panorama.

1 PB-pier smallUn autre grand investissement est celui réalisé par Platinum Estates de Hong Kong, qui a acheté 170 000 m2 face à la plage à Marbella Est, entre les hôtels Los Monteros et Don Carlos, pour y construire un hôtel de luxe de 5 étoiles avec 600 mètres linéaires de plage, et qui inclura également des exclusives villas de luxe”, un club de plage et une zone commerciale – avec un plan d’investissement de 200 millions d’euros. À mentionner également le fantastique projet d’Urbania “Icon” de 28 villas et 160 appartements à Santa Clara ; les nouvelles acquisitions de Taylor Wimpey, l’un des promoteurs à la présence majeure sur la côte actuellement, et qui vend des propriétés sur plan avec beaucoup de succès ; et plusieurs projets dirigés par le groupe norvégien Solvilla.

Les dernières parcelles résidentielles, de grandes et petites dimensions, ont été également acquises par des promoteurs qui ont déjà créé des projets, la majorité destinée à des complexes fermés, proposant de cinq à trente villas.
En résumé, environ 20 nouveaux projets sont en cours de construction à Marbella, et une douzaine sont en processus de création.

2. Parier sur le marché du plus haut niveau
La tendance de la construction destinée au marché du plus haut niveau est claire. En plus de l’investissement important dans le secteur immobilier dont Marbella a bénéficié durant les deux ou trois dernières années, un autre grand vote de confiance pour ce marché exclusif sur la côte ouest de Marbella s’est produit en 2014, à l’occasion de la vente de Sotogrande aux fonds américains et européens, Cerberus Capital Management et Orion Capital, avec des projets de constructions impressionnants en cours de création et destinés au marché de haut niveau. Plus d’informations concernant ces projets sont disponibles chez Panorama.

En 2016, La Zagaleta (UK) Ltd, une filiale de l’entreprise propriétaire du complexe de style country club résidentiel probablement le plus exclusif, non seulement dans la zone de Marbella mais aussi de toute l’Europe, acheta le terrain de golf Valderrama et des terrains de la zone, avec un investissement initial de 40 000 000€ et un fonds d’investissement additionnel de 200 000 000€ pour le développement et l’investissement pour la prochaine décennie.
Il s’agit d’exemples évidents de grands investissements qui indiquent que toute la côte de Marbella et sa zone ouest est en train de vivre une nouvelle étape de développement immobilier.

3. Le nouveau Plan général d’aménagement urbain de Marbella
En novembre 2015, le Tribunal suprême espagnol annula le Plan général d’aménagement urbain (PGAU) approuvé en 2010, ce qui entraîna la restitution immédiate du Plan de 1986. Bien que cette décision nous ait pris par surprise, il ne s’agit pas nécessairement d’une mauvaise nouvelle : le plan de 2010 était extrêmement difficile à gérer du point de vue opérationnel, incluant l’obligation d’analyser les “charges urbanistiques” dans de nombreuses urbanisations et l’exigence de compensations de la part des promoteurs pour les urbanisations affectées, en plus des situations légales injustes et conflictuelles que ce Plan impliquait.

DEn attente de la rédaction du nouveau plan (qui recevra son approbation finale d’ici trois ou quatre ans), la Mairie a pris des mesures provisoires en vue de protéger les intérêts des personnes les plus touchées par cette annulation, incluant des modifications spécifiques du plan de 1986 qui, une fois approuvé par celle-là, pourra être envoyé pour son approbation par le gouvernement régional d’Andalousie.

La plupart des experts en matière urbanistique sont d’accord sur le fait que l’annulation du Plan de 2010 n’affectera pas substantiellement les consommateurs finaux. Il y aura peut-être moins d’offres de propriétés jusqu’à l’approbation du nouveau plan. En fait, très peu de clients ont des doutes à ce sujet, car ils savent que leurs avocats et agents veilleront à leurs intérêts pour qu’ils évitent d’acheter des propriétés qui pourraient présenter des problèmes ou des risques urbanistiques graves.

Sur ce point de vue, 15% seulement des propriétés à Marbella sont affectées par cette modification (Diario Sur, 4 mars 2016). Alors que plusieurs promoteurs sont affectés négativement, car ils ne peuvent pas développer leurs projets avant l’approbation du nouveau plan, d’autres ont été plus chanceux car ils peuvent désormais construire davantage que ce qui était permis par le plan annulé, et même construire dans des zones où c’était interdit auparavant. Selon la Mairie, environ 17 000 logements neufs peuvent être construits conformément au plan de 1986 (Diario Sur, 13 mars 2016), ce qui indique qu’il est très peu probable que Marbella manque de terrains à développer dans les trois ou quatre prochaines années.

