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Questions et réponses sur l’achat d’une propriété en Espagne

Réponses écrites par Christopher Clover. Christopher Clover est diplômé Cum Laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA. Bureaux en face de l’HOTEL MARBELLA CLUB et à l’HOTEL PUENTE ROMANO.

Formalités juridiques & coûts

Q.Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía »).
R.

Il s’agit d’un impôt de plus value basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, selon l’index du Cadastre municipal, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Normalement ce n’est pas une somme considérable lorsqu’il s’agit d’appartements ou de maisons particulières – moins de 1.000€ pour la plupart des appartements ou maisons particulières ayant changé de propriétaires la dernière fois il y a cinq ou six ans – mais cela peut être plus élevé dans le cas de villas avec une grande extension de terrain.

Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur qui est responsable de son paiement, à moins qu’il en soit négocié autrement. Comme plusieurs facteurs variables interviennent dans le calcul de cet impôt, en particulier la durée de possession de la propriété, la somme à payer peut varier considérablement et devrait être vérifiée avant de conclure la transaction.

Réponse
Q.Honoraires de Notaire et droits d’enregistrement au Registre Foncier.
R.

Les honoraires du Notaire peuvent atteindre un coût d’environ 1.750€ bien que le coût augmente en fonction du nombre de pages o de la complexité de l’acte (par exemple, dans le cas d’une transcription des statuts, d’un paiement par phases, d’une propriété partiellement terminée, etc.). A titre d’exemple, un appartement coûtant 300.000€ donnera lieu à des honoraires de Notaire d’environ 546€ tandis que pour une propriété d’une valeur de 600.000€, les honoraires de Notaire seront d’environ 678€. Pour des prix supérieurs, les honoraires ne montent que très peu. Les droits d’enregistrement de la propriété au Registre Foncier dépendent aussi de la complexité de la transaction. Par exemple les droits pour un appartement dont le prix est de 600.000€ devant être enregistré au nom d’une seule personne et acquis sans prêt hypothécaire, s’élèveront à 300€ environ. Un appartement ayant le même prix d’achat mais devant être enregistré au nom de 2 personnes et ayant été acquis avec un prêt hypothécaire, devra s’acquitter de droits qui seront de l’ordre de 800€.

Réponse
Q.Coûts applicables à l’achat d’une propriété.
R.

Droits d’Enregistrement (ITP) – Entre 8% et 10% – A payer par l’acheteur d’un bien immeuble (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers.

Si la “valeur fiscale minimale” de la propriété, selon ce qui est établi par le Gouvernement autonome de l’Andalousie, est supérieure au prix, la valeur fiscale minimale est alors appliquée: le 8% s’applique à la première tranche inférieure à 400.000€ ou 30.000€ dans le cas des garages, sauf ceux correspondant au logement, avec un maximum de deux; le 9% est applicable à la tranche entre 400.000€ et 700.000€, ou entre 30.000€ et 50.000 € pour les garages; le 10% s’applique à la tranche qui dépasse la somme de 700.000€ ou 50.000€ pour les garages.

Exemple:

Pour une propriété d’1.250.000€
Jusqu’à 400.000€ – 8% = 32.000€
Sur 300 000€ (de 400.000€ à 700.000€) – 9% = 27.000€
Excédent 550.000€ (de 700.000€ à 1.250.000€) – 10% = 55.000€
Total 114.000€

T.V.A. 10% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – Pour toute VILLA, APPARTEMENT ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant habituel de PROPRIÉTÉS DE NOUVELLE CONSTRUCTION.

T.V.A. 21% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – pour toutes PARCELLES DE TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou ESPACES DE GARAGE COMMERCIAUX, lorsque le vendeur est promoteur ou commerçant habituel de ce genre de biens. Cet impôt vise virtuellement toutes les PARCELLES DE TERRAIN RÉCEMMENT AMÉNAGÉES et les LOCAUX COMMERCIAUX DE RÉCENTE CONSTRUCTION. Les propriétés de revente y sont assujetties aussi si le vendeur fait partie de l’une des catégories ci-dessus.

