Guide de L'Acheteur de la Propriété Immobiliere - Panorama
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Guide de L’Acheteur de la Propriété Immobiliere

Internet est devenu l’outil le plus utile et utilisé par ceux qui projettent d’acheter une propriété, et la recherche sur le Net est généralement le premier pas de ces acheteurs potentiels. Une fois que l’intéressé trouve des propriétés qui remplissent ses critères dans plusieurs pages, il convient de se demander s’il vaut mieux se mettre en contact avec tous les agents qui font la publicité de ces propriétés, même s’il ne les connaît pas, n’en a jamais entendu parler, ou même si ces pages n’offrent pas l’information suffisante les concernant.

L’option la plus recommandée, même si vous continuez à chercher des propriétés sur Internet, est de chercher, en priorité, une agence immobilière qualifiée et expérimentée, disposant d’un vaste portefeuille de logements qui s’adaptent à vos critères. Plusieurs agences à Marbella remplissent ces conditions, et de nombreuses bénéficient d’une excellente réputation, longue trajectoire, large connaissance du produit et des zones, et respectent strictement le code d’éthique des agents immobiliers. De plus, en choisissant l’une de ces agences, vous aurez la garantie qu’ils vous consacreront tout le temps possible et sauront exactement quels sont vos besoins spécifiques, elles partageront avec vous leur vaste connaissance du marché et des propriétés similaires ayant été vendues récemment, et elles trouveront sûrement la propriété parfaite pour vous. Si elles ne disposaient pas de cette “propriété parfaite” dans leur portefeuille, soyez convaincu qu’elles l’obtiendront via leurs collègues ou d’autres agences collaboratrices avec lesquelles elles partageront la commission.

Choisir un avocat

Panorama recommande toujours de choisir un avocat qualifié pour qu’il vous représente et un conseiller fiscal en Espagne pour qu’il s’occupe des questions relatives aux impôts. Une fois prise la décision d’acheter une propriété ici, il est conseillé et très utile de prendre rendez-vous avec un avocat durant votre visite à Marbella, même si vous n’avez pas encore trouvé votre propriété idéale, car si vous êtes dans votre pays d’origine et que les négociations pour l’achat sont mises en marche, il vous sera plus difficile de choisir un avocat à distance.

 

Partir sur une bonne base

Disposer d’un avocat, d’un numéro de NIE (Numéro d’Identité des Étrangers en Espagne) et d’un compte bancaire espagnol représentera de nombreux avantages pour l’acheteur, car si son offre est acceptée il pourra verser les arrhes immédiatement, étant donné que les conditions requises de base sont déjà en ordre.

 

DROIT D’ENREGISTREMENT (ITP)À payer par l’acheteur de toute propriété immobilière (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers (exonéré du paiement de la TVA).Si la valeur fiscale minimale de la propriété, selon ce qui est établi par le Gouvernement autonome de l’Andalousie, est supérieure au prix, la valeur fiscale minimale est alors appliquée : le 8% s’applique à la première tranche inférieure à 400 000€ ou 30 000€ dans le cas des garages, sauf ceux correspondant au logement, avec un maximum de deux ; le 9% est applicable à la tranche entre 400 000€ et 700 000€, ou entre 30 000€ et 50 000 € pour les garages; le 10% s’applique à la tranche qui dépasse la somme de 700 000€ ou 50 000€ pour les garages.Réduction du droit d’enregistrement pour les entreprises immobilières ou professionnelles qui achètent des propriétés de seconde main et la revendent dans un délai de 5 ans. Selon les tranches8%9%10%

2%

T.V.A. (IVA) ET DROITS DE TIMBRE (AJD)

  • Pour toute VILLA, APPARTEMENT ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant habituel de PROPRIÉTÉS DE NOUVELLE CONSTRUCTION (première transmission).
  • Parcelles de terrain ou uniquement en cas de première vente de locaux commerciaux.

