Покупка недвижимости в Испании на имя компании - Panorama
Celebrating 40 years
(+34) 952 863 750
Apr
012014

Покупка недвижимости в Испании на имя компании

Кристофер Кловер

Покупая недвижимость в Испании, особенно большие или уже старые дома, Вы часто можете услышать употребление термина “покупка недвижимости на имя компании”, что в некоторых случаях может быть полезным при совершении Вашей покупки. В настоящей статье излагается история, эволюция, и некоторые соображения на сегодняшний день относительно этого вопроса.

Покупка недвижимости в Испании на имя компании

В 70-х и 80-х и даже 90-х годах, часто приходилось слышать о испанской недвижимости, которая была зарегистрирована в оффшорных холдинговых компаниях, а сами эти компании выставлялись на продажу в больших количествах, чем сама недвижимость. В первые годы, многие из этих компаний были зарегистрированы в Панаме, позже стал более популярным Гибралтар, так как он был ближе к дому.

В те годы преимущество компании быть владельцем недвижимости было ясным: продавая недвижимость, кроме нее, на продажу также выставлялись акции компании.
Для совершения сделки не требовалось оформления нового государственного документа о продаже, так как собственность уже была оформлена на имя компании. При покупке акций компании, а следовательно, имущества, находящегося в ее владении, покупатель принимал налоговое обязательство о не выплаченном Налоге на прирост каптала , который должен будет быть выплачены в случае продажи имущества за пределами структуры компании, так как первоначальная балансовая стоимость актива компании останется неизменной. В те годы этот тип сделки был очень распространен, и было относительно легко продолжать продавать компанию от одного покупателю другому, потому что продавец не платил Налог, благодаря Налоговой службе Испании, не имеющей никакой информации о передаче активов, даже несмотря на то, что в определенных случаях данный Налог должен был платиться.

Для покупателей система работала просто: чтобы избежать Налог на передачу, когда в любой момент в будущем они хотели продать недвижимость, они могли бы предложить новому покупателю тот же пакет компании. Это работало, пока испанские Налоговые органы “не прозрели” и не изменили Налоговое законодательство, что сделало продажу компаний, владеющих недвижимостью, гораздо сложнее. Самые последние из новых законов по профилактике Налогового мошенничества были приняты в 2006, 2010 и 2012 годах, а в 2007 году были отменены специальные налоговые преимущества патримониальных или холдинговых компаний.

Но изменения стали приходить намного раньше: в 1991 году Налоговая служба Испании ввела ежегодный “штраф” в виде 5% от кадастровой стоимости, в виде “специального налога” на любое имущество, принадлежащего компаниям, зарегистрированным в странах – налоговых убежищах. Позже его размер упал до 3%. Для того, чтобы избежать его уплату, владельцы компаний (по рекомендации своих испанских адвокатов) поручили своим администраторам создание испанских компаний на базе имеющегося капиталовложения, и чьи акции, в свою очередь, принадлежали бы оффшорной компании. Это был легальный путь избежания нововведенного Налога. Некоторые владельцы компаний приняли мудрое решение просто ликвидировать компанию, став впоследствии лично владельцем ее акций по недвижимости.

Холдинг или патримониальная компания

С 90-х годов и, особенно, с 2000 года, Налоговая служба Испании выразила мнение о том, что истоки мафиозной деятельности, наркоторговля и отмывание денег лежат именно в оффшорных компаниях (“Для чего еще может быть нужна свободная от налогов фирма?”,- так задавался вопрос), хотя, в реальности, большинство из этих компаний были созданы и управлялись уважаемыми людьми-адвокатами, действующими по указанию обычных налогопослушных зарубежных граждан просто как удобный способ приобретения и удержания имущества, а также планирования налога на наследование , в англо-саксонской манере инвестиции.