Réponse
Q.Formalités et les frais juridiques liés à l'achat immobilier en Espagne.
R.

Panorama recommande toujours aux acheteurs de propriétés en Espagne d’engager les services d’avocats ayant la compétence pour les représenter, ainsi que de conseillers financiers pour s’occuper des questions d’ordre fiscal.

Acheter une propriété en Espagne est une opération relativement simple et claire. C’est le Registre Foncier qui a le dernier mot en matière de propriété immobilière. Ce Registre montre immédiatement si la propriété est vendue sans charges. Très fréquemment et à moins que n’intervienne le paiement immédiat de la totalité du prix d’achat, un contrat d’achat est signé et il contient tous les détails de l’opération: description légale de la propriété, prix d’achat, forme de paiement, date de terminaison, date de prise de possession etc. Lors de la signature du contrat privé, un paiement d’acompte du prix d’achat est toujours effectué, et celui-ci peut, d’ailleurs, varier considérablement en fonction des conditions de vente et de la date de prise de possession. Il est tout à fait normal, pour une livraison devant se faire dans les 30 à 60 jours, de payer un acompte de 10% du prix d’achat convenu.

Les nouvelles propriétés non terminées sont évidemment payées tout au long de la période de construction et tous les paiements faits avant la terminaison doivent être garantis conformément à la LOI DE REGLEMENTATION DE LA CONSTRUCTION (L.O.E.) 38/1999, par une banque ou une compagnie d’assurance : si la propriété n’est pas terminée à une certaine date, l’acheteur a le droit de réclamer les fonds versés plus les intérêts légalement dus. Par ailleurs cette loi oblige les promoteurs immobiliers à souscrire une police d’assurance à dix ans contre les possibles défauts de construction de base, dont les bénéficiaires sont les acheteurs.

Une fois que le prix d’achat de la propriété a été payé en sa totalité, il sera procédé à la passation de l’acte de transmission (« escritura ») entre le vendeur et l’acheteur, libre de toute charge. Cet acte se signe devant un Notaire espagnol, il passe ensuite de l’Etude du Notaire à l’agence tributaire pour le paiement de l’impôt de transmission, s’il s’agit d’une propriété de revente ou d’occasion, ou de l’impôt sur les actes juridiques documentés, s’il s’agit d’un achat direct au promoteur. Il est ensuite présenté au Registre Foncier pour l’enregistrement. Un enregistrement provisoire à ce Registre est effectué dès la délivrance du titre de propriété.

Réponse

Impôts

Q.IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES DE CAPITAUX et RÉTENTIONS.
R.

L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents pour la vente d’immeubles est fixé à 19% sur les bénéfices réalisés lors de la vente ; la différence entre le prix d’achat, plus impôts et frais de l’achat, et le prix de vente – en déduisant les frais et les impôts de la vente-, et en appliquant le coefficient d’actualisation approuvé chaque année par la Loi sur les Budgets.

Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date d’acquisition de la propriété, sont assujettis à une rétention de 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur aux autorités fiscales moyennant la présentation du modèle 211, ce montant ayant pour le vendeur le caractère d’acompte de l’impôt correspondant à la rente dérivant de cette transmission. Par conséquent, l’acheteur remettra au vendeur non-résident un exemplaire du modèle 211 via lequel il a réalisé le versement de la rétention, pour que celui-ci puisse déduire cette quantité du montant à payer résultant de la déclaration de la plus-value. Si la quantité retenue est supérieure au montant à payer, on pourra obtenir le remboursement de la différence.

  • Les tranches de revenu pour 2016 et 2017 pour la base imposable générale sont les suivantes:
BASE IMPOSABLE (€) Taux: 2016 Taux: 2017
Jusqu’à: 12.450 19% 19%
12.450 – 20.200 24% 24%
20.200 – 35.200 30% 30%
35.200 – 60.000 37% 37%
À partir de: 60.000 45% 45%
  • En ce qui concerne les plus-values de capitaux, les tranches sont également réduites pour 2016 et 2017, et sont les suivantes :
BASE IMPOSABLE (€) Taux: 2016 Taux: 2017
Jusqu’à : 6.000 19% 19%
6.000– 24.000 21% 21%
24.000 – 50.000 21% 21%
À partir de: 50.000 23% 23%

 

Réponse
Q. IMPOT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES.
R.

