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Auteur : Christopher Clover, FRICS, propriétaire et directeur de Panorama, l’agence immobilière la plus ancienne de Marbella.

Christopher Clover publie des rapports sur le marché immobilier de Marbella depuis 49 ans

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Les débuts de la Marbella telle que nous la connaissons aujourd’hui remontent au milieu de la décennie de 1940, avec l’arrivée du charismatique Ricardo Soriano Sholtz von Hermensdorff, Marquis d’Ivanrey, suivi de son neveu le Prince Alfonso von Hohenlohe et de son père, le Prince Maximilian Egon von Hohenlohe-Langenburg. Ceux-ci ont joué un rôle fondamental dans la construction et l’inauguration du Marbella Club Hotel au milieu des années 50.

Ricardo Soriano, le Prince Alfonso et les personnes qu’ils ont invitées à Marbella ont influencé la création de l’un des premiers modèles au monde de “tourisme résidentiel”, un type de tourisme qui se caractérise par l’acquisition et l’occupation de secondes résidences. En fait, de nombreux logements de vacances deviennent souvent une espèce de première résidence, et leurs propriétaires passent du statut de touriste à un statut qui ressemble davantage à celui d’immigrant. En raison de la prospérité et d’une mobilité beaucoup plus grande de la société moderne, le tourisme résidentiel, dont Marbella et d’autres zones côtières espagnoles furent pionnières dans la décennie de 1950, est devenu actuellement un phénomène à l’échelle mondiale.

MPMR-IMAGE-1 smallGrâce en grande partie à la vision de futur de Monsieur Ricardo (fet du Prince Alfonso, associée au leadership des nombreuses personnes influentes qu’ils invitèrent à Marbella, et à celui de celles qui les ont suivies, Marbella est encore à l’heure actuelle un joyau de la Méditerranée, avec des constructions de faible densité et hauteur, et de grande qualité, contrairement à la construction excessive qui est présente à l’est de Marbella et dans de nombreuses autres destinations côtières. Si vous souhaitez connaître l’histoire de Marbella, lisez notre article La Marbella des années 70, nos premières années.

En raison de son climat enviable au point le plus méridional d’Europe, et de son développement soigné au fil des années, Marbella, avec une haute saison de 12 mois, est unique sur toute la côte méditerranéenne, contrairement aux autres destinations touristiques qui clôturent leur saison au début de l’automne et ne ressuscitent qu’au printemps. Même en plein hiver, Marbella propose un grand nombre d’activités et d’évènements de toute sorte grâce à la présence de sa population hivernale, qui dépasse les 300 000 habitants, entre la population officielle et la “flottante” non-recensée.

Un rythme constant de développement centré sur des propriétés de haute qualité

Durant ces dernières années, à partir de la récupération du marché en 2012, dans la zone de Marbella et alentours (y compris l’est d’Estepona et Benahavís), des centaines de nouveaux logements, au design moderne et avec des installations de dernière génération, comme les systèmes de domotique qui permettent un contrôle absolu de tout le logement en appuyant simplement sur un bouton, même à distance, ont été construits ou sont en cours de construction. Dans les zones résidentielles les plus consolidées, il existe des centaines de logements construits au moins vingt ans auparavant, et qui sont actuellement complètement rénovés pour respecter les plus hauts standards de qualité et de confort, et répondre ainsi aux besoins du marché actuel. Le mot-clé est désormais la qualité, et on n’avait jamais vu jusqu’à maintenant à Marbella une si grande variété et choix d’immeubles de haute catégorie disponibles sur le marché.

La zone de Marbella et ses alentours est en train de combler toutes les attentes quant à un développement immobilier stable, de qualité et durable, associé à une modernisation et amélioration considérables des infrastructures et services. Le résultat est la croissante popularité de cet extraordinaire oasis pour le tourisme résidentiel, qui satisfait durant toute l’année aussi bien les besoins du style de vie le plus sophistiqué et exigeant de l’acheteur actuel que ceux du touriste classique qui séjourne à l’hôtel ou dans des logements de location. Dans les pages suivantes, nous analyserons en profondeur la situation actuelle du marché immobilier dans cette zone.

En 2018, le total des ventes de logements en Espagne n’a fait qu’égaler les niveaux de 2008, tandis que le nombre d’acheteurs étrangers a battu des records

À l’échelle nationale, selon le Ministère de l’Équipement et sur base des chiffres de l’Institut national des Statistiques, 2018 a atteint les meilleurs résultats des dix dernières années, avec 557 919 logements vendus (sans inclure les ventes de logements sociaux), dont 50 875 étaient des immeubles de nouvelle construction et 507 044 ventes d’immeubles de seconde main. Ces chiffres représentent une augmentation de 9,4% par rapport à l’année précédente, avec une forte remontée des ventes enregistrées en janvier 2019.