La plupart semble être d’accord sur le fait que le nouveau plan entraînera des résultats très positifs et que, entre-temps, la situation urbanistique régie par l’ancien plan d’aménagement de 1986, sera gérable.

  • Prévisions pour le futur et tendances
    Le marché immobilier de Marbella, est-il actuellement aux mains des acheteurs ou des vendeurs ? Il se situe en fait dans point intermédiaire, en fonction également de la catégorie de prix et de la situation. Alors que la majorité des propriétés est à des prix très compétitifs, quelques-unes des propriétés les plus chères sur le marché sont à des prix trop optimistes. Il existe encore d’excellentes opportunités dans toutes les catégories de prix, surtout en-dessous d’1 million d’euros, et il existera un stock de propriétés de revente durant un moment, à exception de celles qui sont mieux situées.
  • Se vendront-elles plus rapidement ? Tandis qu’une propriété à bon prix et excellente situation peut se vendre en quelques semaines, la vente d’une propriété à Marbella à une époque favorable peut prendre facilement une année ou plus, en fonction de la situation, état de conservation et stratégie de prix. Celui qui souhaite vendre rapidement trouvera toujours un acheteur (contrairement à il y a 5 ans), le plus important est de trouver un bon agent qui saura vous indiquer un bon prix de départ et qui sera à même de mettre la propriété sur le marché le plus rapidement possible.
  • Qu’est-ce un bon investissement ? Tenant compte du fait que la majorité des prix se situent encore à des niveaux de l’année 2004, nous pouvons considérer que toute propriété qui s’achète à un prix juste sur le marché actuel de Marbella fera l’objet d’une revalorisation de capital dans les prochaines années.
  •  Il y aura une augmentation aussi bien de l’offre que de la demande. La tendance de la nouvelle construction et vente des propriétés dans toutes les catégories de prix à Marbella et alentours se maintiendra de façon constante.
  • Les prix continueront à augmenter graduellement. Spécialement pour les propriétés à partir d’1 000 000€ et plus, dans les zones où l’offre est plus rare. Quand la demande augmente et que l’offre se réduit, les prix commencent à monter graduellement.
  • Le prix des parcelles poursuivra son envolée. Les parcelles pour logements unifamiliaux dans les meilleures zones de Marbella seront de plus en plus difficiles à trouver en raison de la forte demande et de leur rareté. Les prix des terrains dans toutes les catégories augmenteront, et c’est déjà le cas actuellement.
  •  marbella-OC smallLe retour du marché espagnol. Grâce à l’amélioration de l’économie espagnole qui sera visible dans les prochains mois, les Espagnols reviendront petit à petit pour acheter des propriétés dans la zone de Marbella, ils sont d’ailleurs déjà revenus comme touristes. (voir graphique).
  •  Une nouvelle ère qui défie les limites du design et de l’architecture. De nouveaux projets impressionnants et créatifs seront mis en vente en 2016, qui catapulteront Marbella vers une nouvelle ère immobilière. Il convient de rappeler que ces 8 dernières années, très peu de nouveaux projets de construction ont vu le jour à Marbella.
  •  Le marché iranien. Le marché iranien qui commence à ouvrir ses portes arrivera bientôt pour acheter dans la zone de Marbella, une zone très populaire auprès des Iraniens durant des décennies.
  • Une amélioration graduelle du marché. Malgré le fait que Marbella a été la première ville d’Espagne à se récupérer de la crise immobilière grâce au marché “non-résident”, qui a acheté depuis l’année 2012 les meilleures propriétés en offre, un nouveau “boom” immobilier n’est pas prévu, mais plutôt une amélioration graduelle, équilibrée et saine, comme ce fut le cas en 2015 et vraisemblablement tout au long de l’année 2016.

Panorama a ouvert sa première agence à Marbella en 1970 dans l’espoir que cette zone si spéciale, chanceuse, bien gérée et administrée, et bénéficiant d’une bonne planification urbanistique soit toujours si spéciale, et devienne la ville touristique la plus importante d’Europe. Après 46 ans de hauts et de bas, résultat de plusieurs cycles, il semble que Marbella a beaucoup progressé. Nous avons assisté avec fascination à l’évolution de cette ville magnifique et à la beauté qu’elle a conservée à toutes les étapes de sa croissance. Marbella a parcouru un long chemin pour pouvoir atteindre son potentiel maximum.
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Par Christopher Clover
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