Résidents (IRPF)

En Espagne, les Résidents doivent présenter leur Déclaration d´Impôt sur le Revenu des Personnes physiques et déclarer leurs revenus, quelle que soit leur source.
Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, et si son centre d’intérêts économique et vital (famille) se trouve en Espagne, elle est considérée Résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.

Non- Résidents (IRNR)

  • Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l´Impôt sur le Revenu des Non- Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 24% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens, sauf si le contribuable est résident d’un état de l’Union Européenne, Islande et Norvège, dans ce cas le taux applicable est de 19% et les frais liés à la rente pourront être exonérés.
  • Impôt sur la rente immobilière dérivé de l´usage propre des biens immeubles : 24% sur 1,1% de la Valeur cadastrale du Bien Immeuble (si la valeur cadastrale du logement a été révisée postérieurement à la date du 01.01.1994, si elle n’a pas été révisée, on applique 24% sur 2% de la valeur cadastrale du bien immeuble), sauf si le contribuable est résident d’un état de l’Union Européenne, Islande et Norvège, dans ce cas le taux applicable est de 19%.
ANNÉE DE PAIEMENT
2012-2014 2015 2016-2017
Taux d’impôt 24,75% Contribuables de l’UE, Islande et Norvège : 20% Reste des contribuables : 24% Contribuables de l’UE, Islande et Norvège : 19% Reste des contribuables : 24%


NOTE GÉNÉRALE:
Les pourcentages précités s´appliquent dans le cas des rentes obtenues des biens immeubles situés en Espagne. Chaque source de revenu a sa propre méthode d´imposition.

Réponse
Q. L’IMPÔT SUR LA FORTUNE (Impuesto de Patrimonio).
R.

L’Impôt sur le Patrimoine est de nouveau appliqué en Espagne depuis 2011. Le Décret-loi royal 13/2011 du 17 septembre 2011 rétablit cet impôt pour les exercices 2011 et 2012, et fixe les nouvelles limites pour les bases imposables. Il est resté en vigueur depuis lors. Il est applicable pour l’exercice 2017, mais il n’est pas encore certain s’il sera maintenu pour les prochaines années.

L’Impôt sur le Patrimoine espagnol se base sur le total des actifs nets au 31 décembre de chaque année, et le taux varie de 0,24% à 3,03%. Les résidents fiscaux sont taxés sur la valeur de leur patrimoine net, national et international, tandis que les non-résidents sont taxés sur la valeur de leur patrimoine net situé sur le territoire espagnol ou imposable en Espagne.

  • Les conséquences fiscales du nouvel Impôt sur le Patrimoine sont les suivantes :
    Le montant minimum exonéré est de €700 000 (préalablement €108 000,18 comme règle générale). Par conséquent, les individus qui possèdent un patrimoine inférieur à €700 000 seront exempts du paiement de cet impôt.
  • Chaque résident pourra déduire la valeur de sa résidence habituelle en Espagne jusqu’à un maximum de €300 000 (préalablement €150 253,03).

L’impôt sur le patrimoine est un impôt cédé aux Communautés Autonomes. Dans le cas de l’Andalousie, vous pouvez consulter le tarif actuel sur le tableau ci-dessous.
Taxe due
Avec effets depuis le 1er janvier 2012, la taxe due réglementée dans l’article 30 de la Loi 19/1991, du 6 juin, relative à l’Impôt sur le Patrimoine, sera obtenue en appliquant à la base imposable les taux qui ont été fixés par la Loi 3/2012, du 21 septembre :

