Празднование 40 -летнего юбилея
(+34) 952 863 750
May
262016

Информационный отчёт 2016 г. o рынке недвижимости в Марбелье

Кристофер Кловер анализирует состояние рынка недвижимости в Марбелье на протяжении последних 46 лет.

Рынок недвижимости в Марбелье сильно укрепился за свой пятый восстановительный год после взрыва финансового пузыря на рынке недвижимости в конце 2007 и начале 2008 годов. В 2015 году объём продаж недвижимости вырос на 9,83% по сравнению с 2014 годом и почти сравнялся с докризисными результатами 2006 года. Также можно наблюдать рост цен на недвижимость в самых котируемых жилых районах.
D

В остальных испанских регионах картина довольно схожая, хотя восстановление на национальном уровне протекает медленнее, чем в Марбелье, которая имеет преимущество в лице иностранных покупателей. Национальный рынок зависит, в основном, он испанского клиента. Можно с уверенностью сказать, что его восстановление в этом экономическом цикле началось именно в Марбелье.

numero-total-de-compraventa-graph-ru low1Объём продаж
Как мы можем наблюдать на графике, общее количество сделок купли-продажи жилья в Марбелье в 2015 году достигло отметки в 4.390 сделок, что менее чем на 1% ниже итога богатого докризисного 2006-го, когда в общей сложности было продано 4.432 объекта частной собственности.

Показатель роста продаж в 2015 году ниже, чем в прошлом, поскольку 2014 год был ознаменован важным скачком в 28,3%. Объяснить подобный феномен довольно несложно: желающие приобрести недвижимость в Марбелье ждали, когда рынок достигнет дна, что и произошло в 2011 году. Тогда многие из потенциальных покупателей в период 2012-2013, убедившись, что цены достигли своего минимума, приняли решение о приобретении недвижимости до возможного начала роста цен на оную. Поскольку большая часть заключённых сделок оказалась успешной, показатель роста продаж в 2015 году уменьшился по сравнению с 2014-ым, однако, всё ещё держит благоприятную отметку в 9,83%.

numero-total-de-compraventa-chart-ru low

2. Достижимые цены 2004 года
Несмотря на уверенный рост цен, на национальном уровне они всё ещё на 28,4% ниже максимума, ровно так же, как в 2004 году (источник: www.registradores.org). По личным данным Панорамы, на сегодняшний день цены на недвижимость в Марбелье примерно на 20% ниже своего пика, за исключением жилищ, расположенных в самых котируемых районах, которые смогли удержать стабильность и на данный момент стоят всего на 10-15% меньше своей максимальной стоимости.

evolucion-anual-ru low3Цены растут на национальном уровне
В общей сложности, за прошлый год цены на недвижимость в Испании выросли на 4,2%. Новые постройки подорожали на 5,8%, а выставленные на перепродажу – на 4% (источник: Национальный Статистический Институт: www.ine.es).

Другим признаком улучшения рынка является рост конечной стоимости недвижимости в Марбелье, установленной её владельцами. В прошлом году каждый третий владелец недвижимости, выставленной на продажу через Панораму, повысил стоимость своей собственности. Таким образом, доказывается смена тенденции последних 8 лет на понижение цен на недвижимость.

4. Количество заложенного имущества значительно сократилось
Уменьшение на 13% количества заложенных объектов недвижимости на национальном уровне в 2015 году и, до этого, повышение с 2008 года. – знак улучшения состояния рынка (источник: Национальный Статистический Институт INE: www.ine.es).

Presentation low

5. Увеличение количества строительных проектов в Марбелье
Статистические данные Малажской Коллегии Архитекторов (см. выше представленный график) отображают количество подтверждённых проектов, а также количество завершённых проектов на период с 2010 по 2015 год, что тоже является показателем улучшения рынка.