MPMR-FRENCH-GRAPH-1Durant l’année 2018, les ordres des architectes de toute l’Espagne ont approuvé des projets pour la construction de 100 723 nouveaux immeubles. C’est le chiffre le plus élevé depuis 2009, mais il est encore loin des 865 000 de l’année antérieure à la crise de 2006.1

Les rapports du Registre de la Propriété du 4º trimestre de 2018 (page 22) indiquent que 12,64% des acheteurs en 2018 provenaient de l’étranger, le Royaume-Uni étant une fois de plus en tête, avec 15,54% du nombre total des acheteurs étrangers, qui ont acquis deux fois plus de propriétés que les Allemands et les Français, en deuxième et troisième lieu respectivement.

MPMR-FRENCH-GRAPH-2(Note : Il existe une légère différence entre les statistiques du Registre de la Propriété et celles de l’Institut National des Statistiques due au délai écoulé entre la signature des actes et leur inscription au registre).

L’expert immobilier José María Basañez, PDG de TecniTasa, (l’une des entreprises d’estimation les plus importantes en Espagne) croit en une croissance stable du marché immobilier espagnol. Il a récemment déclaré que “le marché immobilier fait l’objet d’une augmentation modérée et soutenue … ce qui nous mène à penser que cette tendance se maintiendra, au moins, durant le premier semestre de 2019″.

MPMR-FRENCH-GRAPH-3 smallD’autres professionnels furent moins réservés dans leurs estimations : Les Sociétés Cotées anonymes d’Investissement sur le Marché Immobilier (SOCIMIs), y compris Merlin et Colonial (qui sont cotées à la Bourse de Madrid) et les promoteurs immobiliers nationaux Neinor, Aedas, Metrovacesa et Vía Célere, sont tous d’accord sur le fait que “bien qu’avec des chiffres de croissance plus modérés, les fondements qui stimulent l’économie espagnole se maintiennent fermes et solides, et rien ne devrait par conséquent changer durant les deux ou trois prochaines années ” .2

Dans notre cas, en Andalousie, les acheteurs étrangers (selon les statistiques de 2018 du Rapport annuel du Registre) représentent 13,12% du total des acheteurs. Il convient de souligner que les nationalités des acheteurs varient en fonction de la région.

Comme c’est le cas depuis des dizaines d’années, les citoyens britanniques sont les principaux acheteurs étrangers en Andalousie, dans une proportion de 22,49%, suivis par les Suédois avec 10,09% et les Belges en troisième lieu avec 8,06%. Aux Îles Baléares, par exemple, les Allemands sont les acheteurs principaux, avec 37,67%, suivis des Britanniques avec 15,30%, et des Italiens avec 6,47%.

Dans la province de Malaga, les acheteurs étrangers représentèrent 28,98% de l’ensemble des acheteurs de logements en 2018.

L’achat de logements dans la zone de Marbella est toujours stable.

Le marché immobilier dans la zone de Marbella est en avance de deux ans par rapport au marché national et est, par conséquent, légèrement plus consolidé. Par exemple, à l’échelle nationale, le volume des ventes de logements en 2018 n’a atteint que les niveaux de la crise de l’année 2008, tandis que le volume des ventes dans la zone de Marbella dépasse déjà le plein essor des années de la bulle immobilière de 2006 et 2007, comme le montrent les graphiques.

Les statistiques n’indiquent que le nombre de logements vendus selon les actes de vente signés devant le Notaire, et ne reflètent pas les centaines de ventes de logements en construction ou sur plan.

Il est intéressant d’observer que le volume des ventes dans la zone de Marbella s’est maintenu pratiquement au même niveau durant les cinq dernières années, ce qui est la preuve d’un marché stable qui est en processus de consolidation, sans aucun signe de surchauffe comme par le passé.

Réduction de 99% de l’impôt sur les successions et les donations en Andalousie

Il s’agit de l’une des meilleures nouvelles de ces dernières années pour toute la communauté autonome, non seulement pour les résidents espagnols mais aussi pour les non-résidents, et qui attirera certainement de nouveaux acheteurs à la zone. Le Gouvernement autonome d’Andalousie a approuvé l’élimination presque totale de l’impôt sur les successions et les donations, à partir du 11 avril 2019, pour les conjoints, enfants, petits-enfants et parents (Groupe I et II), en réduisant l’impôt de 99%, ce qui le transforme en un impôt de contrôle.

Grâce à cette modification fiscale, l’Andalousie sera une destination beaucoup plus attractive, non seulement pour les résidents, mais aussi pour les investisseurs étrangers et les acheteurs de secondes résidences.

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L’impact du brexit

Comme le montrent les statistiques indiquées au début de cet article, le marché britannique est de loin le marché étranger individuel le plus important, et encore davantage dans la province de Málaga.

