Путеводитель по Продаже Недвижимости в Марбелье - Panorama
Celebrating 40 years
(+34) 952 863 750

Путеводитель по Продаже Недвижимости в Марбелье

Продажа собственности – это искусство. Рынок недвижимости в Марбелье всегда был довольно конкурентоспособным, и многим собственникам без опыта деятельности в этом регионе желательно посоветоваться с экспертом для того, чтобы узнать, как действовать, чтобы продать свою недвижимость.

Статья написана Алексом Кловером

В этой краткой статье Вы найдёте несколько базовых пунктов о продаже недвижимости, которые мы выбрали, основываясь на нашем 45-летнем опыте в отрасли недвижимости.

Марбелья – небольшой город. Это – не Лондон, Дублин или Нью-Йорк, где рынок недвижимости сконцентрирован в маленьком радиусе в 50 километров. Как раз наоборот, Марбелья – это маленький город с рынком второго жилья и клиентами из всех уголков Европы и со всего мира в целом. Это тонкая, но очень важная особенность.

alfonso

Большинство клиентов в Марбелье покупают не основное жильё, а второе или третье, поэтому, можно сказать, что рынок недвижимости Марбельи – не столько необходимость, сколько роскошь. Эти клиенты ищут не жильё поближе к работе, а уровень жизни, который эти районы как раз и предлагают.

В итоге, одна из особенностей рынка второго жилья заключается в том, что имущества, особенно, роскошные, обычно требуют больше времени для продажи, хотя, суда по нашему опыту, это время может быть гораздо короче, если и продавец, и покупатель имеют серьёзную цель.

Определить цену продажи

Первое и самое важное, что нужно сделать – разработать «стратегию продажи» – план! Основой этой стратегии является отпускная цена. Другими словами, если Вы просите слишком много за свою недвижимость, люди даже не побеспокоятся посетить её, и, как результат, она даже не появится на рынке. Если Вы просите слишком мало, это всё равно, что выбросить своё имущество!

Установить адекватную отпускную цену – это, пожалуй, самое важное в искусстве продажи собственности, и осуществить это можно только путем глубокого изучения рынка. Не довольствуйтесь цифрой, которую Вам хотелось бы получить, выясните реальную цену на рынке. Какие сопоставимые продажи были осуществлены и по какой цене? Сколько просят другие собственники подобного жилья?

Чем уникальнее Ваша недвижимость, тем выше цена, которую Вы можете запросить за неё, динамичнее пройдут торги и быстрее совершится сделка. Чем менее уникально жилье, тем больше придется смириться владельцу с тем, что рынок насыщен, и надо снизить цену продажи, чтобы суметь продать в условиях конкуренции.

Если Вы хотите воспользоваться услугами агентов для предложения Вашей недвижимости, не выставляйте её на продажу по цене «нетто», то есть, не стремитесь получить фиксированную сумму и отдельно добавить комиссию для агентства. В противном случае, Ваша собственность будет выставлена на рынок по разным ценам, что приведёт потенциальных покупателей в замешательство.

Разумный собственник всегда будет поддерживать и работать с агентом в одной команде, назначив отпускную фиксированную цену жилья, включая комиссионные, чтобы агент ответил ему тем же.

 Эксклюзив или нет?

2090-138rНужно ли давать эксклюзивное право продажи одному агенту? Если Вы – почти отсутствующий владелец недвижимости, или если Вам не хочется быть координатором агентов разного уровня, предоставление этого исключительного права может значительно облегчить Вам жизнь.

Также это даёт агентству достаточно уверенности, чтобы посвятить всю его энергию и ресурсы рекламированию Вашей собственности. Профессиональные агентства всегда предлагают принять скоординированную стратегию, основанную на их опыте и адаптированную к особенностям Вашей собственности, включая создание хорошего рекламного материала и особых рекламных кампаний.

Агентство с хорошей репутаций постарается избежать собственность с эксклюзивной продажей, если не уверено в том, что стартовая цена подходящая или если не уверено в реальности указанных сроков её продажи. Облегчить своим агентам доступ к Вашей собственности очень важно для того, чтобы потенциальные, подходящие покупатели не теряли интерес. Хорошие агенты будут помогать Вам в поиске лучших вариантов показа собственности и в процессе переговоров.

Комиссия

Агенты в такой туристической зоне, как Марбелья, запрашивают комиссионное вознаграждение 5% + НДС, включая рекламные услуги, продвижение недвижимости на рынке и привлечение клиентов, организацию посещений, поиск потенциальных клиентов и всей необходимой информации в процессе продажи и после неё. Агент никогда не вручает ключи от дома возможному покупателю, он лично показывает дом, тратит много времени на поиск этих самых потенциальных покупателей.

Частые комментарии продавцов

“Моя недвижимость выставлена на продажу несколько месяцев назад, а ею заинтересовалось всего несколько человек”

Единственный случай, когда это абсолютно нормально – если недвижимость представляет собой интерес для очень ограниченной части потребителей. Если это не Ваш случай, значит, отпускная цена слишком высока, либо не хватает рекламы. В таком случае мы советуем Вам связаться с Вашим агентом, чтобы он помог решить данную проблему, или обратитесь в другое агентство с хорошей репутацией. Недвижимость по хорошей цене и с хорошей рекламой обеспечивает наплыв интересующихся ею клиентов.

“Все клиенты, которых приводят из агентства – это потеря времени”

“Все эти клиенты, которых приводит агент,- потеря времени?” Вашу собственность бесконечно посещают, но ни один клиент не сделал Вам никакого предложения. Возможно, Ваша недвижимость не такая особенная, как Вы думали. Возможно, надо сбросить цену, либо провести небольшой ремонт, сделав дом более привлекательным. И помните: продать недвижимость – это игра в числа: чем больше людей приходят смотреть её, тем больше шансов у Вас её продать.