6. Количество туристов продолжает уверенно расти
Продажа недвижимости тесно связана с качественным туризмом. Конфликты и войны за пределами ЕС, девальвация евро относительно доллара и фунта, а также замечательный испанский климат привлекли значительное количество туристов, отмечая прирост в 4,9% в 2015 году и устанавливая рекорд в 68,1 миллион приезжих (источник: INE www.ine.es).

numero-de-turistas-en-Marbella-ru lowДругие данные, опубликованные в феврале, указывают на рекордное количество денег, потраченных иностранными туристами в Испании за прошлый год, которое составило 67.386.000.000€ (источник: pressdigital.es, 5 февраля 2016 года).

Туристичекие данные Марбельи отображают довольно интересные результаты (график справа). Среди них выделяется рост посещаемости испанским туристом. Как мы всегда говорили, увеличение количества туристов предшествует увеличению купли-продажи недвижимости.

Наконец, Марбелья была и продолжает быть пионером в новом виде туризма. Так называемый жилой туризм берёт начало в середине 50-ых годов. Данный род деятельности сильно разнообразил местный туризм, что является одной из причин намного меньшего количества отелей в Марбелье по сравнению с другими странами, где основной туристической моделью является гостиничный бизнес.

Другие факторы, способствующие росту рынка недвижимости Марбельи
Каждый показатель, будь он национальный, региональный или же локальный, отображает одну и ту же тенденцию восстановления рынка, которой способствуют следующие важные факторы:

  •  Качественный город, туристический сезон круглый год. Марбелья продолжает поддерживать статус качественного города с малоэтажными строениями и двенадцатимесячным туристическим сезоном, c низкой конкуренцией со стороны других зон Средиземноморья, где большинство городов – бетонные джунгли, которые пустеют в октябре и вплоть до апреля следующего года. Население Марбельи зимой насчитывает более 275.000 жителей, включая как прописанных граждан, так и “посетителей”, не имеющих прописки. В высокий сезон эта цифра утраивается.Современный аэропорт Малаги расположен всего в 35 минутах езды от Марбельи и еженедельно предлагает прямые рейсы в 125 различных мест назначения по всему миру. Высокоскоростной поезд AVE довезёт из Малаги до Мадрида всего за два с половиной часа. Расположение Марбельи идеально подходит для желающих посетить белые деревеньки Андалусии, Севилью, Кордову и Гранаду, где также можно насладиться горнолыжным курортом Сьерры Невады. Португалия находится всего в 4 часах езды от Марбельи, а от побережья Марокко её отделяет прогулка на пароме.Эти факторы, как и многие другие, являются причиной, по которой многие выбирают Марбелью. Конечно же, есть и те, кто предпочитает Балеарские острова и другие качественные туристические зоны.
  • Слабое евро. Довольно низкая котировка евро по отношению к доллару и фунту стерлинга делает рынок недвижимости Марбельи относительно экономичным в глазах тех, кто управляет своими активами в другой валюте.
  •  Конкурентоспособные цены. До сих пор имеется довольно широкий список недвижимости, перепродаваемой по конкурентоспособным ценам, особенно по цене ниже 1.000.000€.
  • Проценты ипотечного кредита падают. Исторически низкие ставки и сильная конкуренция между испанскими банками побуждают покупателей брать ипотеку. С апреля 2016 года установлены следующие % ставки на срок кредитования в 20 лет: плавающая ипотечная ставка Euribor (номинальная ставка) +1,70%, и с фиксированной ставкой от 2,75%.

nacionalidad-de-comprador-ru lowВысокие доходы по сравнению с другими видами инвестиций.

При почти отрицательных ставках и низких котировках фондового рынка инвестиции в недвижимость становятся более чем привлекательными, особенно, когда они подразумевают смену образа жизни в виде полугода проживания в Марбелье.

Надёжное местоположение. Марбелья – надёжный и качественный город Европейского Союза. Один лишь этот факт ежегодно привлекает сотни миллионов евро инвестиций в недвижимость из менее надёжных стран, помимо “классического” европейского рынка.