Depuis le référendum du brexit en juin 2016, le pourcentage d’acheteurs britanniques par rapport aux autres nationalités a diminué, passant de 21,34% en 2015 à 15,54% en 2018, bien que le nombre réel de citoyens britanniques qui ont acheté des propriétés depuis l’année précédant le référendum du brexit ait augmenté (9 116 ventes en 2015 en comparaison avec les 10 166 ventes en 2018), selon le Rapport annuel du Registre 2018.

Alors que le marché général a augmenté de 39,76% de 2015 à 2018, le marché britannique n’a augmenté que de 12%.

Le tableau ci-dessous montre le nombre d’achats par les Britanniques (en comparaison avec tous les étrangers acheteurs en Espagne) en 2015, avant le brexit et en 2018.

À la date de cette publication, on ne sait pas encore avec certitude comment, ni quand ni si finalement le brexit aura lieu. Le gouvernement britannique n’a pas de feuille de route claire à ce sujet.

MPMR-FRENCH-GRAPH-5smallEn tout cas, il ne fait aucun doute que le marché britannique sera toujours le marché étranger individuel le plus important en ce qui concerne l’achat de logements en Espagne et dans la zone de Marbella dans un futur proche. Il l’a été chaque année depuis que Margaret Thatcher élimina le contrôle de change (dénommé alors Dollar Premium) en deux étapes, en 1978 et 1979. Le marché a certes été affecté par le brexit, comme on peut apprécier au vu des chiffres a droite, mais la question est, dans quelle mesure va-t-il affecter encore plus l’acheteur britannique ?

  • La force du marché britannique dépendra, en grande partie, de la force de l’économie du Royaume-Uni et, cela va de soi, de la livre sterling. À cet égard, en cas de “brexit dur”, c’est-à-dire, sans accord, l’économie britannique sera plus sérieusement touchée et, par conséquent, le marché britannique également.
  • La partie du marché britannique qui sera probablement la plus touchée est celle qui achète à des prix inférieurs à 800 000€. Curieusement, au lieu de renoncer à leur rêve de profiter de l’incroyable style de vie de cette zone compte tenu de la chute de la valeur de la livre, il semble que les Britanniques au budget plus limité se “serrent simplement la ceinture”. Ils achètent des immeubles plus économiques, devant être rénovés, ou obtiennent encore des crédits hypothécaires à des taux d’intérêt historiquement bas.
  • Comme dans n’importe quel autre secteur, ceux au pouvoir d’achat majeur seront les moins affectés. En effet, une grande partie des logements les plus chers vendus en 2018 furent acquis par des citoyens britanniques, dont la plupart ne résidait déjà plus au Royaume-Uni. D’un autre côté, nous pensons que tous les autres facteurs qui créent des incertitudes (pensions, assistance sanitaire, permis de résidence, etc.) seront résolus de manière raisonnable, bien que plus facilement en cas d’accord de sortie que sans accord. L’Espagne a déjà annoncé qu’en cas de non-accord sur le brexit, les résidents britanniques pourront maintenir leur résidence espagnole au moins jusqu’en décembre 2020.3
  • Finalement, de la même manière que tout type d’incertitude affecte tous les marchés à n’importe quel endroit, celle provoquée par le brexit est en train de retarder les projets d’achat de seconde résidence de certains acheteurs.

Le prix du logement

 À l’échelle nationale, le prix du logement a augmenté en moyenne de 6,7% en 2018, celle-ci étant la plus grande augmentation depuis 2007 et la cinquième année consécutive de hausse des prix. Les prix n’ont toutefois atteint actuellement que les niveaux de l’année 2011, et il reste encore beaucoup de temps avant qu’ils n’atteignent les niveaux maximum d’avant la crise.4

Il existe néanmoins des exceptions, comme les zones résidentielles exclusives, prime et ultra-prime [luxe et super luxe], dans tout le pays. Comme il a déjà été indiqué précédemment, le volume des ventes dans la zone de Marbella dépasse les niveaux d’avant la crise. Dans les zones les plus prisées, les prix dépassent d’ailleurs également les niveaux d’avant la crise, parce que la demande dans ces zones est supérieure à l’offre. À Marbella, par exemple, pour les logements à côté de la plage à la Mille d’Or, comme dans la zone de Puente Romano, et à d’autres endroits très prisés aussi bien à l’est qu’à l’ouest de la ville, des prix record ont été atteints.

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D’après les statistiques de prix du Ministère du Logement espagnol, les prix moyens dans la ville de Marbella n’ont pas encore atteint les niveaux maximum d’avant la crise, comme l’indique le graphique.

