Celebrating 40 years
Oct
272011

Отчёт о Рынке Недвижимости в Марбелье 2012г

Кристофер Кловер, директор-распорядитель «Panorama Properties»

pdf Скачать / просмотреть копию этой статьи в формате PDF.


SIERRA BLANCA Ref. 06826

Рынок, Кризис

Зачастую наши клиенты говорят о «рынке» или о «кризисе» в Испании в целом и ассоциируют его напрямую с местным рынком Марбельи.

С нашей точки зрения, сформировавшейся в ходе многочисленных взлётов и падений на рынке недвижимости Марбельи с момента открытия офисов компании в 1970г., правильное мнение заключается в том, что было бы ошибкой приравнивать местный рынок недвижимости к остальному рынку Испании. В данном случае мы рискуем слишком упростить факторы, влияющие на игру, а ведь как показывает большинство под-рынков, существуют сопоставимые факторы и те, которые таковыми не являются.

Без сомнения, вычитали, что в Испании существует почти миллион единиц нового жилья, который до сих пор не продаётся. Это следствие раздутого объёма строительства и спекуляций, которые царили в стране до 2008 года. Эти объекты недвижимости существуют во всех и каждом из муниципалитетов Испании, цена 90% из них колеблется между 100.000 и 200.000 евро, и многие из них – это квартиры, расположенные в зонах с недостаточным количеством услуг; или в типичных «бетонных джунглях» высокой плотности застройки в прибрежных зонах, которые зимой превращаются в города-призраки; или же это многоквартирные дома в плохо консолидированных зонах, где ещё развернётся строительство, будет шумно и пыльно в течение последующих лет. Это – не случай Марбельи.

Какие факторы отличают Марбелью от остальной Испании?

1. В Марбелье меньше новой недвижимости. Как результат 24 лет без актуализации Генерального градостроительного плана наблюдался недостаток земли, предназначенной для строительства, что заморозило строительную активность. Только в середине 2010г. Генеральный градостроительный план был обновлён.

2. К счастью, Марбелья представляет собой не только местный рынок, который к тому же довольно активный в секторе недвижимости, но также и региональный рынок, национальный рынок и, главное, международный рынок,… покрывая, таким образом, четыре разных рынка.

3. Марбелья известна во всём мире как «Качественное место», а консолидированные и качественные рынки оказались более защищёнными от общего кризиса в Испании и других странах в том плане, что здесь было меньше снижений цен и больше движения. Качественные места привлекают наиболее взыскательных клиентов, и это лето в Марбелье за промежуток времени с 2007г. стало периодом с самым большим количеством пребываний в отелях категории 5 звёзд. Кроме того, в августе Испанию посетило самое большое количество иностранных туристов – 7,64 миллиона человек (Diario Sur 23.09.11). Существует прямое соотношение между количеством туристов и числом сделок по продаже недвижимости в самой зоне: чем больше туристов, тем больше продаж.


LOS MONTEROS PLAYA Ref. 07062

4. Ну и самое главное – то, что Марбелья снова стала городом «гламура» в плане жилья; с добросовестной и действенной местной администрацией и новым Генеральным градостроительным планом, обеспечивающим собственникам недвижимости юридическую безопасность, которой они не обладали в течение последнего десятилетия. Марбелья не только предлагает «гламур» (если его желают), но также представляет собой одно из самых чистых и безопасных мест на средиземноморском побережье, с превосходным медицинским обслуживанием, фантастическим климатом и сезоном длиной в 12 месяцев.

Недавняя активность на рынке

Несмотря на плохие экономические прогнозы, в последние недели наблюдалось значительное оживление на рынке недвижимости. В течение августа 2011г. – месяца с традиционно низким показателем консультаций по вопросам недвижимости, «Панорама» установила исторический рекорд – 178 консультаций, данных новым клиентам, связавшимся с нами различными способами. В эти последние месяцы осуществили операции по купле-продаже, а также к нам обратились бывшие владельцы недвижимости, в прошлом продавшие свои дома и желающие снова купить, пользуясь огромными возможностями, предлагаемые сегодня новой Марбельей.