Кто покупает?
В последнем триместре 2015 года 60% иностранного рынка составили страны Евросоюза, 30% из которых вновь оказались британцы (см. изображение сверху).

В Марбелье иностранцы представляют 80% рынка недвижимости.

Какие виды недвижимости больше всего продаются?
Все виды недвижимости.
Марбелья предлагает очень интересный спектр люксовой недвижимости, помимо огромного количества более доступных имуществ. Удивительно видеть многомиллионные имения, располагающиеся буквально в двух шагах от Пуэрто Бануса, рядом с менее дорогими, но эксклюзивными резидентскими зонами стоимостью от 250.000€. Количество продаж растёт одинаково во всех ценовых категориях, от самых экономичных имуществ до дворцов стоимостью более 10 миллионов евро.

Рынок люксовой недвижимости уверенно растёт. Чёткая тенденция роста наблюдается в сфере продаж люксовой недвижимости стоимостью от 4.000.000€. Мы подсчитали, что в 2015 году продалось более 100 жилищ в зоне Марбельи и Бенаависа стоимостью более 4.000.000€ – цифра, которая превышает результаты прошлых лет примерно на 30%.

Новые постройки или под ремонт: Большинство клиентов, которые составляют марбельский рынок недвижимости, не интересует покупка жилищ 10-15-летней давности и последующая необходимость в ремонте. Однако, в самых котируемых зонах Марбельи выбор довольно мал в виду отсутствия новых построек за последние 8 лет, и в ближайшую пару-тройку лет ситуация не изменится. Тем не менее, имеются клиенты, заинтересованные в покупке недвижимости под ремонт. Большинство из них либо уже живут в Марбелье или же являются испанскими или иностранными инвесторами, хорошо знакомыми с местным рынком, которые намеренно ремонтируют имущество для повышения его стоимости. Некоторые из этих клиентов являются конечными покупателями, в то время как другие, закончив ремонт, вновь выставляют имущество на продажу. В течение последних 3 лет многие мелкие группы инвесторов охотно скупали недвижимость под ремонт.

Другие аспекты рынка

На горизонте виднеются подъёмные краны, строительство в самом разгаре, и цикл начинается по-новой.

1. Качественная земля и новые проекты
Другая тенденция в Марбелье – появление инвестиционных фондов со всего мира, большинством из которых являются довольно известные компании, а также некоторые частные компании, которые изучили рынок и купили лучшие доступные земли. Большинство лучших городских участков было продано за последнюю пару лет, включая последний, самый большой незастроенный участок на первой линии пляжа Золотой Мили, на западе от Марина Пуэнте Романо, известный как Эль Анкон, где будет построен резидентский комплекс, пока находящийся на стадии проекта.

1 PB-pier smallДругой важной инвестицией является покупка гонконгской компанией Platinum Estates 170.000 кв.м. земли на первой линии восточной части Марбельи, между отелями Los Monteros и Don Carlos, где будет построен 5-звёздный отель с 600 метрами пляжа, а также эксклюзивные виллы “делюкс”, пляжный клуб и торговая зона – всё это с 200 миллионами евро инвестиций. Также стоит выделить фантастический проект компании Urbania “Icon”, включающий в себя 28 вилл и 160 апартаментов в Санта Кларе, новые приобретения Тэйлора Уимпи, одного из самых значимых застройщиков на побережье на сегодняшний день, и различные проекты, возглавляемые норвежской группой Solvilla.

Последние земельные участки под резиденции, большие и маленькие, были приобретены промоутерами, которые уже вовсю работают над проектами застроек, большинство из которых направлено на закрытые комплексы, включающие от 5 до 30 вилл.
В общей сложности, в Марбелье начато строительство около 20 новых проектов, и ещё 12 находятся на стадии разработки.