Des prix de revente souvent trop optimistes

En raison notamment du manque de données statistiques historiques fiables en Espagne en ce qui concerne les prix réels de vente, de nombreux propriétaires mettent leurs propriétés sur le marché à des prix trop optimistes. Certains vont même trop loin, en fixant un prix si élevé qu’il n’attire aucune visite. Par conséquent, ces propriétés n’arrivent même pas sur le marché. Cela est assez habituel dans cette zone mais, finalement, avec le temps, ceux qui demandent des prix exorbitants devront accepter la réalité que le marché est florissant, mais pas tant que ça !

Nouvelles promotions en vente sur plan ou en construction.

 Fausto Martínez, PDG de FM Consulting, est spécialisé dans la promotion de logements de nouvelle construction et a été désigné comme l’un des meilleurs professionnels en raison de la qualité de son travail durant presque trois décennies. En reconnaissance de son travail, il a été récompensé, en novembre 2018, par le prix au Meilleur Entrepreneur par le prestigieux Centre d’Initiatives Touristiques (CIT) de Marbella, une association locale de chefs d’entreprise et de professionnels d’environ 500 membres. Fausto a observé une légère diminution des visites des nouvelles promotions : “Nous avons noté un ralentissement du nombre de visites en raison de l’augmentation de l’offre de nouvelles constructions sur le marché immobilier à la Costa del Sol. Le client qui vient à la recherche d’une seconde résidence trouve un éventail immense de nouvelles promotions et il est impossible pour lui de les visiter toutes”.

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Certes, avec davantage de projets en construction, et pratiquement le même nombre d’acheteurs potentiels, certains se vendront mieux que d’autres. Il est par conséquent plus important que jamais que les acheteurs fassent appel à des agents immobiliers bien informés et avec une large expérience qui les guident de promotion en promotion et les aident à se décider parmi les nombreux produits offerts. Avec tous ces nouveaux projets, le marché est devenu très compétitif, ce qui est toujours un avantage pour les acheteurs. Comme d’habitude, les projets les mieux situés, présentant le meilleur design, qualité des matériaux et les prix les plus compétitifs seront ceux qui se vendront le mieux.

Le graphique précédent, élaboré par Panorama, montre la quantité de nouveaux projets en construction, ainsi que les unités vendues, réservées, et en attente d’être vendues. Ces chiffres incluent uniquement les promotions immobilières les plus importantes, et ne tiennent pas compte des centaines de propriétés individuelles qui ont été ou sont en cours de rénovation, des nouveaux logements unifamiliaux construction, ou des petites promotions de moins de dix unités.

Les numéros sont significatifs et démontrent l’essor de nouveaux projets à Estepona, une augmentation considérable à Benahavís et un développement plus lent à Marbella, ce dernier étant dû en partie à la lenteur des concessions de permis de bâtir (même si une amélioration a été observée ces derniers temps), et au manque de sol apte pour la construction selon la planification urbanistique en vigueur.

En 2018, lOrdre des Architectes de Málaga a approuvé des projets pour la construction de 1 107 logements à Estepona, en comparaison avec les 800 de l’année précédente. À Marbella, le nombre fut de 587 logements, en comparaison avec les 252 de l’année précédente, suivant les statistiques publiées le 19 janvier par l’Ordre.

Nous observerons probablement une matérialisation des nouveaux projets de construction à grande échelle à un rythme plus lent, maintenant que les meilleurs terrains à bâtir ont été vendus, et que les prix de ceux qui restent augmentent. Les coûts liés à la construction augmentent également considérablement en raison notamment du manque de main d’œuvre qualifiée et de la hausse récente du prix des principaux matériaux de construction.

Indicateurs du marché à Marbella5

Pour se faire une idée de l’activité récente du secteur immobilier de Marbella, les zones ultra-prime [de super luxe] sont toujours en tête du marché, avec des prix atteignant des maximums historiques. Une petite villa rénovée à proximité du Marbella Club s’est vendue dernièrement pour 6 350 000€ ou 18 000€/m². Un appartement bien situé en deuxième ligne de plage de Marina Puente Romano, non-rénové mais en bon état, a été vendu en été 2018 pour €1 750 000, 11 000€/m², il fut ensuite rénové il y a peu avec les meilleures qualités pour être remis sur le marché à la fin du mois de mars 2019 au prix de 3 000 000€ ou approximativement 19 000€/m². Ce “repositionnement” un peu osé peut paraître excessif pour quelques-uns, mais il démontre l’extrême confiance des investisseurs professionnels à investir dans les meilleurs emplacements où l’offre de propriétés en vente est faible.

L’année passée, au moins 65 propriétés ont été vendues à des prix supérieurs aux quatre millions d’euros, selon une enquête que nous avons réalisée, en comparaison avec les 40-45 vendues en 2017 et les 20-25 en 2016. La grande majorité de ces ventes eurent lieu à Marbella et Benahavís, au moins six d’entre elles à La Zagaleta, peut-être l’un des country clubs résidentiels les plus exclusifs d’Europe, où les ventes ne cessent d’augmenter.