Очевидно, что многие решили, что именно сейчас наступил самый подходящий момент для приобретения недвижимого имущества в Марбелье: рынок, похоже, крепнет, но… какова причина этого? и, прежде всего, почему именно сейчас, когда экономические ожидания так низки? Существует три возможные фундаментальные причины:

1. Когда наступает кризис на Бирже, мы оказываемся на фондовом рынке, играющем на понижение, как это происходит в настоящее время, многие инвесторы продают большую часть своих акций с целью вложить полученные средства в рынок недвижимости и получить «надёжное убежище». С самыми низкими в истории процентными ставками… что нам остаётся в качестве альтернативы для инвестиций?

2. Одной из основных причин инфляции является эмиссия денег в том ритме, в котором правительства делают это в течение последних 3 лет. Может быть, это произойдёт не сразу, а через несколько лет, но инфляция придёт, и в не таком далёком будущем – так предсказывают все экономисты. Лучший фонд покрытия против инфляции – это инвестиции в недвижимое имущество с хорошим расположением и по хорошей цене.

3. Некоторые покупатели в течение трёх лет или более ждали, что цены упадут до максимально возможного уровня и многие решили, что лучший момент для покупки – сейчас. Это доказывает, что, несомненно, на современном рынке существует такой фактор как «накопительный спрос». Не надо забывать также и том, что основополагающим фактором, мотивирующим покупку недвижимости в Марбелье, является особый «стиль жизни», который предлагает этот город. Когда речь идёт о покупке жилья в такой фантастической зоне, как эта, очевидно, что на кону стоит нечто большее, чем деньги и инвестиции.

На каком уровне цены находятся в настоящее время?

Как мы все знаем, самые высокие цены периода спекуляции в Испании и во многих других странах Европы достигли своего максимума в 2006 и 2007гг., вследствие чего лопнул мыльный пузырь рынка недвижимости, что затронуло и Марбелью. Реальные цены продажи снизились приблизительно на 30% или более, особенно это коснулось недвижимости, стоимостью ниже 1.000.000 евро. Представьте себе недвижимость, расположенную в одной из самых лучших жилых зон Марбельи, по цене от 500.000 до 800.000 евро в 2007 году. Так вот, сегодня её можно купить за 300.000 – 500.000 евро! И в Золотой Миле, рядом с горами, т.е. в зоне между Марбельей и Пуэрто Банус, есть недвижимость по цене от 250.000 евро до, конечно, нескольких миллионов.


ANCON SIERRA Ref. 5813

Цены на самую дорогую недвижимость также снизились, хотя только в последнее время. Продавцы такой недвижимости осознают, что, в конечном итоге, на современном рынке их дома стоят меньше, чем они думали, и поэтому меняют свои критерии с целью адаптировать соответствующим образом исходную цену. Как результат, пассивные в прошлом продавцы превращаются в активных продавцов, многие из которых только и хотят что «продать и перевернуть страницу». Мы даже видим, что некоторые объекты недвижимости наивысшей категории стоимостью свыше 3.000.000 евро начали продаваться, и это порядка 25/30 операций купли-продажи, осуществлённые в Марбелье в этом году, что говорит не только о большой гибкости исходных цен, но и о вновь появившихся на рынке национальных и интернациональных клиентов с высокой покупательной способностью.


CASCADA DE CAMOJAN Ref. 06230

Что касается недвижимости стоимостью менее 2.000.000 евро, тут также существует множество возможностей купить старые объекты и перестроить их. Эти дома сейчас продаются по очень конкурентоспособным ценам, т.к. владельцам значительно интереснее продать их «такими, как есть», чем продолжать вкладывать в них. И, в общем и целом, экономически это гораздо выгоднее, чем покупать земельный участок (если повезёт найти хороший) и строить с нуля.


NAGUELES Ref. 05679

Некоторые объекты недвижимости – это уникальные возможности

В то же время мы начинаем замечать, что та недвижимость, что продаётся в самых эксклюзивных и высоко котирующихся жилых зонах, в связи с её нехваткой, не всегда можно заменить похожей недвижимостью или недвижимостью по схожей цене. Например, в Хардин Андалус (Jardín Andaluz) –зоне, самой отдалённой от Марина Пуэнте Романо (Marina Puente Romano – рядом с одноимённым отелем), где находится самое экономичное жильё, за прошлую зиму было продано пять или шесть квартир по конечной цене от 525.000 до 625.000 евро. На данный момент у нас нет ни одной недвижимости в этой урбанизации по схожей цене, не смотря на то, что мы только что получили новый листинг с исходной ценой в 700.000 евро. Почему поддерживаются цены в этой зоне? По причине её великолепного месторасположения, нехватки данной недвижимости, потому что у некоторых продавцов нет необходимости продажи, и они могут выдержать данный скачок, а также по причине повышенного спроса в этих жилых зонах высокой категории.