2. Ставки на рынок более высокого уровня
Ясно видна тендценция строительства для рынка высокого уровня. Помимо большого количества инвестиций в сектор недвижимости в Марбелье за последние два-три года, важным жестом доверия к этому эксклюзивному рынку была продажа Сотогранде признанным Американскому и Европейскому фондам Cerberus Capital Management и Orion Capital в 2014 году, которые, в свою очередь, представили впечатляющие проекты, направленные на рынок высокого класса, которые уже находятся в финальной фазе разработки. Более подробную информацию о данных проектах можно получить в Панораме.

В 2016 году La Zagaleta (UK) Ltd, филиал компании-владельуп одного из самых эксклюзивных резидентских комплексов не только в Марбелье, но и, возможно, в Европе, приобрёл поле для гольфа Вальдеррама и окружающую его территорию с начальными вложениями в размере 40.000.000€ и дополнительным инвестиционным фондом в 200.000.000€ для поддержки развития в следующие 10 лет.

Всё это является яркими примерами крупных инвестиций, которые указывают на новый этап развития недвижимости на всём побережье Марбельи и её западной части.

3. Новый Генеральный План Городской Планировки Марбельи
В ноябре 2015 года испанский Верховный Суд аннулировал Генеральный План Городской Планировки (PGOU), утверждённый в 2010 году, что подразумевает немедленное восстановление Плана 1986 года. Несмотря на то, что это решение застало нас врасплох, эта новость не является плохой: следовать плану 2010 года было крайне сложно с оперативной точки зрения, учитывая требование о компенсации со стороны застройщиков ущерба, нанесённого затронутым урбанизациям, а также несправедливые и конфликтные правовые ситуации, которые создавал этот План.

DПока подготавливается новый план (который будет полностью утверждён через три-четыре года), городские власти предпринимают необходимые преждевременные меры защиты интересов потерпевших максимальные убытки из-за данного аннулирования, включая особые поправки в плане 1986 года, который, будучи утверждённым органами городского самоуправления, можно будет подать на рассмотрение в Хунту Андалусии.

Многие градостроительные эксперты сходятся во мнении, что аннулирование Плана 2010 года практически не повлияет на конечного потребителя – как максимум, до утверждения нового плана уменьшится количество предлагаемой недвижимости. На самом деле, многие клиенты не переживают по этому поводу, поскольку уверены, что их адвокаты и агенты будут придерживаться их интересов, чтобы избежать покупки проблемного имущества.

Для более точного представления ситуации: в Марбелье данное изменение затронуло лишь 15% недвижимости (источник: Diario Sur, 4 марта 2016). Пока одни застройщики ждут утверждения нового плана, чтобы продолжить развивать свои проекты, другие оказались в более выгодной ситуации, получив возможность строить больше, чем позволял аннулированный план, а также в ранее запрещённых зонах. По словам городских властей, в соответствии с планом 1986 года можно построить примерно 17.000 новых жилищ (источник: Diario Sur, 13 марта 2016), что указывает на крайне низкую вероятность того, что Марбелья останется без развивающихся земель в ближайшие три-четыре года.

Похоже, многие согласны с тем, что новый план принесёт очень положительные результаты и что, между тем, ситуация с благоустройством города при плане 1986 года будет вполне управляемой.