Le tableau ci-dessous montre un aperçu général des prix, et inclut principalement les ventes réalisées au dernier semestre de 2018 et au premier trimestre de 2019.

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Les agents immobiliers de la zone sont d’accord sur le fait que 2018 a été “une bonne année”, avec un ralentissement typique en automne, comme l’indiquent les statistiques. Toutefois, 2019 a débuté avec une forte reprise de l’activité au premier trimestre, ce qui fait présager un volume de ventes supérieur à l’année passée.

Concession de permis de bâtir en la moitié de temps que l’année passée

L’un des principaux problèmes récents à Marbella était la lenteur de la concession des permis de bâtir. Cela incitait de nombreux investisseurs ou promoteurs à acquérir des parcelles à Estepona ou Benahavís, où les délais étaient plus raisonnables. Ce problème critique à Marbella est toutefois en voie de solution, et la grande accumulation de permis de bâtir en attente de concession a été considérablement réduite.

Selon la Maire de Marbella, Mª Ángeles Muñoz Uriol et son équipe, le nombre de permis de bâtir émis a doublé entre septembre 2017 et août 2018, et les permis de bâtir ont augmenté de 30% durant la même période .6

Marbella

En 2015, quand le Tribunal Suprême espagnol annula le Plan Général d’Aménagement Urbain de Marbella de 2010, le plan urbanistique précédent de 1986 entra en vigueur par défaut. Celui-ci n’avait pas été adapté à la Loi autonomique la plus récente (LOUA, ou Loi d’Aménagement Urbanistique d’Andalousie), et pour cette raison la Mairie ne pouvait approuver aucune modification de planification urbanistique générale. En raison de l’ancienneté du plan en vigueur, son adaptation à la LOUA était prioritaire pour la Mairie.

Depuis l’approbation de son adaptation en juillet 2018, la Mairie a apporté de multiples modifications au plan urbanistique de 1986, ce qui permettra finalement la concession de permis de bâtir pour la construction et l’amélioration des infrastructures publiques pour les projets privés de promotion immobilière.7

Le délai de concession des permis de bâtir se réduira encore davantage

Le délai de concession des permis de bâtir a déjà été réduit d’un an et demi à environ dix mois, mais l’objectif du département d’urbanisme est de le réduire encore davantage, à quatre mois. Trois mesures concrètes à cet égard furent annoncées par la Maire le 14 mars 2019.8

1) Priorité aux zones urbaines consolidées. De nouveaux protocoles ont été adaptés en vue d’accélèrer la concession des permis de bâtir dans les zones consolidées. L’ancien système de gestion des demandes de permis “suivant un ordre rigoureux de registre d’entrée” a été modifié pour que les permis de bâtir concernant les sols urbains sans planification ou gestion urbanistique en attente soient concédés plus rapidement par une équipe technique désignée à cet effet.

2) Intervention de l’Ordre des Architectes pour l’étude préalable des éléments techniques d’un projet. La Mairie et l’Ordre des Architectes de Málaga sont arrivés à un accord en vertu duquel L’Ordre émettra, à la suite de leur demande, un rapport sur le respect de la règlementation urbanistique, ce qui réduira le délai requis pour la révision du projet de la part de la délégation municipale d’urbanisme.

3) Augmentation de l’équipe de personnel d’urbanisme. En 2018, le Centre communal d’Urbanisme a embauché plusieurs personnes dans le but de réduire le travail accumulé et le délai pour la concession des permis de bâtir.9 Cinq architectes, cinq avocats, et trois ingénieurs vont encore rejoindre l’équipe.

Autres nouvelles du Département d’Urbanisme : 

  • Inspections avec l’aide de drones. En février 2019, le corps de police de Marbella a acheté des drones pour accélérer les inspections dans la zone, ce qui a été également demandé par d’autres départements municipaux, y compris le Département d’Aménagement Urbanistique. 10
  • Le Directeur d’Urbanisme de Marbella prend ce département en charge au Gouvernement autonome de l’Andalousie. En février 2019, José María Morente, jusqu’alors Directeur Général d’Urbanisme de Marbella, a été nommé Directeur Général d’Urbanisme du Gouvernement autonome de l’Andalousie. Avec la conseillère municipale actuelle, Mme Caracuel, M. Morente a contribué de façon décisive aux récent progrès dans la gestion de la Délégation d’Urbanisme de Marbella. Il s’agit d’excellentes nouvelles qui faciliteront sans aucun doute en grande mesure l’entente entre la Mairie et le Gouvernement autonome dans le domaine des affaires urbanistiques qui dépendent en dernier ressort du Gouvernement autonome.11

Perspective à long terme : nouveau Plan Général en marche.