BASE IMPOSABLE JUSQU’À (EUROS) TAXE DUE (EUROS) RESTE DE LA BASE IMPOSABLE JUSQU’À (EUROS) TAUX APPLICABLE  %
0 0 167 129,45 0,24
167 129,45 401,11 167 123,43 0,36
334 252,88 1 002,75 334 246,87 0,61
668 499,75 3 041,66 668 449,76 1,09
1 336 999,51 10 328,31 1 336 999,50 1,57
2 673 999,01 31 319,20 2 673 999,02 2,06
5 347 998,03 86 403,58 5 347 998,03 2,54
10 695 996,06 222 242,73 au-delà 3,03

L’Impôt sur le Patrimoine s’applique individuellement à chaque personne physique. Quand un immeuble ou un autre bien est propriété de deux personnes ou plus, chaque personne payera des impôts en fonction de son pourcentage de participation à la valeur du bien et aux éventuelles dettes. Dans le cas de personnes mariées sous le régime de partage des biens, la moitié sera attribuée à chacun sauf preuve du contraire.

Réponse
Q.Parmi les impôts les plus importants pour les non résidents en Espagne, on trouve:
R.

 

  • a) Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía ») : voir la Partie I de cet article « Impôt Municipal de Plus Value » (« Plus valía »).
  • b) L’Impôt Foncier annuel (« IBI ») : voir la Partie II de cet article « Impôts Locaux ou Impôt Foncier annuel ».
  • c) L’Impôt de Ramassage des Ordures (« Basura ») : voir la Partie II de cet article « Impôts de Ramassage des Ordures & Tarifs de l’Eau » (« Basura ») (« Agua »).
  • d) L’Impôt sur la Fortune (« Impuesto de Patrimonio »).
  • e) L’Impôt sur le Revenu (« Impuesto sobre la Renta »).
  • f) L’Impôt sur les Plus-values de Capitaux (« Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias ») et Rétentions.

 

Réponse

Autres charges

Q.Ligne fixe de téléphone.
R.

Les factures de téléphone sont payées tous les mois. Les coûts standard varient selon l’équipement installé, mais peut osciller autour de 18.50€ par mois, ce qui inclut un téléphone avec marcation par touche. Un appel de 3 minutes (de jour et en horaire commercial) à n’importe quel pays de l’Union européenne, en marcation directe, coûte actuellement autour de 0.69€ par minute (TVA non incluse). De nombreuses compagnies téléphoniques locales et nationales peuvent offrir des tarifs vraiment intéressants à ceux qui veulent prendre le temps d’étudier le marché. Les services ADSL sont disponibles virtuellement partout et les « packages » ADSL ont un coût approximatif de 39€ par mois, y compris tous les appels locaux et nationaux à des lignes fixes.

Réponse
Q.Service de nettoyage
R.

Le service de nettoyage est généralement possible soit à plein temps, soit par heures. Les salaires plein temps vont de 700€ à 900€ par mois, plus environ 140€ de contributions de sécurité sociale. L’aide à mi-temps se paie habituellement selon un tarif horaire qui varie de 9€ à 12€.

Réponse
Q.Electricité.
R.

L’électricité est facturée bimensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d’électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût minimum pour un appartement pourrait être entre 24 et 36€ par mois. Pour une villa le coût mensuel est de 60 à 90€, en fonction essentiellement de l’ampleur de l’installation électrique. L’utilisation a un coût de 0,08€ pence par Kwh plus taxes. Tous ces tarifs sont hors taxes.

Avec tout le soleil qui luit à Marbella, vous utiliserez sans aucun doute beaucoup moins d’éclairage et de chauffage que dans un grand nombre d’autres pays!

Réponse
Q.Jardiniers.
R.

L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour la conservation de votre propriété. Son coût évidemment dépendra de sa taille. A titre informatif et en gros, le tarif horaire est autour de 16€. Un jardinier à plein temps percevra un salaire de l’ordre de 1.100€ par mois, tandis qu’à mi-temps le salaire serait de 700€. Appartements et maisons particulières ont des zones de jardin habituellement soignées par un jardinier engagé par la Communauté dont le coût est répercuté dans les charges communautaires. Une villa sur une parcelle de 2.500 m2 peut avoir besoin des services d’un jardinier quelques heures par semaine. Une grande parcelle d’un demi-hectare ou plus peut avoir besoin d’un jardinier à mi ou plein temps. La sécurité sociale est à rajouter aux frais de salaire et représente environ 40% du salaire.