MARINA PUENTE ROMANO JARDIN ANDALUZ Ref. 06197

Несерьёзные предложения не принимаются продавцами

Ключом к началу успешной сделки является представление предложения (если считается, что недвижимость стоит именно столько, в соответствии с последними показателями продаж и советами Вашего агента), сумма которого названа в результате прощупывания почвы. Это должна быть самая низкая приемлемая цена, которая, в свою очередь, может пробудить интерес продавца, а не низкая до смешного. Хороший коммерсант, который может проконсультировать Вас должным образом по данному вопросу, в ходе этого процесса совершенно необходим.

Некоторые клиенты, которые осматривают объекты, цены на которые, возможно, уже снижены на 30% или более и исходные цены которых ещё можно обсуждать, представляют «предложения», основанные на идее «предложу половину исходной цены». В действительности, эти предложения несерьёзны, и те, кто их делает, не изучили рынок должным образом. Кроме того, мы не можем утверждать, что эта стратегия хотя бы один раз была результативной. Да, это правда, что сегодня «вся власть у Господина Деньги», но реальные цены продаж не снизились на 65%, как некоторым хочется верить, и не достигнут такого низкого уровня. Несмотря на то, что реальные цены продаж во многих зонах снизились почти до уровня 8-10-тилетней давности, в высоко котируемых зонах с невоспроизводимой недвижимостью или там, где число объектов на продажу ограничено, такого снижения не произошло.

В Нескольких Словах…

Несмотря на недавно начавшееся движение на рынке, реальность такова, что никакая недвижимость не продаётся, если покупатель не сочтёт её «хорошей покупкой». Собственники, которым удаётся продать, устанавливают очень конкурентоспособные цены, которые также не исключают возможности переговоров. Хорошей же новостью является то, что существует значительное количество покупателей, ищущих эту «особую» недвижимость по великолепной цене. Каждый день заключаются сделки купли-продажи во всех категориях и по различным ценам.

Крупные инвесторы возвращаются в Марбелью

Огромное доверие городу продемонстрировали шейх Абдулла Бин Нассер Аль-Тхани из Катара и его концерн, решив вложить более 400 миллионов евро в крупномасштабный портовый комплекс. Это доказывает, что имидж Марбельи отреставрирован и её популярность вновь набирает обороты. Эти новые сооружения будут созданы там, где сейчас находится рыболовецкий порт и квартал Ла Бахадилья (La Bajadilla), прямо за клиникой USP и на территории муниципалитета Марбельи. Этот порт представляет собой самый трансцендентный туристический комплекс, когда-либо построенный на Средиземноморском побережье в течение последних 40 лет. Предварительную презентацию проекта, проведённую архитекторами, можно увидеть здесь: http://jetcommunication.net/

По расчётам строительные работы начнутся в 2012г., и первый этап, должно быть, продлится три-четыре года. Этот впечатляющий высокотехнологичный порт предложит порядка 858 стандартных причалов, два причала для круизных лайнеров до 175 метров в длину, зоны для проведения досуга, рестораны и магазины, отель категории 5 звёзд и подземную парковку на 450 автомобилей. Хороший конкурент для Пуэрто Банус, а некоторые дополнительные сооружения, которые придадут ещё больше блеска нашему чудесному городу!

Ещё одним показателем доверия стало подписанное мэрией города и компанией «Nest Investments Ltd.», возглавляемой иорданцем Гази Абу Нахлом, соглашение о создании в Марбелье Международной школы бизнеса. (Diario Sur 11.10.2011)

Среднее количество покупателей в 2011г.

Деньги идут к деньгам. Много людей покупают недвижимость в Марбелье каждый день. До сегодняшнего дня среднемесячный показатель составлял 214 покупателей в зоне Марбельи (включая Бенахавис) с начала 2011г. Это показывает статистика, опубликованная Министерством Развития: http://www.fomento.gob.es/

И почему Марбелья?