MPMR-IMAGE-7 small2En février 2019, trois appels d’offre ont été présentés par d’importantes entreprises d’architecture et de planification pour la rédaction d’un nouveau Plan Général d’Aménagement Urbain pour Marbella. Le candidat gagnant sera probablement sélectionné avant le mois de juin, et une ébauche du plan sera publiée avant la fin de l’année.

L’approbation définitive du document n’aura certainement pas lieu avant au moins la fin de l’année 2021. L’existence d’un nouveau plan permettra toutefois de résoudre les difficultés actuelles pour la concession de permis et de dire adieu à la situation urbanistique complexe héritée par Marbella.

Augmentation du budget municipal de 2019

Le budget municipal de Marbella a augmenté de 15%, c’est-à-dire, jusqu’à un total de €283 millions, avec une augmentation des investissements en améliorations et infrastructures de 50%, jusqu’à €30 millions.12

Comme il fut annoncé en mars 201913, ce budget inclut un programme pour lancer la réorganisation de l’infrastructure urbaine, spécialement des lotissements les plus anciens.

Benahavís approuve le Plan Général pour sa municipalité

Une autre nouvelle qui affectera le futur de la zone est l’approbation par la Mairie de Benahavís de la révision de son Plan Général d’Aménagement Urbain en 2018, par laquelle la construction de 2 000 logements supplémentaires est autorisée.

Le marché de la location est en plein essor

D’après un rapport récent de l’entreprise nationale d’estimation immobilière TecniTasa, Marbella occupe la troisième place des ” cinq principales” villes espagnoles où les prix des locations résidentielles sont les plus élevés, avec une moyenne de 22€ par m².14

Selon notre propre expérience, le prix moyen des locations de longue durée est de 10-15€ / m² dans les zones résidentielles non-préférentielles, 20-25€ m² dans les zones résidentielles exclusives et jusqu’à 35€ / m² dans les zones ultra-prime.

Comme d’habitude, le prix dépend de multiples facteurs, dont notamment la situation, les services communs, l’ancienneté de la propriété, la qualité des matériaux et du mobilier.

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Marbella est devenue une zone si prisée pour les locations, qu’il est de plus en plus difficile de trouver des propriétés à des prix raisonnables, spécialement pour ceux qui viennent travailler à Marbella et ne peuvent pas se permettre de louer aux prix si élevés appliqués depuis ces dernières années. Marbella est l’une des meilleures villes de la côte pour y travailler, ce qui a provoqué une augmentation du nombre de travailleurs qui voyagent chaque jour depuis d’autres municipalités côtières et de l’intérieur, où les loyers sont plus abordables.

Ce marché plus prospère continue à stimuler la demande d’immeubles de qualité moyenne, élevée et de luxe face à la moindre offre des années antérieures, ce qui a provoqué une augmentation importante du loyer d’un appartement ou logement unifamilial de haut standing.

En plus de cette combinaison de facteurs, sur le marché de la location de vacances, les propriétés dans les meilleures zones sont réservées des mois à l’avance pour la prochaine saison d’été. La popularité de Marbella est telle qu’il y a des clients qui louent chaque année, ce qui a sans aucun doute provoqué une diminution de l’offre de locations de longue durée étant donné les revenus tentateurs que génèrent les propriétés durant les mois d’été.

Davantage de contrôle sur les locations de la part du Gouvernement et de l’Administration fiscale.

Depuis que le Gouvernement autonome d’Andalousie approuva la loi en 2016, les propriétés en location de courte durée (jusqu’à deux mois) en Andalousie doivent être enregistrées à cette fin. La démarche n’est pas compliquée et peut être facilement réalisée par un avocat.

D’autres garanties supplémentaires pour les locataires ont été approuvées par loi par le gouvernement en mars 2019, y compris l’augmentation du nombre d’années maximum d’un contrat de location de longue durée dans le cas d’un locataire sérieux (désormais 5 ans), ainsi que plusieurs autres mesures.

L’Administration fiscale a également mis en place des contrôles pour détecter les locations qui ne sont pas déclarées. Comme toujours, il est fortement recommandé de respecter la réglementation, et un conseiller fiscal qualifié pourra aider le propriétaire à réaliser les démarches nécessaires.

Le tourisme bat des records en Espagne pour la sixième année consécutive

Dans toutes les zones où le tourisme résidentiel s’est développé au fil des ans, les ventes immobilières sont étroitement liées au nombre de touristes qui logent à l’hôtel ou dans des logements touristiques. Ce phénomène se produit spécialement à Marbella, étant donné la haute qualité des touristes qui visitent la zone. Attirés par son style de vie, mondialement connu, ils sont nombreux à tomber amoureux de la ville et ils décident d’y acheter une résidence de vacances ou même une résidence habituelle, comme l’ont fait des dizaines de milliers de personnes depuis les années cinquante.