Холдинг или патримониальная компания – новый налоговый инструмент

В 2003 году Налоговая служба Испании ввела фискальные новшества в отношении холдингов и патримониальных компаний. То есть, в отношении испанских компаний, владеющих недвижимостью. Нововведение поощряло тех владельцев компаний, которые соответствовали определенным условиям, например, не имели коммерческой активности.
Налог на прирост капитала при продаже имущества для подобных компаний составлял всего 15%. Сами испанцы поспешили начать использовать эти компании, так как прирост капитала для физических лиц на тот момент облагался налогом по штрафным ставкам. Эти компании также идеально подходили иностранцам, чтобы легально избежать 35% Налога на прирост капитала для не резидентов при продаже собственности, и стало мотивом к увеличению числа купленной недвижимости иностранцами путем создания испанских компаний, владея ими самостоятельно, а не через иностранные холдинги.

Как уже упоминалось ранее, в 2007 году специальный налоговый режим для холдинговых компаний был упразднен, и все те, кто решил продать недвижимость без компании должны были заплатить налог в размере 35% сразу же, либо за короткий период времени были обязаны ликвидировать данную компанию. В виде компенсации был установлен 18% Налог на прибыль для не резидентов, продающих недвижимость, зарегистрированную на свое имя. В 2013 году из-за кредитного кризиса этот процент увеличился: с 19% до 21%. Эта давно назревшая “нормализация” налогов для не резидентов ускорила исчезновение пресловутых “B” денег (“черных” сумм наличных) в операциях с недвижимостью.

Владельцев холдинговых компаний постепенно загоняли в угол

Как следствие вышесказанного, те, кто продолжал приобретать недвижимость на имя компании, постепенно были загнаны в угол. Консультируя покупателей, сегодня практически все адвокаты советуют не покупать недвижимость на имя компании , за редким исключением, и, тем более, не покупать чужую компанию с низкой стоимостью ее активов, отраженной в бухгалтерских документах, беря на себя обязательства по выплате описанного ранее Налога на прирост капитала. Большинство покупателей сегодня предпочитают приобретать недвижимость на свое собственное имя, либо, на имя своей собственной только что созданной компании, выплатив все полагающиеся Налоги.

Результатом этой эволюции является то, что продавцы недвижимости, которая все еще принадлежит компаниям, часто в конечном итоге, не имея выбора, продают имущество компании, выплачивая штрафные налоги.

Владельцам компаний, в собственности которых находится недвижимость, все еще может быть оказана помощь

Не все еще потеряно для для тех, чья собственность куплена напрямую на имя оффшорной компании, либо с помощью испанской дочерней компании, либо через испанскую компанию, владея лично ее акциями. Существуют опытные адвокаты и экономисты,- специалисты в налоговом законодательстве Евросоюза, которые, проанализировав структуру вложения, национальность компании, место фискальной регистрации и т.д., могут посоветовать перенос дочерней или главной компании в другую страну, либо изменение ее места регистрации или другие корректировки в структуре компании, которые могли бы привести к существенному сокращению Налога на прирост капитала, – все это в совершенно прозрачной и легальной манере.

Следует отметить, что эти изменения должны быть введены в действие еще до того, как решение о продаже было принято. Если Налоговая служба увяжет изменения в компании и ее продажу вскоре после этого, то это будет рассмотрено как попытка уклониться от налогов, аннулируя возможные налоговые льготы в таком случае.

О покупке недвижимости на имя компании:

a) Недостатки покупки испанской компании.

1. При покупке акций холдинговой копании новый владелец также приобретает нереализованный Налог на прирост капитала, который должен быть оплачен, как только имущество впоследствии будет продано без компании, как указано выше. Например, в 2012 году акционеры испанской компании приобрели недвижимость на €1,000,000. Недвижимость в свое время в 1997 году была куплена компанией за €400,000, плюс расходы, что тоже является поделенным капиталом компании, включая и любые кредиты акционеров. За прошедшие годы налогово-фискальная амортизация снизила стоимость объекта до €300,000. Затем, в 2016, например, году недвижимость продается компанией за €1,400,000. В соответствии с применяемыми сегодня налоговыми ставками, 30% будет выплачено (25% – на первые 120 тыс. от общей стоимости) за разницу между изначальной стоимостью имущества ( с учетом индексации), и продажной ценой. Плюс проценты от дивидендов, если (когда) фонды изъяты у компании. В конечном итоге, продавец уплачивает Налоги на прибыль, которую он не получил, сводя результат подобной сделки к финансовому краху.

