Путеводитель Покупателя Недвижимой Собственности - Panorama
Celebrating 40 years
(+34) 952 863 750

Путеводитель Покупателя Недвижимой Собственности

Найти недвижимость

Интернет стал самым полезным и самым используемым инструментом среди желающих приобрести недвижимость, и обычно поиск через Интернет – первый шаг, который делают все потенциальные покупатели. Как только заинтересованный покупатель находит подходящие варианты на различных сайтах, было бы интересно узнать, правильно ли, как следующий шаг, сразу же связываться со всеми агентами, которые рекламируют данную собственность, несмотря на то, что Вы их не знаете, никогда не слышали о них или же не нашли достаточно информации об этих агентах на этих самых сайтах.

Самый лучший выбор, даже если Вы всё ещё ищете собственность в интернете, это найти, в первую очередь, квалифицированное и опытное агентство недвижимости с большим выбором подходящих для Вас видов жилья. В Марбелье есть множество агентств, которые соответствуют этим требованиям, многие из них с хорошей репутацией, богатым опытом, широкими знаниями объектов и зон и строго соблюдающих этический кодекс агентов недвижимости. К тому же, если Вы выберете одно таких агентств, это даст Вам гарантию, что Вам уделят всё возможное время,  поймут, что именно Вам нужно, поделятся с Вами знаниями о рынке и о недавних продажах, соответствующих Вашим критериям, и обязательно найдут для Вас идеальный вариант. Если же у них в каталоге не окажется этого “идеального варианта”, то они наверняка найдут его через своих коллег или других партнёров, с которыми они разделят комиссию.

Выбрать адвоката

Панорама всегда рекомендует выбирать квалифицированного адвоката, который будет представлять Ваши интересы, а также налогового консультанта в Испании, который будет заниматься налоговыми вопросами. Как только Вы решите купить собственность в Испании, лучше встретиться с адвокатом во время Вашего пребывания в Марбелье, даже если Вы ещё не нашли Вашу идеальную собственность. Это объясняется тем, что, ведя переговоры о покупке недвижимости в Вашей стране, крайне сложно найти заслуживающего доверия адвоката, который будет вести Ваши дела на расстоянии.

Основательно подготовиться

Наличие хорошего адвоката, номера НИЕ (идентификационный номер для иностранцев в Испании) и счётом в испанском банке имеет много плюсов для покупателя. Например, в случае заключения сделки, он сможет сразу внести депозит, поскольку все необходимые формальности уже будут выполнены.

Налог на Передачу Имущества (ITP)За счёт покупателя при покупке любого вида недвижимости (виллы, квартиры, земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи) – всегда, если продавец не является застройщиком и/или коммерсантом, чья деятельность связана с рекламой или перепродажей недвижимости (они освобождаются от уплаты НДС).. Если «минимальная налоговая стоимость» недвижимости, зарегистрированная Хунтой Андалузии, выше, чем цена, применяется минимальная налоговая стоимость: взимаются 8%, если речь идёт о сумме ниже 400.000€, или 30.000€ применительно к гаражам, за исключением встроенных в жильё (и максимум двух); 9% – от стоимости, превышающей 400.000€ и до 700.000€, или от 30.000€ до 50.000€ – для гаражей; 10% – от стоимости, превышающей 700.000€, или 50.000€ – для гаражей.Снижение налога на передачу имущества для компаний в сфере недвижимости и профессионалов, которые покупают имущества вторичного рынка и перепродают их в течение следующих 5 лет. 8%,9% или 10% в зависимости от стоимости2%
НДС (IVA) и ЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ (AJD)

  • Для любой виллы, квартиры или гаража, присоединенного к квартире, если продавец является застройщиком или коммерсантом, обычно занимающимся НОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (первичный рынок).
  • Для земельных участков или просто для первой продажи торговых помещений.