“Я должен срочно продать мою недвижимость”

Если Вам срочно необходимо продать Вашу недвижимость (в течение 2 или 3 месяцев), придётся значительно снизить её цену, в сравнении с собственностью, похожей на Вашу. На сколько? Это сообщит Ваш агент, обладающий значительным опытом в данном вопросе, умеющий не только определить разумное снижение цены, но и защитить Ваши экономические интересы.

“На сколько я могу снизить цену моей недвижимости во время переговоров?”

Мы рекомендуем Вам посоветоваться с Вашим агентом по поводу уровня цен на похожую недвижимость. После этого, зафиксируйте адекватную отпускную цену, имея в виду не только уровень цен, но и и конечные цены, за которые была продана аналогичная недвижимость. С другой стороны, многие хорошо ориентируются на рынке недвижимости и прекрасно понимают, когда перед ними появляется настоящая находка, что и будут иметь ввиду при проведении переговоров с Вами. Однако, имейте в ввиду, что никакой клиент не хочет платить за собственность, не поторговавшись, поэтому всегда рекомендуется давать возможность на переговоры.

Несколько важных советов для продажи Вашего дома:

 

Ваша недвижимость должна выглядеть, как можно лучше

Самое главное – первое впечатление. Когда агент показывает Ваш дом, убедитесь, что все жалюзи и шторы открыты, и дом во время показа наполнен светом.

 

Посетите веб-страницу Вашего агента, чтобы проверить, достаточно ли хороши фотографии, которые предлагают потенциальным клиентам на сайте, правильно ли описание и указаны ли все необходимые детали.

 

Профессиональные фотографии, особенно в интерьерах, могут сильно выделить  Вашу собственность среди остальных.

 

Если недвижимость нуждается в небольшом ремонте или покраске, которые улучшат общий вид, желательно осуществить их и, таким образом, избежать всех этих «замечаний» со стороны покупателей. Удостоверьтесь в том, что всё безупречно, как для фотографирования, так и для каждого посещения. Если Ваша собственность безупречна, незамедлительно создастся благоприятное впечатление.

 

Пусть Ваш основной агент разместит объявление «Продается»

Это всегда увеличивает количество интересующихся. Прежде чем проконсультироваться с агентом, большинство возможных покупателей «делают кружок» на автомобиле вокруг жилых кварталов, чтобы понять, какой из районов им больше нравится. А если на доме нет объявления, они не узнают, что дом продаётся. Не разрешить размещение на Вашем доме объявления о продаже означает блокировать один из самых верных путей к тому, чтобы дом вызвал интерес на рынке. Наш опыт подтверждает, что объявление о продаже существенно повышает Ваши шансы на совершение сделки.

 

Необходимо облегчить процесс посещений недвижимости

Если Вы оставите ключи соседу, который играет в гольф три раза в неделю, Вы потеряете хорошую возможность показать Вашу недвижимость клиенту тогда, когда это удобно ему. Имейте в виду, что агенты склонны демонстрировать, в первую очередь, ту недвижимость, от которой имеют ключи, а не ту, для показа которой необходимо назначать встречу.

 

Налоги

Удостоверьтесь в том, что полностью в курсе своих налоговых обязательств, когда выставляете Вашу недвижимость на рынке. Встретьтесь с Вашим адвокатом и налоговым инспектором, удостоверьтесь, что не возникнет никаких сюрпризов, когда Вы начнете переговоры о продаже Вашей недвижимости.

Sign (00000004)

 

В процессе переговоров

В случае продажи, предоставьте своему агенту ведение коммерческой части и переговоров в согласовании с Вами, сверяя отдельные моменты с Вашим адвокатом и налоговым инспектором, когда это необходимо. Это его работа. Кроме этого, у агента больше опыта по проведению переговоров по установлению продажно-покупной цены, чем у адвоката. Как только окончательная цена будет установлена, Ваш адвокат возьмёт бразды правления в свои руки (по согласованию с Вашим агентом, если это необходимо) и подготовит договор купли-продажи, курируя возможное окончание продажи.

 

Если Вы часто путешествуете, необходимо сделать доверенность на имя Вашего адвоката с целью представления Ваших интересов. Вы можете обсуждать с Вашим агентом по телефону детали сделки, потом отправить мэйл Вашему адвокату, который, имея доверенность, от Вашего имени сделает “первый шаг” к совершению сделки, подписав без всяких отсрочек частный контракт.

 

Во время переговоров нужно иметь ввиду:

Покупатель надеется получить Ваше встречное предложение? Или Вы сделали ему единственное предложение, типа, «Вы берёте или нет?» Есть ли у него на примете другие объекты недвижимости, если он не покупает Вашу? Ваше предложение разумно? и т.д. Нужно удостовериться, что все детали включены в предложение: цена, предусмотренная дата договора, депозит, дата передачи собственности, ясное понимание того, что включено в стоимость продажи, касаемо оборудования, техники и мебели. Эти пункты должны быть оговорены с самого начала, до привлечения адвокатов.

 

Не позволяйте ни агенту, ни кому-либо «давить» на Вас в момент принятия решения по поводу какого-либо предложения. Хороший агент просто отметит все имеющиеся альтернативы и его честное мнение, основанные на его опыте. Но, уже приняв окончательное решение, и учитывая «эмоциональный фактор» покупателей, которые иногда меняют своё решение, поспешите уверенно закрыть сделку.

 

В конечном счёте, продать недвижимость может быть так легко или так сложно, как любая задача личного типа. Компетенция, честность и профессионализм Ваших агентов, адвокатов и налоговых инспекторов может стать Вашим лучшим помощником для осуществления продажи легко и объективно.