2. Администрирование компании стоит: от €2,500 до €4,000 в год. Это не так дорого, если не учитывать, что за 15 лет, например, владения недвижимостью, эта сумма станет довольно заметной. Добавьте к этому назначение администратора, секретаря, оформление ежегодной Декларации и других документов.

Alfonso Muñoz

3. Когда мы говорим о покупке компании, то имеем в виду компанию, не имеющую экономической активности. Это компания, единственной целью которой является вложение средств в имущество, иногда с последующей его арендой, и выплаты по его содержанию. Мы говорим о, так называемой, холдинговой компании. У таких компаний, естественно, всегда есть история. Обычно, это не является проблемой, но в обязательном порядке требует наличие профессионального аудита, проверок и должной осмотрительности. Если Вы наследуете компанию с неразрешенными проблемами или долгами, ожидайте неприятных сюрпризов. К счастью, большинство владельцев компаний доверяют их ведение профессиональным администраторам, правильно ведущим бухгалтерский учет и всю документацию. Покупая недвижимость, которой владеет компания, необходимо быть осторожным и удостовериться, что владелец является реальным и платеженадежным, потребовать ответственные контракты как от администраторов компании , так и от ее реального владельца, и, конечно, добавить хороший аудит. Проблема возникает, когда продавец дает генеральную нотариальную доверенность, и невозможно выяснить, кем он является на самом деле, и чем занимается, как могут воспользоваться данной генеральной доверенностью. Таких ситуаций следует избегать.

4. Пользование недвижимостью, купленной на имя компании, самим владельцем компании, уже рассматривалось нами ранее как объект налогообложения Налоговыми органами Испании. Поэтому многие владельцы арендуют собственность компании по существующим рыночным ценам, вычитая из полученной прибыли все расходы, связанные с содержанием недвижимости, что снижает полученную прибыль, и, как результат, выплаченные впоследствии Налоги. На практике Налоговая Служба в наши дни не исследует показатели арендной стоимости недвижимости, принадлежащей компаниям, но, возможно, что в скором будущем это будет сделано, и Ваша арендная ставка будет оспорена.

b) Преимущества покупки испанской компании

Прочитав эту статью, многие люди спросят:” Какие же могут быть преимущества?” На самом деле, они есть, но покупатель должен четко подходить под следующие критерии.

1. Крупная недвижимость стоит очень дорого, многие люди владеют несколькими объектами в разных странах мира, и хотят упростить процесс управления всеми объектами, а также не быть все время на виду как владелец оной по частным соображениям. Нет ничего противозаконного при покупке испанской компании трастом, либо через другую иностранную компанию (оффшорную, либо нет), соблюдая прозрачность в отношении лица реального приобретателя собственности, как и легальности источника средств, с помощью которых делается приобретение, а также уплаченных с них налогов. Идентификация лиц, владеющих (прямо или косвенно) менее 25% фондов компании, приобретающей недвижимость на имя нескольких владельцев, не обязательна.

Поэтому, если недвижимость уже является собственностью компании, ее цена велика, покупателя не волнует выплата в будущем Налога на прирост капитала, поточу что он не планирует продавать данную собственность никогда (кстати, даже, если он сделает это в будущем, есть определенные обстоятельства, при которых также отменяется уплата пресловутого Налога). Многие подобные владельцы, которые, даже, решают в будущем продать данное приобретение, надеются на то, что их советники-управляющие найдут выход из создавшейся ситуации, когда придет время, либо появится новый покупатель, желающий купить компанию. Единственное, в данном случае мы говорим о дорогой недвижимости и клиентах с большой покупательной способностью.

2. Если акции испанской компании приобретаются двумя или более лицами, никто из которых не владеет более, чем половиной компании, а 50% или более активов компании состоят из недвижимого имущества, либо компания является активной в экономическом отношении ,- уплату Налога на передачу собственности при перепродаже собственности легально можно избежать. Это применимо, например, в случае супружеской пары с независимыми источниками доходов. Налог на передачу имущества в Андалусии в 2012 году установлен в размере: 8% до €400,000; 9% от €400,000 до €700,000; и 10% на сумму, превышающую указанную ранее.