Réponse
Q.Assurances.
R.

Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 300.000€, avec un contenu évalué à 48.000€, serait de 395€ par année. Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée. Pour une villa avec une valeur de remplacement de 500.000€ et un contenu évalué en 180.000€, l’assurance annuelle serait de l’ordre de 1.580€.

Réponse
Q.Charges de Communauté.
R.

En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains.

Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. Les frais peuvent varier substantiellement selon les services fournis et normalement ils comprennent le salaire et la sécurité sociale du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La loi exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.

Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.

Dans le cas d’une villa particulière dans un lotissement avec d’autres villas, les frais de communauté sont souvent inférieurs, car les jardins et les extérieurs de ces propriétés ne sont en général pas à la charge de la Communauté, les frais de Communauté se limitant à l’entretien des routes et bordures de routes, entretien du jardin, entretien de base pour les services communautaires et sécurité.

Réponse
Q.Ramassage des ordures et tarif de l’eau (Basura) (Agua).
R.

Le taux du ramassage des ordures est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois, à raison d’un maximum de 320€ par an. La consommation de l’eau est calculée en mètres cube par un compteur mesurant la consommation de l’eau et se paie tous les 3 mois. Le paiement peut s’effectuer directement à la Mairie ou par domiciliation bancaire.

Réponse
Q.Impôts locaux ou Impôt Foncier Annuel (« IBI »).
R.

Les impôts locaux se paient annuellement et sont calculés sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les Autorités Fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction, selon le type, la situation et l’usage. Chaque Municipalité décide du pourcentage à appliquer en fonction de cette valeur pour l’établissement des impôts locaux. Dans le cas de Marbella, la formule appliquée est de 0,9644% (en 2007) de la valeur imposable de la propriété, qui est presque toujours bien inférieure à sa vraie valeur de marché.

Exemples : En 2006, un appartement de 2 chambres dans le complexe de bord de mer de Marina Puente Romano qui se trouve au cœur de la « Golden Mile » (la « Mille d’Or ») paya une somme d’impôt de l’ordre de 800 a 1.000€. Une grande villa en bord de mer de grand standing en plein cœur de la « Mille d’Or » paya une somme d’impôts annuels d’environ 2.800€.

Réponse

Questions et réponses diverses

Q.Que se passe-t-il si je veux acheter un terrain et construire ma propre maison ?
R.

Si un terrain à construire est situé dans un lotissement, ou une zone planifiée dans le cadre du Plan Municipal d’Urbanisme à cet effet, le permis d’urbanisme aura déjà été concédé pour la construction d’une maison individuelle. Toutefois les normes qui régissent la construction, lesquelles sont très variables, prévoient le rapport surface de la villa /surface de la parcelle. Il est donc important de veiller, avant de procéder à l’achat d’un terrain, à que l’on ait droit à construire la maison de son choix sur celui-ci. Panorama se fera un plaisir de vous fournir une liste d’architectes bilingues et de vous faire visiter quelques unes de leurs œuvres.

Réponse
Q.Quelles sont les prestations médicales et d’assurances ?
R.

Marbella dispose d’un hôpital régional qui est le plus récent, le plus moderne et le mieux équipé d’Espagne (Hospital Costa del Sol), en plus d’une Clinique très bien équipée qui offre un choix important de médecins généralistes et spécialistes.

L’assurance médicale privée est à votre disposition à travers divers groupes comme SANITAS. Le coût peut être de 30€ à 130€ par mois et personne, selon l’âge et l’état de santé. Le système de la Sécurité Sociale espagnole permet maintenant aux résidents de l’Union Européenne d’avoir accès au réseau sanitaire à travers le formulaire E-101. Pour les résidents qui sont travailleurs indépendants, sont propriétaires d’une entreprise ou sont employés, les contributions à la Sécurité Sociale vous donnent automatiquement droit au réseau sanitaire espagnol.

Réponse
Q.Un financement est-il possible ?
R.