Лично я выбрал Малагу не только потому, что это чудесное место для жизни, растить моих детей и продолжать семейный бизнес, но также и благодаря количеству различных культур, сосуществующих таким специфическим образом. В мире есть большое количество мест для резиденциального туризма, и, естественно, Марбелья не соответствует вкусу всех и каждого. Тем не менее, вопросы, которые должен задать себе каждый в момент рассмотрения возможности покупки второго жилья или дома на старость лет, это:

• «Открыто» ли это место весь год и предлагает ли оно разнообразные культурные мероприятия, центры досуга и спортивные центры, в том числе поля для гольфа в непосредственной близости? Или же это туристический центр, функционирующий только в высокий сезон, определяющийся его климатом?
• Предлагается ли высокий уровень общественных и частных услуг, в том числе больницы и клиники?
• Что касается инфраструктуры: существуют ли хорошие национальные и международные транспортные сети? Надёжно ли электро-, газо- и водоснабжение? Действенны ли системы канализации и сточных вод?
• И если у Вас есть дети и Вы думаете стать постоянным резидентом, есть ли рядом международные школы? Есть ли в стране престижный университет?
• Безопасное ли это место? Можно ли ходить пешком или ездить на машине в любое время дня и ночи или же ночью это опасно? Полиция поддерживает и соблюдает законы? Принципы защиты одинаковы как для граждан страны, так и для иностранцев?
• Существует ли достаточная политическая стабильность, гарантирующая, что гражданские права будут соблюдаться вне зависимости от того, какая партия находится у власти? Уважаются ли права человека, независимо от расовой, религиозной и сексуальной принадлежности? Находится ли страна под защитой Евросоюза?
• Есть ли другие посёлки или города, интересные в плане культуры, на удобном расстоянии, так и как это видно в случае с Марбельей? Имеются в виду, например: Гибралтар, Малага, Севилья, Гранада, Кордова, Пуэрто де Санта Мария, Ронда, белые посёлки Андалузии или чудесная и невероятная страна Марокко, расположенная в часе пути на корабле, с её культурой, такой отличной от других? Есть ли возможность кататься на лыжах в зимние месяцы, на лыжной базе, находящейся всего в двух с половиной часах езды на автомобиле?
• Предлагается ли не менее сорока полей для гольфа в радиусе 45 минут езды на автомобиле?
• Существуют ли прямые регулярные рейсы из важнейших городов Европы? Чтобы добраться из аэропорта до конечного пункта, необходимо воспользоваться вторичными автострадами?
• И что касается общественной жизни, какова она? Есть какие-то мероприятия, концерты, праздничные вечера и гламур, «движение», если Вам этого хочется?

Подумайте об этом. Марбелья даёт положительные ответы на все эти вопросы и предлагает что-то ещё. Сколько мест в мире могут сравниться с тем, что предлагает сегодняшняя Марбелья?

Нынешнее городское правительство, чья компетенция и деятельность растут, превосходный местный сервис и инфраструктура, новые масштабные инвестиции и огромное внимание, уделяемое сегодня вопросам экологии – это ясный показатель блестящего будущего, которое ждёт наш город. Это более, чем очевидно, что Марбелья – это уже не деревня, каковой она была в 1970-е годы, но… какой город не изменяется с течением времени? В ходе неизбежного процесса эволюции всегда будут более или менее позитивные моменты. Но, взвесив всё, большинство признает, что Марбелья продолжает оставаться одним из самых качественных мест Европы и, возможно, останется им ещё многие годы.

Author

chris-web

Christopher Clover

Managing Director
Board Chairman
PostsProfile

Blog Categories

Blog Authors

Alex Clover - Executive Director & Member of the Board pof Directors

Alex Clover

Помощник Генерального Директора
Консультант по инвестициям
PostsProfile
Carolina Alaniz - PA to the Managing Director & Support Team Director

Carolina Alaniz

Секретарь Генерального Директора
Начальник Отдела поддержки
PostsProfile
chris-web

Christopher Clover

Генеральный Директор
Председатель Совета Директоров
PostsProfile