Прогнозы на будущее и тенденции

  •  Кого больше на рынке недвижимости Марбельи – покупателей или продавцов? Правда кроется где-то посередине, в зависимости от ценовой категории и расположения. В то время как большинство имуществ на данный момент продаётся по вполне конкурентным ценам, некоторые из них выставлены по чересчур оптимистичной цене. Пока ещё имеются отличные предложения во всех ценовых категориях, в особенности, в категории до 1 миллиона евро, и ещё какое-то время будут доступны имущества, выставленные на перепродажу, за исключением тех, что имеют хорошее расположение.
  •  Будет ли продаваться быстрее? В то время как удачно расположенную собственность, выставленную по хорошей цене, можно продать за недели, продажа недвижимости в Марбелье может занять год или более того, в зависимости от расположения, состояния и ценовой политики. Тот, кто хочет продать быстро, всегда найдёт покупателя (не то, что 5 лет назад). Самое главное – найти хорошего агента, хорошо разбирающегося в ценах, и который знает, как вывести имущество на рынок как можно скорее.
  •  Какие вложения считаются успешными? Имея в виду, что большинство цен всё ещё соответствуют 2004 году, можно сказать, что любая недвижимость, приобретённая сегодня в Марбелье по справедливой цене, будет переоценена в ближайшие годы.
  •  Увеличится как спрос, так и предложение. Тенденция на строительство новых имуществ и на продажу недвижимости во всех ценовых категориях в Марбелье и окрестностях сохранится.
  •  Цены продолжат постепенно расти. В особенности, продолжит дорожать недвижимость стоимостью от 1.000.000€ и больше, расположенная в зонах c низкой конкуренцией. Когда спрос растёт, а предложений становится меньше, цены начинают постепенно расти.
  •  marbella-OC smallЦены на земельные участки продолжат расти. Найти земельные участки под строительство односемейных домов в лучших районах Марбельи с каждым разом будет всё сложнее в виду их малого количества и высокого спроса. Стоимость всех видов участков будет расти, и этот рост заметен уже сейчас.
  •  Возвращение испанского рынка. В виду улучшения испанской экономической ситуации в ближайшие месяцы, испанцы вскоре вновь начнут скупать недвижимость в Марбелье, некоторые уже приобрели её как туристы (см. график).
  •  Новая эра бросает вызов границам дизайна и архитектуры. Новые впечатляющие и креативные проекты поступят в продажу в 2016 году и выведут Марбелью на новый этап развития недвижимости. Стоит иметь в виду, что за последние 8 лет в Марбелье практически не было новых строительных проектов.
  •  Иранский рынок. Распахнувший двери иранский рынок вскоре вернётся в Марбелью, сохранявшую популярность среди иранцев на протяжении десятилетий.
  •  Постепенное улучшение рынка. Несмотря на то, что Марбелья была первым испанским городом, вышедшим из кризиса благодаря “нерезиденциальному” рынку, с 2012 года скупающим самую лучшую недвижимость, нового бума на рынке недвижимости не предвидится. Однако, состояние рынка продолжит плавно улучшаться, как это произошло в 2015 году и, похоже, произойдёт в 2016.

Агенство недвижимости “Панорама” открыло свой первый офис в Марбелье в далёком 1970 году в надежде, что этот особенный город с хорошим управлением и отличной городской планировкой останется таковым и станет самым важным туристическим местом Европы. Спустя 46 лет взлётов и падений – результата нескольких циклов, Марбелья существенно продвинулась в развитии. Было волшебно наблюдать эволюцию этого великолепного города и красоту, которую ему удалось сохранить за все этапы своего роста. Марбелья прошла длинный путь, чтобы достичь своего полного потенциала.

3 NEW-MAP-goldenmile small

Кристофер Кловер
Копирайт © 2016
Панорама Пропертис, С. Л.
Все права защищены

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Author

chris-web

Christopher Clover

Managing Director
Board Chairman
PostsProfile

Blog Categories

Blog Authors

Alex Clover - Executive Director & Member of the Board pof Directors

Alex Clover

Помощник Генерального Директора
Консультант по инвестициям
сообщенияПрофессиональный Профиль
Carolina Alaniz - PA to the Managing Director & Support Team Director

Carolina Alaniz

Секретарь Генерального Директора
Начальник Отдела поддержки
сообщенияПрофессиональный Профиль
chris-web

Christopher Clover

Генеральный Директор
Председатель Совета Директоров
сообщенияПрофессиональный Профиль