Depuis la crise bancaire en 2008, les banques espagnoles ont recommencé à accorder peu à peu des prêts aux acheteurs, et pendant l´année 2010 l´obtention d´un prêt a été plus facile et plus fréquente. Cependant, les conditions requises sont plus exigeantes qu´elles ne l´étaient auparavant. En effet, le prêt hypothécaire pouvant être accordé à un étranger qui remplit les conditions nécessaires représente entre 50% et 70% de la valeur d´expertise officielle de la propriété. Pour cela, l´acheteur doit démontrer que 30% à 35% de ses revenus nets sont disponibles pour couvrir les remboursements du prêt, une fois les impôts payés ainsi que tous autres frais hypothécaires.

De plus, il faut souligner que les expertises réalisées par des “soit disant” experts officiels sont entre 20% et 25% inférieures à la valeur de marché réelle vérifiable. Ce n´est pas toujours le cas mais il semblerait que les banques encouragent ces expertises à la baisse et que le niveau de professionnalité de l´expert est souvent laissé au hasard du tirage.

Le prêt hypothécaire le plus facile à obtenir est celui qui représente 50% de la valeur de la propriété, bien que les banques sont tout aussi exigeantes concernant la capacité de remboursement de l´acheteur et lui exigent une documentation exhaustive.

Un étranger ne doit se décourager à présenter une demande de prêt, mais il est important qu´il ait préparé tous les documents requis par la banque. La situation actuelle vous obligera sûrement à présenter votre demande de prêt auprès de deux ou trois autres banques. Votre agent immobilier ou votre avocat pourra vous aider énormément pendant cette procédure qui pourra se prolonger pendant trois semaines pouvant aller jusqu´à deux mois à partir du jour de la remise de la documentation à la banque.

Il est conseillé d´avoir remis la documentation nécessaire à la banque avant d´entamer les négociations d´achat car il ne manquerait que l´expertise qui se fait normalement dans un délai de 10 jours. Cela permet à l´acheteur de négocier le prix de la propriété choisie sans devoir demander au vendeur à ce qu´un contrat sous-seing privé soit signé, à condition que le prêt hypothécaire soit accordé car le prêt de base aura déjà été accordé. En général, les vendeurs n´acceptent pas que la réservation de leur propriété se fasse dans ces conditions.

Les documents requis par les banques espagnoles est similaire aux documents requis par les banques d´autres pays, c´est-à-dire:

  • Déclaration d´impôts des deux dernières années.
  • Si vous êtes salarié, vous devrez apporter les fiches de paye des derniers 6 mois ainsi que les justificatifs de tous autres revenus fixes. Si vous avez une société, vous devrez apporter les justificatifs des différents types de revenus.
  • Une liste des prêts hypothécaires avec le montant des remboursements mensuels (dans le cas où vous en ayez).
  • Une déclaration des biens et obligations à votre nom qui devra être confirmée par un comptable professionnel.
  • Copie du relevé de vos comptes en banque d´une année entière.
  • Copie de votre passeport.
  • Dans tous les cas, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire et dans certains cas, la banque pourra vous demander d´apporter les documents supplémentaires.

Les documents mentionnés ci-dessus pourront être présentés en anglais dans la plupart des cas, mais dans le cas où ceux-ci soient émis dans une autre langue, ils devront être traduits en espagnol par un traducteur assermenté.

Pour les citoyens des pays de l´Europe de l´Est, il se peut qu´il soit plus difficile d´obtenir un prêt hypothécaire du fait que leur système bancaire n´ait pas aussi transparent que celui de l´Europe de l´Ouest.

Réponse
Q.Qui paie les honoraires de l’agence immobilière en cas de vente d’une propriété ?
R.