3. Компании освобождаются от уплаты нового установленного (и временного) Налога на имущество (однако, от него не освобождены акционеры компании). Для тех, кто записал недвижимость на свое собственное имя, данный Налог основан на скользящей шкале в зависимости от стоимости недвижимости: от 0.2% (до €167,129) до 2.5% (свыше €10,695,996). Другим преимуществом владения недвижимостью на имя компании является то, что все виды ремонтных работ, переустройство и т.д. рассматриваются как расходы по содержанию фондов и вычитаются из суммы, облагаемой Налогом. Если недвижимостью владеет частное лицо, то этого сделать нельзя.

Marbella Real Estate Business

Разумеется, освобождение имущества, принадлежащего компании от уплаты Налога на него может быть в любой момент пересмотрено Налоговой службой, но многие эксперты сходятся во мнении, что вероятность этого мала.

4. Проблема одного человека часто может быть преимуществом для другого. Владельцы недвижимости, продающие сегодня компанию, часто сталкиваются с проблемой, что новый владелец не хочет принимать на себя обязательство по уплате Налога на передачу имущества, когда, в свою очередь, он решит сам продать данную недвижимость без самой компании. Но, если стоимость акционерного капитала не смехотворно мала, как в вышеописанном случае, существуют грамотные агенты, представляющие интересы новых покупателей, которые оговаривают продажу объекта без компании для нового владельца по весьма выгодной цене. Затем, когда базовая цена продажи установлена, за столом переговоров подсчитываются все расходы и налоги, которые владелец должен заплатить ( налог на компанию, на дивиденды, если выплаты производились из фондов компании), и сравнивают их с обычным Налогом на прирост капитала в 21%, который пришлось бы уплатить владельцу в случае продажи акций компании. Покупатель может принять решение о приобретении компании (особенно, если он не планирует в будущем ее продавать), поделив полученные сбережения с продавцом.

5. Некоторые клиенты-покупатели являются настоящими экспертами по преобразованию, слиянию и приобретению одних компаний другими, которыми они уже могут владеть. Такие покупатели обладают опытом и хорошо знают возможные механизмы извлечения значительной выгоды при своевременной покупке компаний с низкой стоимостью недвижимых активов.

Суммируя: Те, сделки, которые можно было совершать 20, 30 или 40 лет назад в соответствии с Налоговым законодательством того времени, сегодня уже невозможны. В наши дни большинство покупателей не заинтересовано в покупке недвижимости, принадлежащей холдинговой компании, так как, приобретая ее на свое собственное имя, абсолютно все должны при последующей ее продаже уплатить Налог на прирост капитала в размере 21%. Сравнивая эту сумму с выплатой Налога на компанию в размере 25-30%, плюс Налог на дивиденды при ликвидации компании, в большинстве случаев, подобная финансовая операция не имеет смысла. Хотя всегда существуют исключения, которые мы описали выше, когда определенные конкретные обстоятельства клиента делают приобретение недвижимости на имя компании предпочтительным.

Агентство “Панорама” всегда рекомендует своим клиентам, заинтересованным в продаже или покупке компании, владеющей недвижимостью, проконсультироваться со знающим адвокатом, специализирующемся на совершении данного типа сделок.

Кристофер Кловер
Ноябрь, 2013.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Author

chris-web

Christopher Clover

Managing Director
Board Chairman
PostsProfile

Blog Categories

Blog Authors

Alex Clover - Executive Director & Member of the Board pof Directors

Alex Clover

Помощник Генерального Директора
Консультант по инвестициям
PostsProfile
Carolina Alaniz - PA to the Managing Director & Support Team Director

Carolina Alaniz

Секретарь Генерального Директора
Начальник Отдела поддержки
PostsProfile
chris-web

Christopher Clover

Генеральный Директор
Председатель Совета Директоров
PostsProfile