10 % + 1.5%

21% + 1.5% 

FRAIS DE NOTAIRE ET D’ENREGISTREMENT AU REGISTRELe coût augmente en fonction du nombre de pages, de la complexité de l’acte notarié d’achat et de la valeur de la propriété.  +/- € 3,000
PLUS-VALUE MUNICIPALE
L’impôt de Plus-value (selon description antérieure) peut ne représenter que quelques centaines d’Euros ou au contraire des milliers d’Euros dans le cas d’une propriété avec une grande superficie de terrain n’ayant pas changé de propriétaire depuis de nombreuses années. C’est un impôt qu’il convient de quantifier et de négocier avec le vendeur durant la phase de la négociation.
HONORAIRES D’AVOCAT
Les honoraires d’avocat sont de l’ordre d’1% du prix de vente, selon l’avocat et le prix de la propriété.
 1% + TVA

 

RÉSUMÉ

Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec construction représentent environ 10-11% dans le cas des propriétés de revente, ou environ 6% pour les propriétés de nouvelle construction si la TVA est payée sur le prix d’achat, plus les honoraires d’avocat.

La négociation

Un bon agent vous sera très utile durant le processus de négociation de l’achat de la propriété de votre intérêt. Il est important de tenir compte du fait qu’une offre trop basse ne suscitera pas l’intérêt du vendeur et pourrait même être contre-productive.

Une offre bien détaillée attire généralement l’attention d’un vendeur. Nous vous recommandons de couvrir tous les points en une seule fois plutôt que de négocier petit à petit. Faites votre offre si possible par écrit (naturellement sous réserve de contrat), en incluant non seulement le prix, mais aussi le montant des arrhes, la date à laquelle vous procéderez à leur paiement, celle à laquelle vous désirez conclure l’opération, ce que vous considérez inclus dans le prix (par exemple, les meubles et les accessoires, s’il y a lieu) et, un point trop souvent négligé, le parfait état de fonctionnement de tous les appareils électroménagers, électriques et électroniques.

Nous vous conseillons par ailleurs, si vous avez une autre propriété de votre intérêt en vue, d’en informer le vendeur. Vous pouvez, en même temps, consulter votre avocat durant le processus de négociation afin de vous assurer que toutes les conditions de l’offre remplissent les critères légaux et, à certaines occasions, les avocats interviendront dans les négociations les plus complexes.

Le processus d’achat

En réalité, le processus d’acquisition de propriétés en Espagne est assez simple. Le “dernier mot” concernant la situation légale d’un bien immobilier correspond au Registre foncier, qui informera immédiatement si la propriété est libre de charges et dettes ou non. Normalement, et si le prix total de la vente n’a pas été versé directement, un contrat d’achat privé sera rédigé, où figureront toutes les données et détails de l’opération – les données du registre de la propriété, prix d’achat, mode de paiement, date limite pour passer l’acte par-devant notaire, date de remise, etc. À la signature de ce contrat privé, des arrhes sont versées, dont le montant varie considérablement selon les termes de la vente et la date limite pour passer l’acte par-devant notaire. Généralement, si le délai pour conclure l’opération est de 30 à 60 jours, les arrhes s’élèveront à 10% du prix total accordé.

Les propriétés de nouvelle construction sont payées logiquement durant la période de construction, et tous les paiements en acompte qui sont réalisés avant la fin de la construction doivent être garantis, selon la Loi 38/1999 relative à l’Aménagement de l’Édification (LOE), par une entité bancaire ou compagnie d’assurances : si la propriété n’est pas terminée à la date stipulée, l’acheteur a le droit de réclamer l’argent versé plus les intérêts légaux applicables. Cette loi oblige par ailleurs le promoteur immobilier à contracter une assurance de DIX ANS en cas de défaut de construction, l’acheteur étant le bénéficiaire de cette assurance.

Une fois versé le montant total de l’achat, le vendeur émettra l’acte de vente libre de charges et dettes à faveur de l’acheteur. Cet acte sera signé devant notaire, et envoyé ensuite à un bureau de l’Agence fiscale pour le paiement des droits d’enregistrement si la propriété est une revente ou de seconde main, ou des droits de timbre si l’achat est réalisé directement au promoteur. Il sera ensuite présenté au Registre de la Propriété pour son inscription. Au moment de l’élaboration de l’acte, une inscription provisoire est réalisée au Registre de la Propriété.