C’est toujours le vendeur qui paie les honoraires de l’agence à moins que d’autres conditions aient été convenues avec votre agence. Bien que le vendeur rémunère son agence, il appartient à l’agent, et c’est une question d’éthique, de faire en sorte que l’acheteur fasse une bonne opération pour l’argent qu’il paie. En fin de compte, la tâche d’un bon agent immobilier est d’agir de telle manière que l’acheteur et le vendeur puissent s’entendre. Ceci souligne l’importance de travailler avec une agence immobilière reconnue et jouissant d’une bonne réputation. L’agence doit aussi veiller à ce que l’acte de transmission soit passé devant Notaire libre de toutes charges. Panorama fournit à ses clients un exceptionnel service après vente d’ « installation », complètement gratuit, qui fait partie de la politique générale de l’entreprise.

Réponse
Q.Comment vais-je m’occuper des factures courantes comme l’électricité, l’eau, le téléphone, les impôts locaux etc. ?
R.

Très souvent c’est l’administrateur de la Communauté de Copropriétaires qui règle ces factures, mais si ce n’est pas le cas, il est habituel en Espagne de donner à la Banque les instructions nécessaires pour que la banque s’en charge pour vous.

Réponse
Q.Qu’est ce qu’une urbanisation ?
R.

Une urbanisation est une communauté organisée qui réunit toutes les conditions requises par les différentes délégations gouvernementales en ce qui concerne l’utilisation du sol (aspect résidentiel, commercial, zone sportive, zones vertes) ainsi que pour fournir un certain nombre de services et un niveau minimum de qualité dans la construction des routes, trottoirs, écoulement des eaux, système d’égouts, installations électrique et d’eau etc. L’obtention du permis d’aménagement d’un terrain pour le convertir en une urbanisation peut prendre plusieurs années à un promoteur et lui coûter plusieurs millions d’Euros de frais. L’avantage le plus évident pour le propriétaire d’une propriété située dans une urbanisation repose sur un contrôle très strict de l’utilisation du sol. Si l’on décide de construire une maison sur une parcelle dans une section d’une urbanisation planifiée exclusivement pour des logements de familles individuelles, la loi vous garantit que ni un immeuble d’appartements ni une ferme d’élevage de lapins pourra être construit sur la parcelle adjacente pour famille individuelle !

Réponse
Q.Combien de temps puis-je rester en Espagne comme touriste ?
R.

Les Européens provenant la l’Union Européenne peuvent rester en Espagne indéfiniment. D’autres pays n’ont pas besoin de visas comme les Etats-Unis, mais dans d’autres cas, les visas sont encore nécessaires, cela dépend du pays d’origine, et les durées de séjour autorisées peuvent être différentes. Tout non-résident demeurant en Espagne 183 jours ou plus par année civile est considéré résident à tous effets fiscaux par le Trésor Public.

Réponse
Q.Où puis-je envoyer mes enfants à l’école ?
R.

Il y a plusieurs écoles internationales dans la zone, y compris dans la zone de Sotogrande où une école offre un service d’internat pendant la semaine. L’enseignement se donne en Anglais avec un choix de programmes qui vont du G.C.S.E. et A-Levels au Baccalauréat International. Pour toute information additionnelle, veuillez contacter les adresses de courrier électronique suivantes :

Aloha Collegewww.aloha-college.com
Swans Schoolwww.swansschool.net
Calpe Schoolwww.calpecollegeschool.com
Colegio Las Chapaswww.attendis.com
St. Anthony’s Collegewww.stanthonyscollege.com
The English International Collegewww.eic.edu

Pour une information plus complète sur les écoles de la zone de la Costa del Sol, vous pouvez consulter la page web suivante:
www.andalucia.com/education/schools/home.htm

Réponse
Q.Les inspections techniques sont-elles possibles ?
R.

Les inspections techniques telles qu’on les conçoit au Royaume Uni ne sont pas nécessaires en Espagne pour obtenir des hypothèques. Elles sont cependant conseillées lorsqu’on achète une propriété ancienne. Les choses de base à vérifier sont l’état des installations de plomberie et électricité, l’imperméabilisation, la toiture etc. Ces vérifications, ainsi qu’une inspection complète de la structure, peuvent être réalisées par un architecte technique espagnol (Aparejador) ou bien par un expert immobilier britannique (Chartered Surveyor). Les honoraires occasionnés seraient à la charge du futur acheteur.

Réponse