10 % + 1.5%

21% + 1.5% 

НОТАРИАТ и РАСХОДЫ НА ВКЛЮЧЕНИЕ В РЕГИСТРИздержки увеличиваются в соответствии с количеством страниц или со сложностью акта, и с увеличением стоимости объекта недвижимости. Около 3.000 евро за обе процедуры
МУНИЦИПАЛЬНЫЙ НАЛОГ НА ПРИБАВОЧНУЮ СТОИМОСТЬРанее упомянутый налог на прибавочную стоимость не превышает нескольких сотен евро или нескольких тысяч евро, если речь идет о недвижимости с большим земельным участком, которая много лет не меняла владельца. Этот налог на увеличение стоимости земель в течение лет, когда продавец являлся их собственником, надо оценить и оговорить с продавцом на стадии переговоров.
ГОНОРАР АДВОКАТАГонорар адвоката составит, приблизительно, порядка 1% от продажной стоимости, в зависимости от адвоката и стоимости объекта недвижимости.  1% + НДС

 

ИТОГО

Официальные издержки, связанные с покупкой готового жилья составляют около 10-11% в случае перепродажи недвижимости, или около 6%, если уплачивается НДС (новая недвижимость), плюс гонорар адвоката.

Переговоры о купле-продаже

Хороший агент принесёт Вам много пользы в процессе переговоров о покупке подходящей для Вас собственности. Имейте в виду, что слишком низкое предложение не заинтересует продавца и может оказаться непродуктивным.

Хорошо расписанное предложение обычно привлекает внимание покупателя. Мы рекомендуем оговаривать все нужные пункты сразу, нежели договариваться обо всём постепенно. Сделайте предложение, если это возможно, в письменной форме (в общем, близко к контракту), и включите не только цену, но также и общую сумму и дату оплаты резервного депозита, дату, когда Вы хотели бы произвести окончательный платеж, инвентарную опись мебели и стационарной утвари (если нужно). Ещё один важный пункт, который часто не учитывается, касается оборудования, которое должно находиться в хорошем состоянии. Если у Вас на примете имеется ещё одна собственность, сообщите об этом продавцу. Вы также можете проконсультироваться со своим адвокатом в процессе переговоров, чтобы гарантировать законность и выполнение всех условий предложения. При сложных переговорах так же приветствуется присутствие адвокатов.

Процесс покупки

Процесс покупки недвижимости в Испании на самом деле очень простой. У Земельного регистра есть “последнее слово” о легальном состоянии недвижимости, поскольку он сразу же сообщит о наличии у собственности каких-либо запретов или долгов. Обычно, если общая стоимость собственности не была выплачена сразу, составляется частный контракт о купле-продаже, в котором указываются все подробности операции – данные из Земельного регистра, стоимость покупки, форма платежа, последний срок оформления купчей, дата передачи собственности и т.д. При подписании такого частного контракта оставляется депозит – эта сумма зависит от условий продажи и последней даты оформления купчей. Обычно, если срок заключения операции составляет от 30 до 60 суток, депозит будет равен 10 процентам от общей согласованной стоимости.

Новострои оплачиваются, конечно же, во время их постройки, и все платежи, оформленные до завершения постройки, должны быть подтверждены, в соответствии с Испанским законом 38/1999 о строительстве “ЛОЕ”, банком или страховой компанией: если строительство собственности не заканчивается к указанным срокам, покупатель имеет право предъявить соответствующую жалобу, чтобы вернуть оплаченную сумму, а также применимые законные проценты.

Помимо этого, по данному закону застройщик обязан оформить страховку на 10 ЛЕТ на случай каких-либо дефектов, которые могут появиться во время строительства. Покупатель, в данном случае, будет получателем этой страховки.

Когда общая стоимость покупки будет оплачена, продавец составит договор о купле-продаже, свободный от долгов и запретов в пользу покупателя. Договор будет подписан у нотариуса, после чего будет отправлен в офис Испанской налоговой службы для оплаты налогов на передачу имущества, если собственность находится в перепродаже или на вторичном рынке, или налогов на юридические акты в случае, если имущество куплено непосредственно у застройщика. Затем имущество должно быть зарегистрировано в Земельном регистре. В момент составления купчей, имущество временно регистрируется в Земельном регистре.