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L’Espagne a battu un nouveau record de 82,6 millions de visiteurs internationaux en 2018. Cela représente une augmentation moindre de un pour cent par rapport à 2017, bien que l’augmentation depuis 2012 est impressionnante, de 43,7%. L’augmentation des visites en 2018 entraîna également une hausse des dépenses touristiques de 3,1%, environ € 90 milliards.15

Pour seconde année consécutive, l’Espagne a dépassé les États-Unis en ce qui concerne le nombre de visiteurs internationaux, et est le deuxième pays le plus visité au monde après la France. La majorité des touristes proviennent du Royaume-Uni (18,5 millions) et d’Allemagne (11,4 millions), suivis de la France (11,35 millions) et des pays scandinaves (5,8 millions). 16

Le même phénomène se produit à la Costa del Sol, avec un nombre record d’arrivées à l’aéroport de Malaga en 2018, 19 021 704 passagers, de nouveau une légère augmentation de 2,1% par rapport à 2017.17 En raison de la grande popularité de la Costa del Sol auprès des citoyens du Moyen-Orient, des vols directs sont programmés pour la saison estivale au départ du Koweït, Arabie Saoudite, Bahreïn et Qatar. Il existe déjà par ailleurs des vols directs à l’aéroport de Málaga depuis 131 destinations différentes, dont profite toute la Costa del Sol, et spécialement Marbella.

L’arrivée de grandes chaînes hôtelières ouvre la porte à une nouvelle ère de luxe et d’excellence à Marbella.

Trois des plus prestigieuses chaînes hôtelières internationales ont débarqué à Marbella. L’inauguration de l’hôtel Nobu, l’année passée à Puente Romano ; en plus de l’annonce de la chaîne hôtelière Starwood de la construction de son Hôtel et Resort “W” Marbella, qui sera situé sur la plage juste à l’ouest de l’Hôtel Don Carlos, et l’arrivée de l’hôtel Four Seasons et des résidences privées de luxe qui l’accompagneront sont peut-être les meilleures nouvelles reçues par Marbella depuis des décennies. Ils sont la preuve de la reconnaissance de Marbella comme destination touristique de luxe à l’échelle mondiale, et ouvrent la porte à une nouvelle ère.

L’annonce du projet de l’hôtel Four Seasons fut réalisée en septembre 2018, et peu de temps après, l’acte symbolique de “la pose de la première pierre” sur le terrain où sera construit le futur hôtel fut célébré. Les groupes promoteurs du projet, la présidente du Gouvernement autonome d’Andalousie, la Maire de Marbella, des personnalités politiques, des entrepreneurs locaux et internationaux, et des professionnels du secteur touristique et immobilier ont assisté à l’important évènement.

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L’arrivée de ces fameuses chaînes hôtelières à Marbella accompagnera les hôtels emblématiques Marbella Club et Puente Romano, en plus des autres hôtels qui ont joué un rôle fondamental dans la création et consolidation de Marbella comme destination touristique de qualité. La plupart des clients fidèles de haut niveau de ces nouvelles marques découvriront, ou redécouvriront la Marbella d’aujourd’hui, permettant que de nombreux touristes au pouvoir d’acquisition élevé visitent la ville. Cela est, à la fois, une excellente nouvelle pour tous ceux qui possèdent une propriété ou un commerce dans la ville.

Cela contribuera en même temps à prolonger la forte activité de la moyenne saison durant les mois d’hiver, poursuivant la tendance observée durant de nombreuses années, et permettant à Marbella de se consolider comme l’une des rares destinations touristiques de la côte méditerranée dont on peut profiter toute l’année.

Le tourisme résidentiel dans la zone de Marbella entre dans une nouvelle ère à l’échelle mondiale.

MPMR-IMAGE-11 smallRicardo Arranz de Miguel est propriétaire de l’Hôtel Villa Padierna et l’un des promoteurs immobiliers pionniers de la Costa del Sol, avec des projets comme Los Flamingos, La Quinta, Monte Halcones, notamment. Il est en outre le président de l’Association Nationale des Promoteurs Immobiliers et Tourisme Résidentiel, et l’un des associés du nouveau et prometteur projet du Four Seasons. Sa vision concernant ce qu’il a dénommé durant de nombreuses années comme le Triangle Doré de Marbella, Benahavís et Estepona est remplie d’enthousiasme :

“Le tourisme résidentiel est toujours l’un de nos principaux piliers économiques. Parallèlement à ce segment professionnel, l’arrivée de grandes corporations internationales qui souhaitent construire des complexes hôteliers de premier niveau est digne de mention. Four Seasons, l’une des marques les plus importantes à l’échelle mondiale est déjà une réalité à Marbella, et je suis convaincu que sa présence attirera de nouvelles initiatives. De telles nouvelles réveillent notre enthousiasme.

 Il est nécessaire de convaincre —et d’impliquer— le secteur privé et l’administration publique de l’opportunité que représente actuellement la Costa del Sol. Il convient de continuer à miser sur la qualité de nos professionnels, concentrer nos efforts pour attirer un tourisme de qualité, loin de la massification et peu respectueux de la philosophie qui illumina un jour ce coin de la Méditerranée espagnol.

 Il faut lancer des projets respectueux envers l’environnement et la durabilité, faciliter l’investissement privé par le biais d’infrastructures adaptées à la société actuelle, rapprocher les grandes voies de transport et garantir la coordination et la coexistence entre l’investissement privé et le secteur public.

 Si cette feuille de route devient réalité, le futur de Marbella, Benahavís et Estepona, le Triangle d’Or d’Espagne, sera garanti, et les devises de qualité et de luxe qui les ont toujours caractérisées, leur appartiendront toujours.”

 Après avoir observé avec fascination l’évolution du secteur immobilier dans cette zone durant presque cinquante ans, nous sommes complètement d’accord avec les déclarations de Ricardo. L’époque où las gens décidaient de venir à la zone de Marbella simplement pour son agréable climat est révolue. Les graines d’un “tourisme résidentiel de qualité” qui furent plantées dans la décennie de 1950 par Ricardo Soriano et le Prince Alfonso, et par ceux qui les ont suivis, continuent à grandir et à fleurir, attirant aujourd’hui un marché beaucoup plus large qu’à leurs débuts.

 Marbella se dirige progressivement vers une nouvelle ère de tourisme résidentiel de premier ordre, avec des promoteurs immobiliers beaucoup plus sophistiqués que ceux du passé, qui travaillent avec succès en vue d’attirer les acheteurs et les touristes plus expérimentés et cosmopolites. Bien qu’une collaboration majeure de la part de tous les niveaux du gouvernement soit encore nécessaire, nous sommes en train d’avancer. C’est un moment émotionnant pour s’engager dans le secteur immobilier. Comme l’affirme Ricardo Arranz, “Il souffle des vents d’illusion”.

Notes de bas de page :

1. From www.idealista.com “Los visados de vivienda repuntan y despiden 2018 en niveles que no se veían desde 2009”, 28 February 2019.

2.  El País, Cinco Días: “Las grandes inmobiliarias prevén un ciclo sólido para los próximos años”, 14 January, 2019.

3. El Periódico: “España dará la residencia a 400.000 británicos en caso de ‘brexit’ duro”, 1st March, 2019.

4. EL Pais: “El precio de la vivienda subió un 6,7% en 2018, la mayor alza desde 2007”, March 8, 2019.

5. Les prix indiqués dans cette section ont comme unique objectif de fournir des données indicatives sur l’échelle générale des prix, selon notre expérience sur le marché.

6. La Opinión de Málaga: “Marbella dobla el número de licencias de obra mayor para viviendas”, 5th September, 2018.

7. Mairie de Marbell : “Marbella culmina, con la adaptación del PGOU de 1986 a la LOUA, el proceso para la normalización urbanística de la ciudad”, 27 July, 2018.

8. Diario Sur: “Marbella pone en marcha un plan para agilizar los trámites urbanísticos”, 14 March, 2019.

9. Mairie de Marbella: “La concejalía de Ordenación del Territorio refuerza distintas áreas con más personal para seguir reduciendo los plazos de tramitaciones urbanísticas”, 9 December, 2018.

10. Diario Sur: “La Policía Local de Marbella incorpora drones para vuelos de inspección por todo el término municipal”, 9 February, 2019.

11. Mairie de Marbella: “La alcaldesa felicita a José María Morente por su nombramiento como director general de Urbanismo de la Junta y le agradece su “trabajo y profesionalidad” durante su etapa en Marbella”, 12 February, 2019.

12. Diario Sur: “El Ayuntamiento de Marbella aprueba de forma definitiva los presupuestos de 2019, que rondan los 283 millones de euros”, 20 December 2018.

13. Diario Sur: “Marbella saca a sus urbanizaciones del letargo”, 3 March, 2019.

14. Diario Sur: “Marbella, al tercer puesto en el ‘Top 5’ de las ciudades con el alquiler más elevado de España”, 14 March, 2019.

15. Europa Press: “España bate récord en 2018: 82,6 millones de turistas extranjeros y un 3,1% más de gasto”, 16 January, 2019.

16. Statista: “Número de turistas internacionales que visitaron España en 2018, por país de residencia (en miles)”.

17. Diario Sur: “El aeropuerto supera por primera vez en 2018 la barrera de 19 millones de pasajeros”, 15 January, 2019.

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